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水母網7月21日訊
近日，中國物業管理協會組織全國各地200多家物業公司到煙臺考察。在參觀過海天名人廣場的“管家式”物業管理模式后，協會的常務副會長徐俊達稱，“管家式”的管理模式能在煙臺施行，說明煙臺的物業管理已達到了很高的水平。
針對有人提出的如何化解業主與物業公司之間的矛盾問題，中國物業管理協會有關負責人表示：這關鍵取決于雙方的意識與態度，如果物業公司都能以“為一群好朋友，找一群好鄰居”這樣的態度服務于業主，關于如何收費、設施配備等問題，就應該一定能與業主達成共識。
業主“樂”還是“苦”
這幾天港城連降大雨，因為漏雨等問題，個別小區的物業管理再次成為矛盾的焦點。7月4日，記者在芝罘區大東夼1號樓一位劉姓女業主家的廚房中看到，一洼從管道漏出來的水積在地上。據劉女士講，這水已經滴答了一個多月了。劉女士幾乎天天找物業公司，可總是被推來推去：開發單位讓她找建筑單位，建筑單位讓她找物業公司，物業公司又推到開發單位，到最后連電話都沒人接了。
對此，中國物管協會的徐副會長認為，很多小區居民和物業公司雙方都搞不清楚相互的關系。有的人認為：小區居民是主人（雇主），物業公司是服務機構。有的人又認為：物業公司是管理機構，小區居民是管理對象。也有的人認為：雙方是一個對立統一的辯證關系，物業公司既是服務機構，又是管理機構。小區居民既是主人（做為一個整體），又是被管理的對象（做為單個個體）。這些說法看似都有其道理和依據，但又似是而非，似無還有。其實，如果不通過解決具體的事務，僅僅只是討論這些抽象的關系。不僅不利于雙方問題的解決，反而會激化矛盾和沖突。但是要從根本上解決問題，還非得先搞清楚二者的基本關系不可。
物業“主”還是“仆”
有調查顯示，現在業主對物業管理的不滿意率占被調查者的百分之四十以上。海港物業的李總經理告訴記者，雖說住房商品化、市場化已實施多年，但在許多物業公司工作人員的潛意識里，市場化的管理概念與行政的管理概念沒什么兩樣，無非是一個“管”字。既然物業歸我管，那業主當然要聽我的號令，我說了算。我說收多少錢就是多少，我說不準這樣、那樣就得照辦，誰要不服管，就讓他嘗嘗停水、停電、停氣沒電梯的滋味，甚至是罰款。如果倒退到計劃經濟時代，純粹的行政管理起碼有一個好處，那就是百姓們可以不花操心“錢”。而如今這種市場化的“行政管理”，成了一個怪胎，要錢的時候，“物業”是市場化的，少給一分也不行；服務的時候，“物業”又成了“行政長官”，你說了不算我說了才算。
開發區銀和怡海小區的孫經理接受記者采訪時表示，較成熟的物業管理服務應當是多層次、多方面的。它要扮演“仆人、管家、顧問、伙伴”四種角色。所謂“仆人”，體現了物業管理的常規性服務。比如，對住宅區實行日常管理，對物業及公用部位的維修、保養，做好住宅區的安保等。“管家”的角色體現在物業管理的參與性上，物業管理應當是一種管家式服務，一些業主因種種原因希望物業替他們安排生活、管好生活、提高生活質量。“顧問”的角色體現在高層次的物業咨詢服務上。“伙伴”式的合作是物業管理的重要手段。要做到、做好這四種角色并不是一件容易的事。首先需要轉變觀念。
規范“合”才能“同”
在調查中，記者發現買房者最關心的問題不是小區是什么歐陸風情、江南水鄉等比較虛幻的概念，他們更注重樓盤的工程質量以及售后的物業管理收費服務問題。一位購房者表示，買房的時候最擔心的就是物業管理問題，“買房是一時的事情，物業管理卻是一輩子的事情。”物業管理費高怕承受不起，導致出現那種買得起房卻住不起房的尷尬局面。另外還擔心，如果碰到一個不好的物業管理公司，出現什么保安打人、亂收費等情況，這樣業主的合法權益誰來保證。
實事求是地說，老百姓投訴物業公司的問題林林總總，不勝枚舉，有些是物業管理自身存在的問題，但也有的是由于開發建設單位與物業管理公司之間有效銜接脫節造成的，一味地譴責物業公司似乎有些時候是冤枉了他們。一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下很多問題，如工程質量低劣、配套設施不完善等等。由于建管脫節，造成物業管理先天不足，物業公司代人受過，大喊其冤。市場主體變了，過去的國家福利接受者與政府管理者之間的關系被業主與物業服務企業的關系所取代，管理與被管理的關系變成了平等互利、雙向選擇的新型合同關系。對于這種新型的合同關系，法律還不規范，人們還不熟悉，出現一些糾紛和矛盾也是在所難免的事。
有報道稱，一般情況下，物業公司告業主或業主狀告物業公司，法院采取的態度往往是極力地去做調解工作，不輕易作判決。為什么呢？因為在很多情況下，老百姓告物業公司，往往由于合同簽訂的條款過于籠統，雖然有情、有理但缺少法律依據，依法斷案必輸無疑；物業公司告百姓的案子一般是討要服務費的，合同條款別的可能說不清楚，但每月該付多少錢卻是寫得清楚明白，判百姓敗訴，于社會穩定不利，判百姓勝訴又于法無據。兩難之中，積極“調解”在法院看來是上策。問題的關鍵是，沒有一部基本的、統一的、完善細致且具有可操作性的合同標準文本，保護業主和物業公司的合法權益就難以實現，法院判案也變得異常艱難。買房樂，居家歡，但在買了房卻得不到基本的權利保障時，您還樂得起來？焉能安居？
置業顧問：選管家五要素
“買房一時，住房一世”，現在，許多業主意識到了物業管理的重要性：房子不管有多好，沒有一個好的物業管理公司，也不能享受到好的生活品質。那么，什么樣的物業管理公司才是優秀的，怎樣選擇物業管理公司呢？祥隆物業公司的刁總經理認為要注意五個要素。
品牌：將品牌作為選擇產品的要素之首，已成為大家的共識。
業績：初選了有一定品牌形象或知名度的物業管理公司之后，對物業公司是否名實相符，要做一些深入的了解，看看所選擇的這家物業公司都管理了哪些物業項目，管理的水準和服務質量是高還是低，管理的物業規模有多大，管理過哪幾種類型的物業。
實力：選取了品牌公司，了解了管理業績，企業的實力如何？具不具備委托物業項目的管理能力？這是第三步要考察的內容。
專業：一般有一定品牌形象或知名度的物業管理公司，也相應具備了一定的專業化水準。總之，規范的物業管理公司處處都體現出專業化的運作方式。
特色：所謂特色，也就是與別人的不同之處，或著說有自己的高招或“鮮招”。業主選擇物業管理公司時，可根據自己物業的特點與市場需求有針對性地去考慮管理者，取其所長，棄其所短。
(記者蔣芹)責任編輯：呂淑玉（來源：水母網）
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