|
本報記者 李伊琳 上海報道
7月15日上午10時許，溫州市財政局一位人士透露，還沒收到中瑞財團控股有限公司(下稱中瑞)的“中瑞·曼哈頓”項目二期3.83億元土地款。
隨后，記者在中午12點又向該項目負責人、中瑞的執行董事孫國敬核實。孫稱，交納
土地款并不是難事，已經通過金信信托募集到3.2億元。但該土地的一些拆遷、規劃等因素，政府有關部門還沒有具體落實。
原本該在5月8日就交納的二期土地款期限被批準延至7月8日，中瑞資金緊張的傳言似乎被證實。但當地一些知情人士透露，“中瑞有地方政府支持，這個項目還是會動起來的。”浙江一電視臺就曾采訪溫州市市長劉奇，問相關部門為什么要批準中瑞土地款延緩兩個月，劉奇表示，政府不會旁觀房價的大起大落。
已成為溫州樓市起落風向標的中瑞，其動向對溫州市房地產市場是否構成舉足輕重的影響？
中瑞資金鏈溯源
然而，中瑞的資金問題因何而起呢？
2004年6月16日，溫州房地產、鞋類、服裝等九大行業巨頭聯手組建了中國第一家以“財團”命名的企業——中瑞財團控股有限公司。
新聞發布會上，中瑞財團宣稱以“資本為核心”，并可調動100億資金，被業界譽為中國第一大民營財團。在成立之際，一舉簽下溫州泰順抽水蓄能電站、溫州鹿城環保污水處理工程等4個投資合作項目。
2004年11月8日，中瑞以15.3333億元拍得溫州“地王級”地塊——原溫州造船廠地塊，創下了溫州國有土地出讓成交價的最高紀錄，開發的樓盤名叫中瑞·曼哈頓。此舉作為中瑞的第一個操作的項目，對確立其主要經營領域具有重要意義。
當時正值全國樓市價格正一路飆升。以溫州新城一帶為例，2005年初比2004年底每平方米普遍上漲了1000元以上，而中瑞·曼哈頓所處地段更是溫州的風水寶地——甌江口。
但是，中瑞的“尷尬”在此時開始出現。
據溫州一銀行界高層透露，在中瑞剛成立之際建設銀行和農業銀行分別與其簽署了戰略協議。而且在新聞發布會上，深圳發展銀行與中瑞當場簽署了授信額度為10億元的協議。
然而中瑞的高調登場以及在新聞發布會上宣稱可調動百億資本，引起了監管部門的警覺。當時中國社科院金融研究所博士尹中立認為：“由于民間金融財團的金融集資行為暫時難以法規界定，因此，溫州財團一旦出現問題，將會引起社會震蕩。”
上述銀行界高層還透露，當地監管部門數次深入中瑞調查，并向各商業銀行發出風險提示。在去年9月份召開的一次緊急會議上，溫州銀監局希望所轄各商業銀行嚴審對中瑞九大股東的大額貸款，并密切關注貸款流向。
在這個前提下，盛傳中瑞在尚未取得房產預售許可證的情況下，違規售賣“房產計劃票”。但針對此事，中瑞財團的董事長鄭勝濤稱，“中瑞并沒違規售樓籌資。”
今年3月是全國樓市利好與低迷的分水嶺，全國各地都在打擊炒房行為，維護房價的穩定。溫州的炒房團成為眾矢之的，而尹中立在中瑞成立初期就提出疑問：溫州財團會不會是更大的炒房團？宏觀調控讓中瑞在資金困局中越陷越深。
2005年5月8日，中瑞第二期3.83億元土地款未能如期繳納。根據合同規定，首期25%款項1月6日繳納；5月8日再繳納總款項的25%，其余50%在9月8日前付清。中瑞假如不能付清土地款項，將有被收回土地的危險。
此時，溫州市市長劉奇批準中瑞延期付款。而延期的理由主要有兩點：一是手續過程有所耽擱；二是原土地上的農民安置問題還沒有解決。
房地產信托援手
形勢嚴峻時刻，金信信托出現了。
6月16日，中瑞財團對外宣布，已成功運作完成其中瑞·曼哈頓項目的房地產信托，融資金額3.2億元。代理信托機構是金信信托。
最近，英國最大按揭銀行——蘇格蘭銀行將以4.975億元代價獲得金信信托19.9%股權，并成為該公司第一大股東。
“金信和中瑞的牽手就像男女戀愛一樣，談不上誰主動，信托機構一直在找合適的企業，我們也一直在找融資渠道。”孫國敬稱。
孫國敬不但是中瑞的執行董事，同時還是溫州市國光房地產開發有限公司總經理，一直從事房地產開發。中瑞財團于2004年12月成立了中瑞房地產開發有限公司，注冊資金6000萬元。公司成立后，由孫國敬負責操作。
據孫國敬介紹，今年四月，中瑞開始與金信信托接洽。中瑞亮出的條件是溫州“地王”——原溫州東方造船廠地塊作為抵押。
為使信托計劃如期實施，中瑞財團采取優先權的方式推介其樓盤。孫國敬介紹，每套信托單位為200萬人民幣左右，年息為4%，期限為15個月。
據金信信托該項目負責人介紹，之所以與中瑞這項樓盤對接上，除了該“鉆石地塊”為抵押外，還看好其九大“巨頭”股東，在一般的情況下，該九大實力強大的股東不會眼睜睜地看著中瑞“垮”掉。
一段“利益婚姻”就此締結。然而，中瑞的問題僅僅一段婚姻就能解決嗎？
一位信托業內人士分析，房地產信托的風險在于項目的半途而廢，如果后續資金跟不上，中瑞所抵押的土地就會遭遇被拍賣轉讓的風險。而就中瑞目前的資金缺口，估計要募集數輪信托才能解決。
該人士還分析，按照規律，一個企業融資沒到關鍵時刻，很少會找上信托機構。
中瑞之前雖然沒有承認資金鏈吃緊一說，但其董事長鄭勝濤說過中瑞曾經尋求海外基金，而最終為什么未能與海外基金對接，中瑞沒有作出明確解釋。7月7日，孫國敬也承認，中瑞目前還在和海外基金洽談。
溫州國土資源局一官員介紹，中瑞需付原東方造船廠地塊出讓金總額為15.3333億元，目前交納了4000多萬元的保證金，首期款項繳納了25%，7月8日需付二期款項3.83億元，到今年9月份，尚有7億余元的資金缺口。
“樓市變數還是存在，國家下步對樓市的調控力度如何尚不明確。”一房地產開發商為中瑞的資金鏈“把脈”，“除非政府下一步有特別的優惠政策，否則中瑞難以擺脫資金緊張的局面。”
對外界擔憂的中瑞后續資金問題，孫國敬稱，中瑞股東出資6億到7億元，信托和貸款解決6億至7億元，其他資金由購房者支付。
他還表示，“原中銀爛尾樓地塊出讓價格為1.3億多元，以此計算，該地塊建成后的房子每平方米為13000元，高過了中瑞·曼哈頓1000元。”站在開發商的立場，在市場低迷時期能看到地價仍能保持這個水平，讓他看到了中瑞的希望。
| 
