開發商讓利銀行心態微妙 溫州炒房團卷土重來

　　本報記者 李伊琳 溫州、上海報道

　　“這次參觀上海和杭州四個樓盤后，目前已經有30套意向協議達成，目前成交10套。”7月22日，溫州購房團的帶團人《溫州都市報》的劉琳琳向記者透露。

　　“溫州人被套牢”、“溫州人退出樓市”……當市場上這些關于溫州人撒手樓市的傳

言正歡之際，銷聲數月的溫州購房團又卷土重來。

　　這種“頂風”而舞的投資行為是預示著樓市的回暖？抑或是地產市場又一席利益締結？

　　購房團暗潮涌動

　　“現在正是‘吸納’樓盤的好時機，到哪個樓盤都能砍價。”6月20日，帶團到南京購房的溫州炒房人汪先生如是說。

　　2004年，一向“張揚”的溫州購房團突然沉寂下來。這是因為溫州市委宣傳部應市政府向溫州各媒體下文，禁止以媒體名義組織購房團到各地炒房，并限制發布相關的廣告進行宣傳或炒作。

　　而且又逢國家對樓市進行調控，溫州購房團開始在樓市中“銷聲匿跡”。中國樓市也因此進入觀望期，近日國家統計局發布的一項調查可以佐證。據調查，近八成的消費者認為現在不是買房的適當時機。

　　然而此時，沉寂近一年的溫州購房團卻逆勢而起。

　　7月8日上午9時，一支溫州購房團，一行五十人進駐位于上海市閔行區的24K金國際連鎖酒店。這支購房團由溫州當地媒體組織，帶團者是負責該媒體的房地產版塊負責人劉琳琳。

　　根據行程安排，周六參觀上海綠地商務大廈、雙子杰座樓盤，周日赴杭州看樓。

　　7月10日，在24K金國際連鎖酒店的咨詢會上，該溫州購房團此行共簽訂了意向訂單超過30套。雖然這種意向訂單不具備法律效力，但可以反應購房團重新煥發的投資欲望。

　　據溫州一業內人士介紹，6月中旬以來，由一些開發商、營銷機構等組織的溫州投資者看房團起碼就出發了十來趟，目標城市主要是上海、杭州、蘇州等，一般一個團隊有30人以上。

　　在此之前，6月12日，以溫州人汪先生領頭的8名溫州人，已斥資數千萬元拿下南京河西等地200套房子。而且，購房團的活動開始前赴后繼。7月9日上午10點，溫州新城晚報大廈三樓會議室舉行的“房產投資置業說明會”上，來自寧波樓盤在推介，并有人開始相約赴甬看樓。

　　劉琳琳稱，七月份可能還要帶一個購房團到上海看樓。

　　銀行的微妙心態

　　是什么力量推動溫州購房團逆勢而動？

　　“7月是樓市步出觀望期的分水嶺，也是一個預熱期。”7月9日的購房團成員朱先生稱，自己這次隨團出發目的在于了解行情，但遇性價比高的樓盤，不排除當場購買。

　　朱先生的心態在溫州購房團中具有普遍性。因為據他們的觀察，國家從3月份以來，國務院推行穩定住房價格政策以來，嚴禁期房轉按揭，對二手房交易征稅、提高首付比例、實名購房等系列政策，幾乎月月有新政。而6月1日過后，就沒見更有力度的壓制樓價上漲的新政推行。

　　而且由于政策調控的趨向穩定，開發商也迎來了喘息期。由此，原本處在同一利益鏈條上的幾大利益集團重新開始締結。開發商、房產代理中介(媒體)、購房團、銀行是樓市中的四大利益集團，其中開發商的推介是溫州購房團頻繁現身的初始動力，購房團是應開發商的邀請去考察的。

　　而購房團則是這個鏈條上的造勢者，他們的迎合一方面是認為樓市開始回暖外，而另一個重要原因是有部分閑錢急于尋求投資渠道。

　　一名姓汪的購房團女成員這次出團購買的是24K金國際連鎖酒店的客房，以入股形式投資15萬元，酒店方承諾年回報率25%。她認為，這個回報率在四年內足以收回本金。雖然15萬的酒店客房投資連個產權證都沒有，而且她連四年后這家酒店經營失利的假設也沒考慮，但她認為：“投資總有風險存在，比去賭博要好。”

　　跟隨溫州購房團多次的吳女士表示，當時她跟隨購房團在杭州的錦昌文華樓盤工地上轉了一圈，發現工地上還有零星的房子存在。雖然樓盤規劃和所處環境都不錯，但她揣測：是否這個樓盤連拆遷問題都沒安置好？她說：“假如在以前，大伙對這種情況根本不會去考慮。”

　　還值得注意的時，7月10日，在錦昌文華樓盤推介現場，售樓小姐在介紹到樓盤的付款問題時就強調，該樓盤的住宅樓首付僅為20%，但這個貸款政策適用于125萬元以內的購房戶，一人限制一套。

　　然而，中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。而根據以往排名，杭州屬于房地產價格上漲過快的城市和地區。

　　對此，為錦昌文華提供項目貸款的建設銀行杭州分行文暉支行一鄭姓職員解釋，該項目貸款實行的是以土地抵押貸款，早在國家政策出來之前就已經與開發商簽訂了為購房戶提供首付20%的房貸政策。

　　給購房戶提供首付20%房貸政策，銀行此舉是否存在違規？

　　對此，浙江銀監局的趙女士認為，央行雖然將個人住房貸款最低首付款比例由現行的20%提高到30%，但具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定，不搞一刀切。

　　種種解釋顯示，銀行提供的這項優惠似乎行走在央行房貸政策的邊緣。之所以愿意承擔這些風險，銀行主要是受業績壓力所致。

　　據當地媒體報道，杭州某國有銀行一家房貸業務量比較大的支行今年上半年開發貸款僅做了3筆。而另一家國有銀行開發貸款都要集中到省分行審批，上半年上報審批的貸款也只有10筆左右。

　　開發商讓利力挺房價

　　“溫州購房團在這個時刻介入樓市，不僅冒較大的市場之風險，更是冒著政策之風險”，溫州著名的經濟學家馬津龍如是分析。

　　在開發商與購房團對接的這個環節上，組團者是扣牢雙方的重要一環。而這一環的利益所得就是開發商給予的成交提成，而媒體組織則沖著開發商投入的廣告費。以溫州一媒體組織的首個購房團為例，當時上海的開發商就在該報投入4個版面的廣告額度，金額達數十萬元。　　

　　據分析，在所有的房產新政中，都把兩年內轉手房要交營業稅當作遏制炒房者的“殺手锏”，南京市特別提出要征收炒房差價的20%售房所得稅。

　　上述汪先生一行一舉以40萬元一套的價格拿下200套房子，一切都在“悄然”中進行。而此時的售樓處仍醒目標注著50萬元一套的住房市場價。

　　汪先生進行精算：一套市場價為50萬元的房子，在兩年內出手加上契稅等要賣到55萬元以上才能掙錢。事實上，他僅花了40萬元就拿下房子，按市場行情在次日拋售也還是有錢賺。

　　有知情者透露，市場價50萬元一套的房子，炒房團40萬元一套就能拿下，原因并不完全如汪先生所說的“開發商被政策‘打壓’幾次后，急于回籠資金。”

　　在南京河西等地推出40萬元一套的住房，不必炒房團出手，普通市民也會一搶而空，同樣能夠實現及時回籠資金的目的。

　　一名不愿透露姓名的市場分析人士剖析，開發商寧愿把巨額利潤讓給炒房團，也不肯讓利給普通市民，這不僅僅是手續煩瑣的因素。如炒房團人員少，但購買力強，對于200套房只辦理8個人的手續，簡單很多。

　　而開發商之所以不愿將利潤讓利給真正需要房子的市民，其深層的動機在于“請”炒房者幫忙，堅決挺住房價不回落。