物權法為業主維權撐腰

　　劉新雷

　　與業主利益息息相關的《物權法》草案，日前已經提交全國人大常委會分組審議。這是繼保護私有財產條款寫入憲法后，以單行法形式詳細規定保護私有財產的物權法草案首次提請中國立法機關審議。《物權法》對業主的權利規定了哪些具體內容，作為買房人怎樣維護自己的合法權益？記者近日走訪了一些房地產專業律師。

　　業主權益是《物權法》重要內容

　　北京開創律師事務所李景山律師認為，《物權法》當中的“物”，主要指不動產和動產。不動產既包括耕地、草原、灘涂、礦產等自然資源，也包括道路、通訊、電力、天然氣等基礎設施，還包括業主購買的住房、商鋪、寫字樓等建筑物。動產則包括了汽車、輪船等交通工具，各種工廠的機器設備，住房內的家具、電子設備、衣物等。作為保障公民私有財產的一部專門性法律，《物權法(草案)》對《物權法》的調整范圍、原則、所有權、用益物權、擔保物權、登記制度、物權的保護等作了詳細規定。毫無疑問，一旦《物權法》頒布實施，將把憲法有關財產權保護方面的原則性規定具體化，為老百姓用來保護自己的合法權益。

　　“房齡”70年可續約

　　北京市律協土地法專業委員會委員、中法網維義律師事務所王社潮律師在接受記者采訪時表示，根據有關規定，住房的土地使用期限是70年。對于70年之后的情況，《物權法》草案規定：建設用地使用權的期限屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權的期限屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期限屆滿前一年申請續期。開發商和購房人交納的土地出讓金和購房款都是以70年的使用期為限的。70年期限到了以后，政府就會把土地的使用權收回。而對作為地上物的住宅來說，70年期限后很可能還在使用之中，那么使用人可以交還房屋，或是向政府申請續期，繼續按照土地的用途交納出讓金。

　　業主對建筑物專有部分享有所有權

　　北京仁和律師事務所孟憲生律師接受記者采訪表示，《物權法(草案)》對業主的建筑物區分所有權做出專章規定，這樣進一步明確了業主的權利，在此前一些房地產糾紛的訴訟中，由于居民小區共有部分權利歸屬不明，經常引發業主、開發商和物業管理公司之間的使用糾紛，尤為突出的是目前有關停車位的糾紛層出不窮。如小區建筑物外立面和住宅小區的樓頂的廣告收入，此前一般都被物管公司無償占有，而現在明確了小區共有部分權利歸屬業主所有，這樣該項收入就應該成為全體業主的共同收益，完全可以用來補貼物業管理費用。《物權法(草案)》規定，業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確，比如說一些業主與開發商約定了會所產權歸業主，而另外一些業主沒有與開發商就會所歸屬進行約定的，除開發商能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。

　　小區道路綠地所有權歸業主

　　目前，小區綠地、道路產權糾紛時有發生，業主與物業公司之間的矛盾更是在一些地方非常激化。綠地和道路究竟歸誰所有？對此，中國國際跨國公司研究會法律顧問文道全律師講，正在審議的《物權法(草案)》進一步明確了建筑物區分所有權的物權關系。《物權法》草案規定：建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。

　　鄰里間不能侵權

　　如果樓下開設的餐館油煙熏到樓上的住戶，隔壁的噪音讓人無法入睡，類似這樣的鄰里關系如何來處理？北京漢韜律師所李玲律師說，目前《民法通則》對相鄰關系有涉及，但相對比較籠統，而《物權法》的規定則非常細化。實際上，這些權利都是不動產所有權的擴展。《物權法》草案規定：不動產權利人有權依照法律規定，禁止相鄰權利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質。不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全；造成損害的，應當給予補償。

　　住宅商用要經業主同意

　　隨著經濟的發展，住宅首層的居民由于位置特殊，往往會考慮把住房改作商用“門臉房”來發揮更大的經濟利益，比如進行餐飲、酒吧等，給其他的鄰居帶來一系列的不方便，但訴之法律卻沒有法律依據，很難勝訴。北京市律協房地產專業委員會鄧澤敏委員認為，在這個問題上，《物權法》草案做出規定：將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房和將共有部分改變用途這兩種情形，均應當經有利害關系的全體業主同意。有了這樣的法律規定，讓住房“變性”的糾紛在處理過程中有了明確的法律依據，像以前的法律沒有相關方面的規定，相鄰房屋的所有人權益受到侵犯也很難通過法律途徑救濟，最多依賴相關的行政部門采取行政手段，追究將房屋改作其他用途的責任。

　　房屋拆遷要合理補償

　　隨著城市發展的加快，拆遷、征地引發的糾紛和矛盾越來越多。補償不到位目前仍是征地、拆遷環節中存在的突出問題，許多被拆遷人的正當利益受到侵害。北京市丹寧律師所韓律師說，《物權法》草案規定財產拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。違法拆遷、征收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。這是繼《憲法》明確規定保護公民私有財產后，對公民私有權的進一步保護。拆遷是為了社會公共利益，公民個人要服從社會公共利益，但并不表示，必須犧牲公民的個人合法權利。拆遷應按照國家規定予以補償，沒有規定的，必須予以合理補償。

　　業主大會權利得到明確

　　北京市開創律師事務所李景山律師說，《物權法》草案規定由業主依法共同決定的事項，包括制定和修改業主會議議事規則，制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約，選舉和更換業主委員會，選聘和解聘物業管理機構或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金，修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項。如果對這些事項表決，需要經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意才能生效。也就是說，不但要占總半數以上的業主同意，這些業主購房的面積還要超過整個小區建筑面積的一半以上，必須同時符合兩項條件，業主大會所做的決議才有效。