用品質(zhì)豪宅實(shí)踐誠信地產(chǎn)

　　政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,使很多捧著房地產(chǎn)飯碗的人，雖不見得很恐慌，但心里總難免要打打鼓。但北京天恒拓展總裁李建國卻顯得很從容。

　　“咬定青山不放松,立根原在破巖中。千磨萬擊還堅(jiān)勁,任爾東西南北風(fēng)”。鄭板橋的這首詩，是喜愛傳統(tǒng)文化的李建國現(xiàn)時(shí)心態(tài)的真實(shí)寫照。能夠在如今房地產(chǎn)市場動蕩不定的時(shí)候仍然輕松澹定，是因?yàn)槔罱▏�不隨波逐流，把公司開發(fā)的方向鎖定于“純正”的高檔買

家，在城內(nèi)不可復(fù)制的稀有地塊上蓋高品質(zhì)豪宅，不會受到房產(chǎn)信貸調(diào)整的太大影響。更值得一提的是，李建國正在Naga上院進(jìn)行著一次顛覆傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的“物業(yè)革命”，以創(chuàng)建真正意義上的和諧、高尚社區(qū)。

　　找準(zhǔn)極品豪宅的市場空間

　　七部委

　　Naga上院的締造者——北京天恒拓展總裁李建國為記者解讀了這一現(xiàn)象：七部委新政出臺后，的確影響了一些高檔項(xiàng)目的銷售，但那主要只是以投資為主的項(xiàng)目，特別是市中心的一些高單價(jià)、低總價(jià)的投資型

　　“純正”，李建國在談話中特別喜歡用這個(gè)詞來表述Naga上院的客戶：“我們的客戶100%是自住型的，所以在政府打擊投機(jī)行為時(shí)對我們沒影響”。在他的市場定位中這一人群購買動機(jī)更多的是在置業(yè)，當(dāng)做一種不動產(chǎn)投資，并不是賺投資回報(bào)率，也不是賺租金，而是想在北京城里擁有一套好房子。他們的消費(fèi)心理，更多的還在喜歡不喜歡，值得不值得買，這兩個(gè)因素遠(yuǎn)大于政策對他的影響。產(chǎn)品品質(zhì)過硬，客戶認(rèn)可，就會買來自住，價(jià)格的后期走勢對他們來講并沒有實(shí)質(zhì)性意義。

　　而且，高端項(xiàng)目的購買行為也不會受到房產(chǎn)信貸政策調(diào)整的太大影響，這次調(diào)控所采用的手段主要是控制按揭，Naga上院客戶的資金通常沒有問題，因?yàn)樗麄兪褂冒唇业谋壤�原本就不大，很多人還是一次性付款。

　　當(dāng)然，就高端住宅市場而言，除了研究政策影響，更要研究目標(biāo)客戶群體即那些有錢人的消費(fèi)心理。李建國用簡單的比喻說明：“當(dāng)海浪起來的時(shí)候，小船受到的影響肯定會比大船大。對于富有人群來說，他們的價(jià)值觀更偏于成熟，受外界影響更小。房子作為其財(cái)富的一部分，購買時(shí)他并不特別在意，也不覺得有壓力。這種高端客戶的消費(fèi)心理，包括他們對稀缺東西的看法，是和他們的身份相匹配的。買得起Naga上院房子的基本都是有成功事業(yè)的人，閱歷豐富，有自己的判斷力，不隨波逐流”。從李建國的這段話里，人們可以感覺到他對Naga上院客戶群體的滿意和對公司正確市場定位的自信。

　　誠信是最好的競爭手段

　　“自己做項(xiàng)目開發(fā)實(shí)屬逼上梁山”。回憶自己做業(yè)主時(shí)像皮球一樣，被開發(fā)商和物業(yè)公司踢來踢去的幾次無奈遭遇，李建國在哭笑不得之余，萌發(fā)了炒掉開發(fā)商自己做的念頭。

　　由于有了以前作為業(yè)主的“苦難”經(jīng)歷，李建國對誠信有了更深的理解：“我認(rèn)為任何人或公司如果不講誠信，欺騙業(yè)主和客戶，就如同殺雞取卵，自掘墳?zāi)埂薄Ｓ谑牵�在企業(yè)的具體運(yùn)行中，“創(chuàng)建和諧社區(qū)，實(shí)踐誠信地產(chǎn)”的理念成為指導(dǎo)一切工作的靈魂。李建國說，盡管早就有人提出了“誠信地產(chǎn)”的口號，但是真正愿意身體力行的企業(yè)卻不多。天恒拓展就是要說到做到，要言必信行必果。他堅(jiān)信，企業(yè)要生存，誠信是無敵的法寶；在市場競爭的環(huán)境下，誠信是最好的競爭手段；企業(yè)要發(fā)展，誠信是最大的品牌競爭力。

　　出身金融投資的李建國，多年來隱居幕后，以投資人的角色投資過多種熱點(diǎn)領(lǐng)域，涉及眾多項(xiàng)目,所以對房地產(chǎn)一行并不是完全的門外漢：“我們在房地產(chǎn)界的投資是有依據(jù)的”。他對記者細(xì)解了一下他們?yōu)槭裁纯春梅康禺a(chǎn)的主要原因：“第一中國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，GDP猛增，第二中國城市化進(jìn)程加快，第三，人均居住水平相對很小，所以我覺得中國房地產(chǎn)至少還有10～20年的穩(wěn)步發(fā)展是必然。可能近期會有一些波動，但由于土地供應(yīng)、建材價(jià)格高企，北京高檔住宅的房價(jià)將不會下跌，反而有上升的空間”。

　　借著Naga上院，他從幕后走到臺前，出任北京天恒拓展房地產(chǎn)開發(fā)公司總裁。作為一個(gè)新興的房地產(chǎn)公司，只做了兩個(gè)項(xiàng)目：在東直門內(nèi)大街9號的“Naga上院”國際公寓開發(fā)項(xiàng)目，于2002年拿地，之后就開始破土興建，可謂四年磨一劍。這是李建國繼天津海河之子商務(wù)大廈項(xiàng)目后主持開發(fā)的第二個(gè)精品。

　　但這僅有的兩個(gè)項(xiàng)目已顯示出了很強(qiáng)的投資實(shí)力和開發(fā)實(shí)力。Naga上院項(xiàng)目開發(fā)的成本巨大。總建筑面積7萬平方米，總投資達(dá)8億多人民幣。而且開發(fā)資金大半都是自有，看來天恒拓展并不是缺錢的小公司。

　　能在寸土寸金的東直門內(nèi)拿到項(xiàng)目開發(fā)用地，李建國鐵了心要做一個(gè)“稱心”的產(chǎn)品。這個(gè)項(xiàng)目地理位置比較特殊，是在東直門二環(huán)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)越，國貿(mào)、燕莎、麗都、使館區(qū)四大商圈仰首可見。后面是東城區(qū)的南館公園，有幾百年的歷史，旁邊是俄羅斯使館。“我們覺得在這種地段做其他項(xiàng)目簡直就是浪費(fèi)資源，”李建國決定，“在稀有地塊上蓋豪宅！”

　　雖然市場上不斷有豪宅出現(xiàn)，但是真正稱得上豪宅的卻不多見。李建國認(rèn)為，只有城內(nèi)不可復(fù)制的地段，才具備做豪宅的條件。

　　當(dāng)然，李建國把公司開發(fā)的方向鎖定在豪宅上，除了因?yàn)閭�(gè)人有著一份打造精品的執(zhí)著外，在很大程度上還是源于其對公司實(shí)力的高度自信。“我們不是大公司，通過程序化、規(guī)模化獲利不是我們的路子”。他堅(jiān)信自己的公司具備打造精品的能力，“打造房地產(chǎn)精品投資大，周期長，雖然天恒拓展規(guī)模適中，但實(shí)力卻強(qiáng)大，具備小型企業(yè)所無法具備的財(cái)力資源。同時(shí)，又具有一般大公司對于精雕細(xì)琢所缺乏的耐心。其次，公司有開發(fā)天津海河之子商務(wù)大廈的成功經(jīng)歷，從而為精品打造提供了經(jīng)驗(yàn)上的借鑒和充分的思想準(zhǔn)備”。

　　李建國鐘情豪宅、喜歡精品，但并不會作繭自縛。他的“精品情結(jié)”從本質(zhì)上來說是一個(gè)開發(fā)態(tài)度問題。他說：“所謂精品，是一個(gè)產(chǎn)品品質(zhì)問題。公司還會開發(fā)其他項(xiàng)目，從而開創(chuàng)有重點(diǎn)的多元化開發(fā)格局。而中低檔的房子也可以做成精品”。

　　在東直門區(qū)域所剩無幾的地塊上，李建國打造了高檔公寓項(xiàng)目Naga上院。而其后續(xù)項(xiàng)目，還將陸續(xù)落腳在城內(nèi)稀有地塊上。李建國透露，公司下一個(gè)項(xiàng)目將在已近無地可開發(fā)的西長安街上啟動。

　　雖然投身房地產(chǎn)界只有短短幾年時(shí)間，李建國就以其經(jīng)常“出位”的創(chuàng)新思維，贏得了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛認(rèn)同和贊揚(yáng)，曾獲得“創(chuàng)造城市價(jià)值2004中國地產(chǎn)年度推動人物獎(jiǎng)”、“2005年度中國地產(chǎn)最具影響力企業(yè)領(lǐng)袖獎(jiǎng)”，當(dāng)選為“2004年全國十大誠信英才”，榮獲“2004年中華十大財(cái)智人物”年度獎(jiǎng)和“中國改革創(chuàng)新人物”稱號等等。

　　對于這些榮譽(yù)，從投資人“變身”為開發(fā)商的李建國覺得只是一種幸運(yùn)：“我很感謝董事會，因?yàn)樗麄兊闹С郑�我才能夠從始至終地貫徹我的想法，做一件純粹的事情”。

　　執(zhí)著打造品質(zhì)豪宅

　　做人的態(tài)度決定做事的風(fēng)格。所謂“知足常樂”不適應(yīng)李建國的人生觀。這個(gè)業(yè)余玩玩羽毛球都會去向國家隊(duì)教練請教的“完美主義者”，已經(jīng)完成了原始資金的積累，過了“拿速度掙錢”的年代，而進(jìn)入一個(gè)想做讓自己滿意和感動的產(chǎn)品的階段。在他看來，真正的成就感并不在于賺多少錢，而是在于給社會留下了什么。

　　因此，李建國要盡最大的努力將自己的Naga上院打造成為一個(gè)城市的標(biāo)志性建筑，使其歷經(jīng)百年而依然充滿活力。實(shí)際上，無論是買房人還是開發(fā)商，都習(xí)慣性地將北京1萬元以上、戶型在200平方米以上的房子稱作“豪宅”。但住過這些所謂“豪宅”的人可能心里都知道，除了價(jià)格稱得上“豪”之外，就這些房子本身很難有“高檔豪宅”的感覺。所以，李建國一反過去這種因地段或景觀而高價(jià)的傳統(tǒng)豪宅的定位標(biāo)準(zhǔn)，要讓自己的Naga上院在隱性層面上突出四個(gè)特征：科學(xué)性、合理性、前瞻性和文化品位——即強(qiáng)調(diào)環(huán)境、產(chǎn)品、細(xì)節(jié)、物業(yè)、配套等各方面全優(yōu)發(fā)展的品質(zhì)豪宅。

　　李建國用一句話來概括：“Naga上院是用最先進(jìn)的技術(shù)、最高端的品牌精心打造而成的，它代表精品豪宅的未來發(fā)展方向”。

　　在這種思想指導(dǎo)下，李建國在項(xiàng)目中引進(jìn)了先進(jìn)的決策體系，聘用了百余位國內(nèi)外著名行業(yè)專家共同參與，把握該項(xiàng)目每一個(gè)設(shè)計(jì)施工關(guān)鍵細(xì)節(jié)，作為最為重要的決策依據(jù)。李建國笑談到：“他們決定用什么東西最好、最合理、最科學(xué)，我們只負(fù)責(zé)招標(biāo)、價(jià)格。近百名專家，每人近30年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。我們做的是集合3000年智慧的建筑”。

　　“做集合3000年智慧的建筑”，這一點(diǎn)倒是首先從Naga上院的名字中體現(xiàn)出了象征意義：Naga是印度傳說中尊為水神和海神，相當(dāng)于中國的龍，能賜予人類安全、繁榮和財(cái)富，被古印度貴族奉為專供之神。李建國說：“我們希望把‘Naga’的精神帶到我們的項(xiàng)目中來，庇護(hù)我們的項(xiàng)目”。

　　當(dāng)然，這個(gè)名字只是表達(dá)了一種美好愿景，怎么才能做出適合市場需求的好產(chǎn)品。李建國的認(rèn)識是細(xì)節(jié)決定成敗。而且這種亮點(diǎn)不是一個(gè)，是所有的都是亮點(diǎn)。

　　為此，Naga上院重金禮聘意、馬、港、臺國際名師來共同演奏這部“極品豪宅交響樂”。在建筑設(shè)計(jì)方面，奧雅納工程顧問公司與林正煊建筑設(shè)計(jì)事物所分別負(fù)責(zé)Naga上院的商業(yè)設(shè)計(jì)與建筑立面設(shè)計(jì)部分。奧雅納工程顧問公司的主要代表作品有澳大利亞悉尼歌劇院、北京國家體育場(鳥巢)、中央電視臺和香港國際金融中心。四合院及戶型是由來自香港的著名設(shè)計(jì)師Alan Chan負(fù)責(zé)，而上海外灘3號、黃浦會、Evian Spa、長沙白沙園是其在室內(nèi)設(shè)計(jì)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)作品。公共空間與大戶型由來自臺灣的邱德光大師親自操刀，他的代表作品有信義之星、臺北花園、創(chuàng)世紀(jì)、鉆石雙星等。雅博奧頓國際設(shè)計(jì)有限公司負(fù)責(zé)上院的景觀設(shè)計(jì)部分，其主要作品有北京君悅酒店—綠洲俱樂部、北京東方廣場、香港Deerhill Bay、上海Royal Garden。燈光設(shè)計(jì)則交給曾做過巴黎盧浮宮、埃及盧可素神廟的意大利Iguzzini照明有限公司。如此豪華的設(shè)計(jì)陣容只能用“奢侈”兩字形容了。

　　Naga上院所用的建材也是從國際頂級品牌中千甄萬選的——立面為意大利GrantiFiandre珍稀石材，經(jīng)1500度高溫煅燒，經(jīng)23道堪比鉆石切割工藝的工序研磨，具有無輻射、高耐久、保溫隔熱等優(yōu)良品性；德國Schüco落地窗，采用低輻射先進(jìn)技術(shù)；素有德國衛(wèi)浴國寶之譽(yù)的Villeroy&Boch潔具，是全世界工藝最考究、歷史最悠久之傳奇品牌；專供世界級豪宅使用的Poggenpohl櫥柜；世界廚房電器頂級品牌GAGGENAU；日本三菱1350公斤的原裝電梯是首次用于民用建筑，以前只在銀行金庫才能看到的松下視網(wǎng)膜門禁系統(tǒng)，也被第一次出現(xiàn)在民居……專家說，Naga上院已成為國際頂級品牌在中國的“樣板房”。

　　如果說，李建國是一個(gè)完美主義者。這一點(diǎn)兒也不假，他的完美追求不光體現(xiàn)在對Naga上院這個(gè)精品的嚴(yán)格規(guī)范中，而且還表現(xiàn)在對于Naga上院未來業(yè)主的“苛刻”要求上。“Naga上院不是任何一個(gè)有錢人都能住進(jìn)來的”，李建國鄭重地說，“Naga上院的業(yè)主必須滿足四個(gè)基本要求：高素質(zhì)、有責(zé)任心、愛好行善、成功人士”。在李建國看來，Naga上院不光是一個(gè)居住共同體，也是一個(gè)道德共同體。可以說，對業(yè)主的特別要求是Naga上院特色中的特色。

　　為了保證建筑質(zhì)量，用誠信贏得業(yè)主的心。天恒拓展還出資幾百萬建立售后服務(wù)基金，在三年內(nèi)，任何由于天恒拓展原因造成的再小的質(zhì)量問題，都可以動用這一基金，問題出現(xiàn)，先行賠付。這是李建國第一次在全國房地產(chǎn)界率先提出，應(yīng)該可以看做是天恒拓展非常嚴(yán)格地把住產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)后“真金不怕火煉”的自信之舉。

　　“當(dāng)你把它當(dāng)成一件作品去看待時(shí)，完美的欲望就會越來越強(qiáng)”。此時(shí)的李建國，儼然已超脫了開發(fā)商和投資商角色。

　　物業(yè)革命顛覆傳統(tǒng)模式

　　李建國現(xiàn)在是開發(fā)商，而曾經(jīng)也是業(yè)主和投資商。多種角色的經(jīng)歷，使他深諳業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司三者矛盾對立之根源。傳統(tǒng)的物業(yè)管理考慮業(yè)主的利益不夠。物業(yè)公司為了生存必須要盈利，利潤的多少與物業(yè)收費(fèi)的透明度不夠，再加上物業(yè)管理的服務(wù)不到位，業(yè)主在無奈之下便選擇了拒交物業(yè)管理費(fèi)的手段來表示抗議。相互之間的不理解不信任，形成了一種惡性循環(huán)。于是，在此觸動下，他產(chǎn)生了在地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)建真正意義上的和諧社區(qū)的想法：“我個(gè)人喜歡創(chuàng)新，我希望通過自己的實(shí)踐為社會摸索出解決物業(yè)管理矛盾的新路子”。

　　李建國對佛教學(xué)有一定的認(rèn)識。佛教教義中有一句話：“舍得，有舍才有得”。也許是受這句話的影響，李建國在“舍”與“得”之間有更深一層的領(lǐng)悟：“發(fā)展商是付出不是獲得，本身有的發(fā)展商成立物業(yè)公司也是以后想養(yǎng)這些人盈利，我們等于把這些利潤歸給業(yè)主。所以我覺得是舍的過程，不是得的過程。誠信的發(fā)展商，還必須讓業(yè)主入住后感覺到舒適、安全與和諧。發(fā)展商要肯于舍去部分利益，努力將業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系緊密地聯(lián)系在一起，設(shè)立售后服務(wù)體系，致力為社區(qū)打造百年物業(yè)，從而支撐今后的業(yè)主房產(chǎn)升值”。

　　從去年開始，李建國進(jìn)行了一系列顛覆性改革和創(chuàng)新，尤其是在全國創(chuàng)造性提出“物業(yè)革命”的理念。“物業(yè)革命”主張“業(yè)主持股”，以打破物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的固有關(guān)系；主張業(yè)主對物業(yè)管理公司的所有權(quán)，以《公司法》和《信托法》為基礎(chǔ)設(shè)立新的物管模式；并據(jù)此提出“一切權(quán)力歸業(yè)主”、“業(yè)主自管”、“高度自治”等一系列顛覆性概念,從體制上消除業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司矛盾對立的根源。

　　李建國自信地認(rèn)為，Naga上院的“物業(yè)革命”一定會成功：“我?guī)啄昵耙恢弊鐾顿Y，我們對股份公司的運(yùn)營非常精通。后來投資房地產(chǎn)，我們結(jié)合自己的項(xiàng)目，結(jié)合國內(nèi)外專家的意見，率先把這套理論實(shí)施一下”。

　　Naga上院“物業(yè)革命”的具體操作方式是：在銷售之前先由天恒拓展出資200萬注冊上院物業(yè)公司。在銷售的同時(shí)，把物業(yè)公司的股份按照業(yè)主所購房屋面積占整個(gè)項(xiàng)目可售面積的比例，通過股權(quán)信托的辦法分配給全體業(yè)主，使業(yè)主成為上院物業(yè)公司的最終股權(quán)受益人。受益人選舉董事會，選聘上院物業(yè)公司總經(jīng)理，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并組織優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)，保證高品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。業(yè)主有權(quán)召開董事會及受益人大會，通過表決來決定上院物業(yè)公司的一切重要事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)他們“當(dāng)家作主”的意愿。李建國相信自己理念的合理性，一定能夠得到李建國業(yè)主們的廣泛支持。

　　但至于這種物業(yè)管理模式的普遍推廣在目前看來存在一定的難度。李建國認(rèn)為，主要的障礙有兩個(gè)：一個(gè)是技術(shù)問題，一個(gè)是心態(tài)問題。技術(shù)上的問題可以通過變通的手段來最終解決，比如說利用信托手段解除法律上關(guān)于有限公司股東人數(shù)的限制等。而心態(tài)問題卻非一朝一夕所能解決。比如說，有些開發(fā)商不愿意吃一點(diǎn)虧，盡管自己先期投資創(chuàng)建物業(yè)管理公司并將股權(quán)讓給業(yè)主，但他們可能采取“羊毛出在羊身上”的策略，業(yè)主也會對開發(fā)商的意圖疑慮重重。這樣一來，勢必會使“物業(yè)革命”的推廣受到很大限制。

　　可是，李建國堅(jiān)信，能從業(yè)主角度換位思考的物業(yè)管理一定是發(fā)展方向：“時(shí)間會是最好的證明。我們應(yīng)該用發(fā)展的眼光來看待眼前的困難。隨著發(fā)展商的素質(zhì)逐步提高，業(yè)主對開發(fā)商的信任也會不斷提高，他們之間總會有相互理解心態(tài)平和的一天，‘物業(yè)革命’終究會被他們所理解所接受”。