地產調控愈收愈緊 溫州大宗資本分化出擊

　　本報記者 黃晨 發自上海

　　2003年，溫州人開始將“沙船邏輯”應用于房產投資。此后兩年，中國房地產市值暴漲，溫州資本從中獲利無數。但進入調控期后，從傳統產業資本中游離出的這些逐利資本又將何去何從？

　　一條沙船的建造成本約在300萬元，10個親朋好友每人出資30萬元，花半年時間便能建造一條新船。以后沙船每日撈沙約能獲利4000元。再過半年將沙船轉賣，售價可以達到500萬~600萬元。如此，即便撈沙獲利全部用作開支，10人通過一年時間仍可賺取近100%的利潤。

　　這就是溫州人典型的投資邏輯，其核心部分是他們掌握了沙船成本與市場售價間的巨額獲利空間以及親友間牢固的個人信用體系。

　　2003年，溫州人開始將這套“沙船邏輯”應用于房產投資。此后兩年，中國房地產市值暴漲，溫州資本從中獲利無數。但進入調控期后，從傳統產業資本中游離出的這些逐利資本又將何去何從？

　　資本退潮？

　　5月11日，旨在遏制房價過快上漲的“新國八條”在京公布。與此同時，遠在此輪調控的焦點城市——上海，一項涉及金額1.38億元的地產收購案也于當日落筆。收購方是由七八個溫州人組建的明大投資公司(下稱“明大”)，標的為一座始建于上世紀60年代的商業樓宇。之前，因為該樓的產權證只分割到整層單位，盡管所有者一直急于出售，卻苦于找不到資金實力足夠的個體買家。溫州人的到來，顯然令產權證的瑕疵一掃而光。

　　明大負責人朱福弟在事后采訪中，向記者坦言對“新國八條”的出臺并不知情。但他表示，目前的政策只針對住宅，對其他物業沒有限制。而他選擇的投資形態——經濟型酒店，未來的獲利空間仍將十分巨大。

　　“其實，溫州的大宗資本近期沒有收縮跡象。”上海中瑞市場研究有限公司總經理朱鋒對目前溫州資本在樓市中的活躍程度也作了如上認定。

　　據他描述，他們或是前往二、三線城市買地，或是購買項目公司，或是接手資金鏈斷裂的樓盤。近期，重慶永川、江蘇鎮江的土地拍賣現場都能看到溫州人的身影。其中，甚至不乏由一個縣級市的市委牽頭，積聚資金進行地產項目開發的案例。

　　但面對當下日益趨緊的市場形勢，并非所有的溫州資本都無動于衷。搜房資訊副總裁陳晟表示，他的幾個溫州朋友，便在今年三四月間將資金從樓市中抽出，并有意投向能源以及基建行業。

　　“將石油從青海販運到沿海城市，之間的利潤會很豐厚。”陳晟說。事實上，早在今年年初，關于溫州人將地產投資轉向哈薩克斯坦開采油田的消息就已在樓市中廣為流傳。

　　資本升級

　　李晨，搜房網業內論壇負責人之一，他將去年以來業界關于溫州資本行蹤的討論作了如下總結：“溫州資本追求快進快出，其中一些厲害的資本早在市場起步階段就已介入，而且為確保安全性，他們會給后繼者留有一定空間，根本不會在樓市中呆到今天。”

　　李晨所謂的厲害資本，是指那些擁有敏銳的市場嗅覺、平衡的大局觀以及特殊的消息渠道的重量級資本。但并非所有的溫州資金都具備上述屬性。

　　今天，地處上海肇嘉浜路、天鑰橋路口的兩棟爛尾樓就不見任何起色。當初斥巨資收購的這家溫州開關企業曾經想效法另一個溫州資本炒作爛尾樓的成功案例——飛洲國際廣場，未獲成功。目前形勢下，他們只能轉而求助專業機構來重新明確操作方式。

　　“很難說溫州資本的理性成分占據多少比例。他們的感覺往往來自于勇氣。大勢好，就很容易成功，但這通常也是他們失敗的根源之一。”陳晟認為，講究流動性的溫州資本很難在房地產——這類實業中擁有建設性的作為。

　　這一點得到了朱鋒的認同。他將其形象地比喻為“理性判斷，感性表達”。“溫州資本將逐利性表現得十分徹底，但缺乏技術含量。房地產只是他們尋求資本升級的諸多選擇中的一個行業而已。”朱鋒說。

　　而數據信息也同樣支持上述觀點。一份來自上海市房地局的內部資料顯示，溫州人占上海外地人購房的比例一度超過一半以上。今年3月，溫州資本占據樓市購買總量的72%。以后這個比例逐月下跌，到5月僅占36%左右。

　　“如果一個行業想要拒絕投機，就應拒絕這類投機資本。”陳晟認為，即便溫州資本勇于創新，但它同樣會削弱市場的公平性，對于目前的房地產市場就顯得尤為不合時宜。

　　產業升級

　　然而，并非所有的溫州人都將進入房地產業視為短期套利的一種途徑。朱福弟就很介意人們將明大稱為“炒房團”。

　　“炒房資金給人的感覺是有罪的。那是因為沒有產業的支持，我們也需要平臺的指引。”朱福弟早年在廣州從事超市收費系統的研發業務。相比諸多同鄉，朱福弟笑稱自己從事的已屬高科技產業。可即便如此，他依舊面臨競爭激烈、利潤攤薄的窘局。2003年，朱福弟曾想介入商鋪投資，并專門為此在上海考察了3個月。但當時上海房產的租金收益率已普遍降至5%左右，他便放棄了這項投資計劃。

　　此番逆勢而入，令朱福弟唯一稱道的是擁有一個產業背景，盡管他的實踐方式仍然是純粹的地產操作模式。

　　“溫州資本很少會做一個產業，過去也沒有形成品牌。今天我們希望把民間資金合理合法地利用起來，進入一個產業，打造自己獨立的品牌。”朱福弟認為只要獲得優秀的專業支持，加之溫州人敏銳的市場判斷以及良好的融資能力，溫州資本的前途不會一味沉溺在游資層面。

　　然而這只是為數眾多的溫州資本中的一支。期望通過房地產業以完成自身的產業升級，但能否成功仍有待時間的檢驗。正如朱福弟所言，公司管理平臺的建設、人才結構的設置都需要很多的摸索，一切都仍只是開始。