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本報記者郝倩發自寧波
“這是一種‘資本’介入，而非‘企業’介入。”經歷了上世紀90年代的快速發展，紡織服裝企業積累了大量的現金。進入房地產業成為其謀求新利潤增長點地的主要方式之一
車夫一步步將“太平鳥”服裝做大之后，開始將步子邁進了商業地產領域。
車夫，寧波太平鳥投資集團有限公司(下稱“太平鳥”)常務副總裁。一個地處寧波城區的涉及8億元的商業地產項目讓他運作了兩年的時間。但是，對于服裝企業做商業地產的風險，即使太平鳥的高層也難免有一定的疑慮。
機遇與風險同在。對此，車夫并沒有更加絕妙的招數。在寧波，越來越多的紡織服裝企業在涉水房地產業。從通過拓展渠道持有物業發展到自己投資做房地產老板，從運用自身具有的土地資源到買地開發地產，房地產的高利潤正在為越來越多的寧波紡織服裝企業提供新的利潤增長點。
服裝鏈的協同效應
“收購還是租賃？”這是寧波博洋投資發展總公司總經理范江現階段一直在考慮的問題。他的新名片上已經印上博洋投資發展總公司總經理的頭銜。這家公司是寧波博洋集團有限公司旗下一家重要的投資公司。“投資發展”二字在范江之前操作的收購活動中得到了印證。
前段時間對于寧波老牌百貨商場新江廈的收購讓博洋著實風光了一把。范江一直糾正本報記者“涉足地產”的說法，而更加樂意將之概括為“對渠道的控制”。
作為一家以家紡及服裝經營為主的企業，博洋成功地經營了“博洋”、“唐獅”、“F4”等知名品牌，但是在對地產氣息的把握上始終沒有放松。對于寧波市現在逐漸稀缺的商業地產資源，范江以“不可替代”作為評價。但他對營建“商業終端渠道”的興趣卻明顯超過對單純住宅或是商業地產開發的熱情。
博洋現在全國擁有1000多家專賣店，其中30%自營店銷售占據50%的份額，多為幾百上千平方米的旗艦店。剩下的70%都是加盟店。在占據重要營業份額的30%自營店中，有30%自己持有物業。這是范江樂意看到的比例分配。
在構建大賣場和旗艦店方面，寧波的服裝大鱷“雅戈爾”的手筆同樣大得驚人。雅爾戈集團董事長李如成的哲學是“大賣場營造大品牌”，至今已投入12億元到15億元在全國購買黃金地段店鋪，計劃中還陸續會有資金到位。“雅戈爾”的目標是要在全國建設500家超大型專賣店，每家店500~2000平方米。
據有關人士透露，在雅戈爾的渠道拓展中，的確不排除通過專賣店進行房產增值的考慮。公司2003年就曾經通過杭州某專賣店的轉讓獲取1000萬元的收益。
“雅戈爾趕上了一個好時機。”一位熟知雅戈爾的業內人士對本報記者表示。雅戈爾前三四年買終端，上市，整合資源。網點的穩定性較好，企業經營成本固定。但是，紡織服裝企業依然不能因為商業地產呈上升趨勢就大量購買，因為這方面的房地產投資還是要為主業服務，如果在成本控制和投資之間失去了平衡，則容易對企業的正常運行造成影響。
土地性質轉型
如果說鑒于渠道原因而購買的“終端”還可以被看作和服裝企業“產業鏈”的打造密切相關，那么寧波紡織企業直接涉足地產項目開發就只能解釋為多元化經營。
如果不出意外，太平鳥旗下的50畝土地就將于今年底明年初，成功完成從工業用地性質向商業用地性質的“轉型”，而集團本身得以立命的生產基地將遷往城郊，并擴大為150畝。這次轉型將耗費2年時間。
經過了前幾年的企業改制之后，寧波的一些紡織服裝企業手上都有了些位置頗佳的工業土地，類似于廠房和辦公樓。但是，出于土地“轉型”的困難，很多企業只是手中有地，卻遲遲不動聲色。
但是，太平鳥似乎更加急于擺脫原有的服裝企業的定位。在這種情形下，手中掌控的50畝土地無異于一個不錯的先天資源。
太平鳥將斥資6億元構建其休閑版圖，其中包括東錢湖國際健康中心，以及由現有生產基地改建的東方時尚中心。車夫形象地將這種轉型稱之為“騰籠換業”。而車夫的辦公室里，一塊“東方時尚中心”的模擬圖一直放在最醒目的位置。太平鳥預將之打造為包含甲級寫字樓、賓館、商場以及社區廣場的綜合商業項目。
“這個項目事實上從2003年就開始討論，經過比較，挑中了由太平鳥來操作這個規定動作。”車夫對本報記者表示。該項目2004年立項。選中太平鳥原因是：企業所具備的服裝綜合經營優勢，太平鳥在市區的長春路上50畝的生產基地。記者了解到，在這塊地周邊，房價已經達到了6000~7000元/平方米。
“大約年底，這塊土地就將拿出來掛牌，大約3年后工程就可完成。”車夫分析說。他不否認，在政府掛牌這個過程中，也極有可能由其他的開發企業獲取這個地塊，進行東方時尚中心的開發工作，但是他表示“目前來說，其他企業拿到的可能性不大”。
“房地產這個行業的確非常專業，這一點我們在前期的醞釀中已經有所感悟。50畝地轉了2年的時間，要求有一個專業的團隊。東方時尚中心專門有一個四五個人的專業小組，從2002年下半年開始籌劃。目前，在公司管理的架構，以及成本的控制這些問題上，我們還沒有能夠摸索完全。”車夫坦言。
然而，對于更多的紡織服裝企業來說，要運用已有資源創造更新的利潤增長點，并不簡單。通過改制，寧波博洋集團有限公司(下稱“博洋”)在寧波核心城區的鉆石地段兼并了100畝的工業用地，多為之前的企業廠房。假設這些土地用途轉為商用開發土地，每畝的價格最低也要幾百萬元左右。這筆賬算下來，博洋的盤子里已經擁有土地儲備所帶來的價值幾億元的固定資產。但是，在為土地項目轉性這個問題上，博洋一直在遲疑。
“要轉土地性質，但是要把工業轉到住宅，或者是綜合用地。第一種途徑就是進土地儲備中心，這樣無異于將手中的土地賣掉；第二種就是自己做房地產開發，同樣需要公開招標，如果招標成功，可以自己運作項目；不成功依然只能獲取土地補償金，這樣對于企業也并不合算。所以，現在很多企業要運作已有土地項目，條件都不成熟。”一位對寧波紡織企業了解頗深的知情人士對本報記者表示。
“更多的企業在等待時機。”該人士表示。
非主業的資本介入
“這是一種‘資本’介入，而非‘企業’介入。”一位紡織企業總裁這樣解釋越來越多的跨行業房地產投資。經歷了上世紀90年代的快速發展，紡織服裝企業積累了大量的現金。主業增長的乏力讓這些企業不得不找尋新的利潤增長點。
“不能說房地產已經成為這些紡織服裝企業的主業，只能說成了主要的利潤來源。”范江表示。“品牌企業進行房地產方面的相關操作，比較容易得到政府的支持，在東北的長春、沈陽、哈爾濱以及東部、西部的一些城市，都歡迎太平鳥去當地進行房地產投資。”車夫稱。
對此，寧波洛茲集團有限公司(下稱“洛茲集團”)總經理助理姚斌瑜對本報記者坦言：從洛茲的情況分析來看，近兩天寧波就有一個房地產項目即將交付；然后奉化還有一個30萬平方米的舊城改造項目。這些房地產項目已經占到洛茲集團1/3的營業額以及利潤。
“但是洛茲依然不會將房地產作為主業來進行操作。”姚斌瑜說。這也是多數寧波紡織服裝企業持有的觀點。
事實上，地產在寧波紡企的版圖里正占據著越來越重要的地位。雅戈爾在2000年之后，因為“東湖花園”而在寧波當地成為開發商中首屈一指的企業，東湖的銷售已經給雅戈爾帶來了幾十億元的銷售額。在此之前雅戈爾已經涉足地產十年之多。記者通過雅戈爾2005年第一季度的財務報表了解到，雅戈爾2005年第一季度紡織服裝主營收入達到61047.95萬元；房地產主營收入59054.17萬元，之間距離已十分接近。據雅戈爾集團相關人士稱，房地產業務去年已經占到公司盈利的1/3。
與此同時，對房地產的追加投資仍在繼續。記者了解到，在寧波的核心居住區，雅戈爾擁有263畝土地，成本為230萬元/畝；此外在聯心村還有125畝土地，成本為280萬元/畝。如今雅戈爾的土地儲備已經可以滿足企業3~5年的開發量。但是，與之前可以以較低價格取得土地不同，2004年4月底雅戈爾通過公開拍賣，用14.13億元在蘇州工業園區競得合計25.55萬平方米土地。雅戈爾高價介入蘇州地塊后，能否如同操作渠道終端一般的順利收回投資，業內人士依然對此有所疑問。
同時記者通過太平鳥了解到，對于還沒有實際操作的“東方時尚中心”，太平鳥已經定下了對2/3的物業進行銷售而非持有的基調，因為這樣可以緩解企業的資金壓力。
業內人士指出，在這種前提之下，紡織服裝企業很難保持慣有的冷靜，而會明顯表露出短期套現的嫌疑。
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