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文/顧列銘
“投了70萬(wàn)元，本想坐收租金，眼看著情況不妙，想退出保本卻被套住了，”于先生滿臉愁容。他身后就是自己投下血本的位于北京西南三環(huán)邊上的某商業(yè)樓盤，此時(shí)已是空空如也，雖然坐擁北京西南商圈，卻不見(jiàn)任何旺鋪的跡象。
“一鋪旺三代”的商鋪神話，中止于2005年產(chǎn)權(quán)式商鋪的紛紛鎩羽。
70%的失敗率
對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪的運(yùn)作模式有深入研究的某專家指出，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪的路數(shù)同出一轍：售后包租，回報(bào)率高達(dá)8%-12%�？墒瞧渲袇s隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，全國(guó)產(chǎn)權(quán)式商鋪70%難逃失敗的命運(yùn)。在南京房地產(chǎn)界，近億元溫州資金被套南京夫子廟大世界商貿(mào)城之說(shuō)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
大世界商貿(mào)城位居南京繁華而頗具文化底蘊(yùn)的黃金地段——夫子廟步行街，商貿(mào)城剛好位于步行街入口處，樓高五層半，是南京中心商業(yè)區(qū)的寸金寸土之地。2003年4月，和眾多的房產(chǎn)項(xiàng)目一樣，夫子廟大世界商貿(mào)城樓盤上市之時(shí)，首先瞄準(zhǔn)了溫州地區(qū)炒家，在溫州的推介會(huì)辦的轟轟烈烈。當(dāng)時(shí)樓市正火，炒家認(rèn)定只要下注就會(huì)有豐厚的回報(bào)。更具誘惑的是，大世界商貿(mào)城的開(kāi)發(fā)商有一個(gè)包租承諾，即購(gòu)買商鋪者每年都可以得到總房?jī)r(jià)8%的回報(bào)，包租時(shí)間從6年到12年不等。這與當(dāng)時(shí)銀行商業(yè)用房5.94%的貸款利率相比，他們還可以穩(wěn)賺2.06%。
但2004年11月，投資者收到了江蘇夫子廟大世界商貿(mào)城有限公司《關(guān)于將大世界委托經(jīng)營(yíng)回報(bào)率降至5%/年的商請(qǐng)函》。原來(lái)，注冊(cè)資金只有500萬(wàn)元的大世界商貿(mào)城再也無(wú)法承受如此高的巨額回報(bào)，不得不將回報(bào)降為年利率5%。而租金小于出租收入，溫州投資者集體傻了眼。
大世界商貿(mào)城購(gòu)買者之一潘女士在溫州從事服裝批發(fā)。2004年10月份，夫子廟大世界商貿(mào)再次推介到溫州，當(dāng)時(shí)潘女士手頭正好有一筆閑錢，于是迅速和五名親友飛抵南京考察，后投入119萬(wàn)元購(gòu)得一商鋪。本指望能在短期內(nèi)賺個(gè)差價(jià)就脫手，沒(méi)想到4個(gè)月了，119萬(wàn)元的投入總價(jià)也僅上漲1萬(wàn)元，既脫不了手，又無(wú)理想回報(bào)。
潘女士介紹，按照銀行一年期最低貸款利率5.58%來(lái)計(jì)算，她為119萬(wàn)元投入已經(jīng)付出了22134元利息。潘女士說(shuō)現(xiàn)在后悔莫及。據(jù)稱，在該商場(chǎng)里買鋪的溫州人大約有20人以上，資本投資約百萬(wàn)元起。他們都是“炒房炒成了房東”。
更嚴(yán)重的事情還在后面。今年初，江蘇夫子廟大世界商貿(mào)城稱，由于主要股東為兌現(xiàn)回報(bào)，先后填資2000萬(wàn)元，現(xiàn)已無(wú)力繼續(xù)填資，5%的年回報(bào)率存在風(fēng)險(xiǎn)。而出租經(jīng)營(yíng)仍然毫無(wú)起色，請(qǐng)各位業(yè)主注意投資風(fēng)險(xiǎn)。
天下無(wú)免費(fèi)午餐
4月19日，在天津舉行的2005中國(guó)商業(yè)與地產(chǎn)投資論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，住宅地產(chǎn)是通過(guò)銷售達(dá)到目的，而商業(yè)地產(chǎn)最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值取決于今后經(jīng)營(yíng)中的現(xiàn)金流，也就是說(shuō)，銷售完成后更重要的任務(wù)是后期經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商大多把商鋪切割成小塊賣給小業(yè)主，甚至答應(yīng)幾年內(nèi)8-10%的回報(bào)，但這種盲目設(shè)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，小業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間矛盾重重。如各地一些產(chǎn)權(quán)式商鋪廣告做得天花亂墜，小業(yè)主進(jìn)駐以后經(jīng)營(yíng)狀況不佳，虧損嚴(yán)重，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)。
以本文開(kāi)頭于先生購(gòu)買的北京西南三環(huán)邊那個(gè)產(chǎn)權(quán)式商鋪為例，開(kāi)盤時(shí)，賣方已經(jīng)為業(yè)主們算好了賬：購(gòu)買該商鋪產(chǎn)權(quán)后，每天可得到每平方米4元的租金收入；如果投資10平方米的話，每年得到的租金收入為4×358×10=14320元(扣除春節(jié)7天公假)。當(dāng)時(shí)在售樓處的墻上還張貼著明細(xì)計(jì)算方式：投資一個(gè)13平方米的商鋪共173420元，首付73420元，貸款10萬(wàn)元，貸款期為10年，月供為1098元，月租金為1440.64元；月租減去月供342.44元，10年的收益為41092.8元，投資回報(bào)率達(dá)11.93%(稅前)。同時(shí)，購(gòu)買后就可以返租金，售后包租，以租養(yǎng)供。
可是，這只是理想化的計(jì)算方式。該商鋪經(jīng)營(yíng)家居建材，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，投資回報(bào)率越來(lái)越低。從2004年的情況看，整個(gè)家居建材承租戶有1/3在虧損，1/3在苦苦支撐，只有1/3盈利，但利潤(rùn)也出現(xiàn)大幅縮水。該家居廣場(chǎng)也未能躲過(guò)虧損的命運(yùn)，于2004年10月份停業(yè)，原先預(yù)期8元的租金來(lái)源沒(méi)有了，而開(kāi)發(fā)商用于擔(dān)保的其它產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)也自身難保，當(dāng)然也無(wú)力維持給業(yè)主4元的租金。
其實(shí)，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。產(chǎn)權(quán)式商鋪零風(fēng)險(xiǎn)只是個(gè)概念。業(yè)主雖然沒(méi)有經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，可是其投資回報(bào)卻來(lái)源于市場(chǎng)和消費(fèi)者。而在產(chǎn)權(quán)式商鋪的架構(gòu)中存在三方利益的沖突：發(fā)展商關(guān)心的是商鋪的售價(jià)；業(yè)主希望租金高一些，投資回報(bào)率高；而經(jīng)營(yíng)者則希望租金越低越好，同時(shí)有統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。這樣一來(lái)，支撐商鋪?zhàn)钪匾纳�——市場(chǎng)和消費(fèi)者這一最重要的問(wèn)題被忽視了。因此，零風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)意味著最大的風(fēng)險(xiǎn)。
即使是那些所謂的“黃金商鋪”，也不例外。
如曾經(jīng)在北京賣出18萬(wàn)元/平方米價(jià)格的中關(guān)村科貿(mào)中心如今早已風(fēng)光不在：在其一向被視為黃金鋪位的一層店面，至今空置率仍將近30%，更是有3個(gè)鋪位仍未售出，而其客流量在2005年2月也曾一度創(chuàng)下了一天僅僅2930人次的新低。
于2003年開(kāi)始銷售、2004年5月正式營(yíng)業(yè)的中關(guān)村科貿(mào)中心位于北京中關(guān)村南大街與北四環(huán)的交界處，屬于商業(yè)選址理論中的“金角”地段，曾被業(yè)界頗為看好。不過(guò)，如今的中關(guān)村科貿(mào)中心，正在經(jīng)歷著和北京2004年的巨庫(kù)、第五大道類似的境遇——銷售火爆而經(jīng)營(yíng)不善，最終導(dǎo)致投資回報(bào)率難以維系。
天下本無(wú)什么無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資，更無(wú)免費(fèi)的午餐。
風(fēng)險(xiǎn)之預(yù)防
產(chǎn)權(quán)式商鋪被投資者看好是因?yàn)槠涓咄顿Y回報(bào)率。而被開(kāi)發(fā)商青睞，則是因?yàn)檫@種模式是開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)快速回籠資金的好辦法，另外，還可以將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。因?yàn)榘凑諈f(xié)議，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開(kāi)的，企業(yè)萬(wàn)一經(jīng)營(yíng)不佳，也僅僅意味著業(yè)主商鋪的價(jià)值開(kāi)始大打折扣，但這對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的管理者來(lái)說(shuō)，卻無(wú)關(guān)痛癢。
事實(shí)上，很多采取包租的項(xiàng)目是由于開(kāi)發(fā)商資金緊張，才采用這種“包租套現(xiàn)”的開(kāi)發(fā)模式，而且不能排除開(kāi)發(fā)商融資的目的。在這個(gè)過(guò)程，一旦融資成功，開(kāi)發(fā)商不一定會(huì)真正用到促進(jìn)物業(yè)升值上，而往往是挪作他用。
更要指出的是，如果幾年后投資公司宣布破產(chǎn)，投資者卻要還銀行的貸款，如無(wú)法歸還，即便是有商鋪的產(chǎn)權(quán)，拍賣后還完銀行的貸款，投資者很可能血本無(wú)歸。
那么，投資者該如何避開(kāi)可能有的投資風(fēng)險(xiǎn)呢？
業(yè)主人士認(rèn)為，首先不要為高回報(bào)所輕易打動(dòng)。對(duì)投資者而言，產(chǎn)權(quán)型商鋪?zhàn)畲蟮娘L(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)者能否按合同約定兌現(xiàn)返租。目前一些項(xiàng)目宣傳的投資回報(bào)率動(dòng)輒達(dá)到每年10%以上，投資期限動(dòng)輒10年或20年，個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了吸引客戶，不惜以高回報(bào)率吸引投資者，有些回報(bào)率高得離譜，這就不能不要求投資者提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在面對(duì)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)公司高額返租的承諾時(shí)，投資者應(yīng)全面考察周邊項(xiàng)目普遍的租金水平以及經(jīng)營(yíng)公司所涉足行業(yè)的平均收益水平，以提高投資的安全性。
其次，要認(rèn)清擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)值�，F(xiàn)在有一些項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商以自身資產(chǎn)或部分經(jīng)營(yíng)收入來(lái)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。在這種情況下，投資者就應(yīng)該仔細(xì)分析開(kāi)發(fā)商或擔(dān)保單位用來(lái)?yè)?dān)保的資產(chǎn)贏利能力。
專家指出，在一種極端的情況下，開(kāi)發(fā)商把項(xiàng)目賣出后，所得利潤(rùn)已在股東中分配，這時(shí)一旦經(jīng)營(yíng)公司違約，即使開(kāi)發(fā)商的股東或上級(jí)單位非常有實(shí)力，但開(kāi)發(fā)商作為獨(dú)立法人主體實(shí)際可承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的資產(chǎn)很可能也只是一張空頭支票。而作為擔(dān)保的其他項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入，則由于收入本身的不確定性，擔(dān)保也就存在不確定性。由此可見(jiàn)，投資者在辨別時(shí)一定要分清用來(lái)?yè)?dān)保的法人主體是什么，用來(lái)?yè)?dān)保的真實(shí)資產(chǎn)是什么。
專家認(rèn)為，一個(gè)規(guī)范的產(chǎn)權(quán)投資項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具備4個(gè)基本條件：一是有高水平的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并且經(jīng)營(yíng)應(yīng)已納入正軌；二是承諾的投資回報(bào)率應(yīng)在一個(gè)合理的水平，不能嚴(yán)重背離行業(yè)的平均收益；三是要有資信等級(jí)高的擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，并在法律框架內(nèi)保障投資者的投資收益；四是要有合理的投資期限，符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性規(guī)律。
最后，投資者要關(guān)注因加息而帶來(lái)的可能風(fēng)險(xiǎn)。目前，央行在半年內(nèi)連續(xù)兩次提高了房貸利率。而加息會(huì)導(dǎo)致高檔物業(yè)租金下降、投資收益降低，利率連續(xù)上調(diào)還會(huì)大幅度提高"以租養(yǎng)貸"的成本。同時(shí)，隨著今后房地產(chǎn)稅的開(kāi)征，高檔物業(yè)的持有成本將進(jìn)一步加大，這樣一來(lái)，產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資回報(bào)率將會(huì)明顯降低，必將進(jìn)一步提高投資成本，加大投資風(fēng)險(xiǎn)。
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