兩位著名小區維權者眼里的物權法

　　舒可心：“你花100萬買一棟房子，其中30萬買的是房屋產權證上的建筑面積，另外70萬買的是社區公共部分。”

　　聶海亮：現在一些成功建立的業主委員會掌管大量公共財物，但運行不理想。由于缺乏監督，這些業委會的收支賬目不清，甚至出現了成員腐敗的情況。

　　外灘主筆 邢林池／北京報道

　　“風能進，雨能進，國王不能進。” 這句著名的英國諺語說的是住宅的私人性，來自1756-1763年英法“七年戰爭”時擔任英國首相的威廉·皮特的一次演說。皮特以此來形容私人財產的神圣性。

　　2005年7月11日，全國人大將正在審議中的《物權法》第三稿公開發布，向社會征集修改意見，一時引起了廣泛關注。

　　舒可心：無論如何，不能以“約定”了之

　　很多人也許難以從艱澀的法律條文中看出重大利害，但舒可心不一樣。

　　舒可心是北京市朝陽園的一名住戶，過去三年一直擔任這個小區的業主委員會主任。在2002年起風起云涌的小區維權活動中，舒可心成了民間最有名的物業維權人士之一。現在他即將卸任，轉而從事幫助其他社區組建業主委員會這一項艱巨的工作。

　　“我最關注《物權法》第76條的規定。我反對條文中將會所、車庫的歸屬按約定來確認。”舒可心對記者說。

　　舒可心自有依據。他說，現在小區里的絕大部分糾紛起因都是因為公共設施的產權不明。“很多物業公司賴著不走，業主委員會換不掉他們，就是因為他們占據著會所、車庫等設施，分享這些設施帶來的利潤。”

　　“請注意，我不反對開發商擁有車庫和會所。我反對《物權法》中‘約定’的說法。如果開發商能拿出產權證，也可以擁有這些部分；如果拿不出，這部分產權就歸全體業主所有。無論如何，不能以‘約定’了之。” 舒可心說。

　　舒可心認為“約定說”給開發商留下了一個有利的“后門”——開發商因此可能隨便拿一份合同到房屋管理處說“合同上約定好了”。即便他們不這么做，該條文也給業主們從開發商手中收回車庫與會所的產權制造了很大的障礙。

　　《物權法》草案第76條是這樣說的：“建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”

　　舒可心認為此條的后半部分應修改為：“會所、車庫的歸屬，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。”

　　另外70萬買的是社區公共部分

　　當前，在中國社會，土地、自然資源、公共設施之外，落實到私人頭上的物權主要是房屋產權。在農村，是農民的宅基地和房屋；在城市，是城市小區居民購買的商品房。由于現在高層建筑的發展，在法律術語上，城市居民購買高層建筑物所擁有的房屋產權，被稱為“業主的建筑物區分所有權”。

　　《物權法》特別解釋說，“業主的建筑物區分所有權”，指高層建筑物出現后，各業主對住宅等專有部分享有所有權，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　但是實際情況并不止于此。在中國內地房地產的開發中，土地整體批租，開發商進行了包括公共設施、道路、管線、綠地等在內的全面開發，因此從產權意義上形成了一個個封閉的小區。除了建筑物本身之外，小區內的各種設施都在房屋銷售中被分攤進成本，因此中國色彩的“業主的建筑物區分所有權”包括樓宇內部的公共部分、社區公共領域、地下設施等等。

　　“每一個買房子的人未來都獲得兩證：房屋產權證和土地使用證。其中土地使用證就包括了你所在小區的土地成本分攤。”舒可心解釋說。

　　這與香港的情況完全不同。香港人所說的“建筑物區分所有權”僅僅指建筑物本身，而在內地，這包含了小區的公共土地部分。

　　“你花100萬買一棟房子，其中30萬買的是房屋產權證上的建筑面積，另外70萬買的是社區公共部分。”舒可心等人研究了部分小區的建筑成本，得出了這樣的結論。

　　并非所有商品房業主都知曉自己的權利。在北京的一些大型社區，隸屬房地產公司的物業公司將地下車庫以高達7-8萬元的價格或租或售給部分業主，這些收益的去向并沒有被業主察覺。

　　“如果出售肯定是違法的，開發商并沒有地下車位的產權。”舒可心說。當然，一切還要《物權法》重新來界定。

　　聶海亮：如何監督業主委員會？

　　申請權利就需要進行斗爭和談判。

　　雖然中國內地一些從事社區公共利益保護的人一直在抱怨城市業主們的懈怠：業主大會很難召集、不支持業主委員會的工作、很少關注自家住宅之外的公共空間……然而，新型業主——擁有自有產權房屋的城市人口——正在以一種積極的姿態發出自己的聲音。

　　在新建小區，業主們選舉了業主委員會——該組織領導了過去幾年一些頗為轟動的維權活動。

　　聶海亮，北京大型社區——回龍觀的一名業主代表。由于其在物業維權中名聲大噪，2003年，32歲的聶海亮當選為北京市昌平區回龍觀選區惟一的一名人大代表。

　　“我們的車庫定位很不明確，包括地上車位，按說應該屬于全體業主，但現在收入并不歸業主們支配。”看了《物權法》草案后，聶海亮這樣對記者說。

　　聶海亮與舒可心都曾通過參與業主委員會的工作與開發商和物業公司進行談判，但現在，他們都開始相繼退出所在社區的業主委員會。在《物權法》草案及2003年的《物業管理條例》中，也沒有條款對該組織的性質和功能給予明確的界定。

　　“業主委員會是個社團還是經濟實體？這是需要確認的問題。”聶海亮說。現在一些成功建立的業主委員會掌管大量公共財物，但運行不理想。由于缺乏監督，這些業委會的收支賬目不清，甚至出現了成員腐敗的情況。

　　舒可心在2005年初就說，未來小區一個突出的矛盾是業主委員會與廣大業主的矛盾。說這話的時候，他還在朝陽園業委會主任的職位上。雖然他問心無愧，還是毫不留情地說：“某些物業公司拿錢來賄賂業委會成員，以獲得有利的合同。如何來監督這些人？”

　　現實的情況就是這么麻煩，一些人希望《物權法》加強業主委員會的權力，另一些人則希望進行限制。這是《物權法》第三稿面臨的特殊情況。

　　《物權法》第81條規定，業主會議或業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。舒可心表示，這一條“很有問題”。

　　但支持擴大業委會權力的人認為，業主委員會是業主大會選舉出來的管理機構，如果這個機構沒有約束力，一盤散沙的業主們很難在具體利益上共同進退。

　　《物權法》第87條規定，當發生侵害業主共同權益的事件時，業主們可以業主會議的名義起訴，也可以個人名義起訴。條文中唯獨沒有規定可“以業主委員會的名義起訴”。

　　有人認為應該修改此條，“在實際操作中，全體業主共同起訴很難實現，甚至湊夠2/3以上的業主也不容易；而以業主個人名義起訴則顯得勢單力薄，成本太高。”一名廣州的律師對記者說。

　　但問題是，很多居住區的業主委員會仿佛一個志愿者組織，缺乏必要的資金來源；而權力過大的業主委員會，卻引起了另外一些業主的懷疑。在北京一個名為“陽光100”的居住區，業主委員會經業主大會授權選擇了一家新物業公司，很多業主最后仍然拒交物業管理費。

　　“業主們的民主意識需要培育。”舒可心說，“主要的問題是，面對糾紛，每個人都要形成協商和談判的習慣，不能完全指望在法律條文上進行事無巨細的規定。”