物權法草案解讀：私財與公財獲同等保護

　　有恒產者有恒心。一件物品應該屬于誰？擁有者可怎樣處置這件物品？別人侵占了這件物品，擁有者該怎么辦？這樣的問題，我們每個人都會隨時遇到。

　　作為民法典的最重要的組成部分，物權法就是一部旨在解決這些問題的法律。隨著這部法律草案全文10日向社會公布，"物權"和"物權法"，這些過去長期被人們忽視的"陌生"詞匯，必將逐漸為社會熟知；而物權法律制度的最終確立，必將調動起億萬民眾創造財富、愛

護財富、積累財富的熱情。

　　旨在定分止爭、物盡其用

　　一個房東把自己的房子先賣給甲，并把房子交給甲使用；后由于種種原因，又把這個房子賣給了乙，并和乙辦理了房屋過戶手續。那么這個房子究竟屬于誰？乙能否要求甲騰出房子？如果沒有物權法，答案可能多種多樣。有了物權法，答案就變得明確：不動產登記簿上登記的是誰，誰就是這套房子的主人。

　　[解讀]全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明認為，作為調整有形財產關系的法律，物權法要回答三個問題：一是物是誰的；二是對物享有什么權利，其他的人負有什么義務；三是怎樣保護物權，侵害物權的人要承擔什么法律責任。王勝明表示，這部法律的作用直接體現在兩個方面：一是定分止爭；二是物盡其用。

　　私人財產獲得同等保護

　　2004年3月，“公民的合法的私有財產不受侵犯”這一突破性的規定載入憲法修正案，使私有財產權上升為憲法權利，在海內外引起熱烈反響。隨后開始審議的物權法草案，就如何保護私有財產進行了詳細的規定，以確立保護私人財產權的具體法律制度。

　　[解讀]目前公布的物權法草案將國家、集體和私人所有權并列為一章，著重突出對公有財產和私人財產予以同等保護。專家認為，法律對私人財產的保護，除最高層次的憲法保護外，還應有第二層次的民法保護，第三層次的單行法保護。物權法草案對公私財產實行平等保護，這是社會主義市場經濟所要求的交易秩序形成的條件，也是社會主義法治精神的具體體現。

　　造成國資流失將追究相關人員責任

　　一段時間以來，國有資產流失嚴重引起社會關注。針對這一情形，物權法草案專門增加條款，加強對國有資產的保護，并依據不同情形，追究企業相關主管人員的民事責任、行政責任和刑事責任。

　　[解讀]草案規定，違反國家規定，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財產、集體財產轉讓，造成國有財產、集體財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。國有企業、集體企業直接負責的主管人員嚴重不負責任，造成國有企業、集體企業破產或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　三種途徑解決物權受損問題

　　目前我國沒有專門的物權法，有關物權的法律規定散見于民法通則、擔保法、土地管理法等法律的相關條款，對物權的保護不全面，缺乏系統性。

　　加強對物權的保護，是維護權利人財產權益的必然要求。物權法草案在現行民法通則等法律有關規定的基礎上，對確認權利、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、損害賠償等物權保護方式作了較為全面的規定。

　　[解讀]草案規定，物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求恢復原狀；不能恢復原狀或者恢復原狀后仍有損失的，可以請求損害賠償。侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，應當依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　明確業主權利、減少物業糾紛

　　居民小區共有部分因權利歸屬不明，經常引發使用糾紛。在很多城市，這已成為業主、開發商和物業公司之間的矛盾根源。

　　[解讀]草案規定，業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。

　　草案同時規定，將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意。

　　草案還規定，建造建筑物，應當遵守國家有關建筑規劃的規定，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全。

　　建設用地使用權期滿將收回

　　在我國，土地屬于國家所有，但我們可以在一定期限內有償使用。比如，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我們的房子怎么辦？一段時間以來，這個問題已成為社會關注的焦點。

　　[解讀]針對這一問題，物權法草案規定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當回收建設用地使用權證書。建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期。

　　征地、拆遷應給予合理補償

　　去年3月通過的憲法修正案規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用，并給予補償�！钡�這一原則的落實情況并不樂觀，補償不到位目前仍是征地、拆遷環節中存在的突出問題，許多群眾的切身利益受到侵害，糾紛時有發生。

　　[解讀]為確保征地、拆遷中補償到位，物權法草案增加了一些條款，細化了相關規定，以確保百姓利益不受損害。草案規定，國家保護私人的所有權。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。違法拆遷、征收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　禁止城鎮居民在農村購宅基地

　　城鎮居民可否在農村購置宅基地？這一問題曾引起社會廣泛關注。

　　[解讀]國務院為加強農村土地的管理，已經明確規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。因此，目前的草案規定，宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

　　社會公益設施不得抵押

　　物權法草案在擔保法有關規定的基礎上，進一步完善了抵押權、質權、留置權的規定。

　　[解讀]草案規定了債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；交通工具等。

　　但土地所有權，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施等不得抵押。

　　在草案審議中，有常委會委員提出，我國傳統的典權制度已經消失，目前開辦的典當行實際上辦理的是“當”動產的業務，并未辦理“典”不動產的業務，讓與擔保主要涉及動產擔保，而我國對動產擔保已經作了較為全面的規定。根據全國人大法律委員會的意見，物權法草案對典權和讓與擔保暫不作規定，如果以后確有需要再進行研究。

　　不動產將實行統一登記

　　目前，按照法律規定辦理轉讓和抵押的登記機構有幾十個部門。有些全國人大常委會委員在審議中提出，應當明確對不動產實行統一登記，盡量減輕當事人的負擔。

　　[解讀]物權法草案規定，不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。關于不動產的登記費用，草案規定，不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院規定。

　　領取遺失物應付保管費

　　將拾得遺失物交還對方后，是否應得到保管費之外的報酬？

　　[解讀]目前，物權法草案只是規定，所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。這一規定是否應該加以修改？將在廣泛征求意見后再作決定。

　　草案還規定，拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法有規定的，依照其規定。

　　以專章篇幅設立“居住權”

　　在北京城里的一戶人家做了30多年的保姆后，雇主承諾要給她“養老送終”。但在她生病后，雇主就將她送回鄉下，導致這位80多歲的老人無處棲身。該如何解決類似上述老人的問題？

　　[解讀]物權法草案以專章的篇幅，通過設立居住權的方式，來維護這一特殊人群的利益。

　　草案規定，所謂居住權，是指居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。設立居住權，應當向登記機構申請居住權登記。

　　關于居住權的期限，草案規定，期限根據遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權人的居住權期限至其死亡時止，未成年居住權人的居住權期限至其獨立生活時止。因住房滅失，住房所有權人獲得賠償金的，應當給予居住權人適當補償；沒有獨立生活能力的居住權人，也可以放棄補償，要求適當安置。