上海樓市進(jìn)入下行通道 超過(guò)一半開發(fā)商降價(jià)賣樓

　　□見(jiàn)習(xí)記者 鄭盎　本報(bào)記者 楊聯(lián)民

　　上海樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在轉(zhuǎn)變。

　　在“新八條”實(shí)施后的6月份，上海樓市涌現(xiàn)出一些新的情況。盡管目前還并不能非常確定地看清上海樓價(jià)的未來(lái)走向，但種種跡象表明，上海樓市的供應(yīng)主力正在從高價(jià)房向中

低價(jià)房轉(zhuǎn)變。

　　根據(jù)房地產(chǎn)之窗向記者出具的6-7月上海樓市情況報(bào)告顯示，由于6月份上海動(dòng)遷房及配套商品房項(xiàng)目大量集中上市成交。6月上海市商品住宅成交量81.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2.5%。

　　其中成交均價(jià)為7000-15000元／平方米之間的住宅項(xiàng)目成交量大幅減少，均價(jià)5000元以下的住宅項(xiàng)目所占比例則由5月份時(shí)的29.5%上升到了6月份時(shí)的45.1%。

　　隨著樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整優(yōu)化、中低價(jià)房對(duì)樓價(jià)的影響不斷加強(qiáng)，上海樓價(jià)的“拐點(diǎn)”正漸漸來(lái)到。

　　普通住宅成交再減

　　對(duì)于6月上海樓市，房地產(chǎn)之窗分析師王昀認(rèn)為：“傳統(tǒng)淡季遇上政策頻出期，上海樓市6月接近冰點(diǎn)。”她在接受記者采訪時(shí)指出，“6月普通商品住宅(去除動(dòng)拆遷及別墅)尚未擺脫萎縮的跡象，同板塊上樓盤的銷售爭(zhēng)奪戰(zhàn)從互相觀望轉(zhuǎn)為價(jià)格調(diào)整”。在政策作用下，價(jià)格調(diào)整也從4-5月二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)調(diào)低的個(gè)體行為，過(guò)渡到實(shí)力更加強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)團(tuán)體間。

　　6月上海普通商品住宅的成交量在5月的基礎(chǔ)再減一成。根據(jù)房地產(chǎn)之窗的6月上海樓市監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，6月上海普通商品住宅成交面積39.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.9%；普通商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下降0.9%。

　　在成交量再次萎縮的情況下，大量開發(fā)商因?yàn)橘Y金壓力迫使開發(fā)商不得不主動(dòng)打破僵局，降價(jià)銷售以盡快回籠資金。萬(wàn)里雅筑，成為上海樓市此輪行情中第一個(gè)公開降價(jià)的案例，其7月2日推出的一期第二批房源，打出均價(jià)8500元／平方米，最低價(jià)7380元／平方米的價(jià)格。相比5月開盤時(shí)的價(jià)格降幅達(dá)15%。位于浦東的云山星座苑，原先價(jià)格為15500元／平方米，現(xiàn)在部分房源價(jià)格下降了3500元／平方米。

　　在上海目前樓盤中，雖然明言降價(jià)只在少數(shù)，但業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，可以“議價(jià)”的樓盤實(shí)際已經(jīng)占到了八成以上。記者在日前上海舉辦的第十七屆房產(chǎn)會(huì)上也發(fā)現(xiàn)，有一半以上的開發(fā)商以降價(jià)的方式來(lái)銷售樓盤。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，按照目前的情況，搶先跌就是搶商機(jī)。而上海農(nóng)工商房產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理劉逸成則表示，上海樓市已經(jīng)從一種“非理性”狀態(tài)進(jìn)入了另一種“非理性”狀態(tài)。老百姓持幣觀望氣氛濃厚，對(duì)跌的要求也是“大跌”。

　　真實(shí)需求開始露頭？

　　但從總體來(lái)看，6月上海樓市的總成交量呈現(xiàn)上升局面。房地產(chǎn)之窗的監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，6月上海市商品住宅成交量81.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2.5%。這得益于6月份上海動(dòng)遷房及配套商品房項(xiàng)目大量集中上市成交。6月份成交均價(jià)7000-15000元／平方米之間的住宅項(xiàng)目成交量大幅減少，均價(jià)5000元以下的住宅項(xiàng)目所占比例則由5月份時(shí)的29.5%上升到了6月份時(shí)的45.1%。套總價(jià)小于60萬(wàn)元／套的住宅項(xiàng)目卻由上個(gè)月的占總體比例不到三成變?yōu)檫@個(gè)月的超過(guò)五成的比例。

　　“自住的真實(shí)需求左右樓市的力量正逐漸加大。”王昀表示。

　　在剛剛結(jié)束的第十七屆房產(chǎn)會(huì)上，有開發(fā)商向記者表示，不少自住客參觀房展不只是單純來(lái)考察探聽行情，而是也有了入市愿望。“現(xiàn)場(chǎng)有購(gòu)房意向的自住客還是比較多的，我們相信這種剛性需求的支撐力遲早會(huì)爆發(fā)。”

　　真實(shí)需求的慢慢露頭也左右了開發(fā)商的選擇。在最近開盤的“萬(wàn)里雅筑”，也是主推兩房房型，面積控制在103平方米左右。上海著名的萬(wàn)科地產(chǎn)最近重新強(qiáng)調(diào)起前幾年提出的“面向新經(jīng)濟(jì)，關(guān)注普通人”的口號(hào)。萬(wàn)科上海公司總經(jīng)理丁長(zhǎng)峰表示，目前已經(jīng)到了重申這個(gè)口號(hào)的時(shí)刻，只有把關(guān)注重點(diǎn)回歸到普通人，回歸到客戶，才能挽救企業(yè)自己并挽救市場(chǎng)。

　　下半年供大于求已成事實(shí)

　　上海市已經(jīng)完成了本年度配套商品房推地1000公頃年度計(jì)劃。并已經(jīng)確定中低價(jià)普通商品房供應(yīng)和管理試點(diǎn)的四個(gè)區(qū)———盧灣、閔行、嘉定、奉賢。其中，嘉定區(qū)的兩塊地作為中低價(jià)房開發(fā)，同時(shí)將有9塊地作為配套商品房用；奉賢區(qū)則推出22塊土地作為配套商品房，其中9塊已經(jīng)完成招投標(biāo)，占地面積共計(jì)57公頃，另外13塊正在進(jìn)行中。

　　上海房地產(chǎn)主管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年上海將有1000萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房和1500萬(wàn)平方米商品房投放市場(chǎng)，同時(shí)目前還有近9000萬(wàn)平方米的在建項(xiàng)目，“今年上海房地產(chǎn)供應(yīng)要比往年充足，下半年供大于求已經(jīng)成為事實(shí)。”王皓表示。

　　中低價(jià)房的集中上市，對(duì)樓價(jià)的下抑作用不言而喻。“如果到了9、10月份的旺季，上海樓市還未回暖的話，就可能真正進(jìn)入‘拐點(diǎn)’了。”業(yè)內(nèi)人士表示。