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當(dāng)前，房地產(chǎn)投資額仍呈現(xiàn)快速增長勢頭，房屋價格正以兩位數(shù)的漲幅攀升。遏制房價過快上漲，改善房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，對于鞏固宏觀調(diào)控成果、維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的穩(wěn)定具有重要意義。
歷史事實(shí)表明，房地產(chǎn)投資過熱必須控制
日本泡沫經(jīng)濟(jì)破裂的教訓(xùn)。1985年“廣場協(xié)議”之后，日元對美元一直保持在升值狀態(tài)。日本經(jīng)濟(jì)增長由此受挫。為此，日本政府不得不實(shí)施了包括1986年連續(xù)4次降低再貼現(xiàn)率在內(nèi)的一系列旨在刺激經(jīng)濟(jì)增長的擴(kuò)張性貨幣政策。1987年，日本經(jīng)濟(jì)開始強(qiáng)勁復(fù)蘇，但幾乎與此同時日本就出現(xiàn)了過熱跡象，股票價格和房地產(chǎn)價格急劇攀升。此后兩年，日本商業(yè)銀行對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的貸款繼續(xù)大幅度增加，銀行狂熱地向房地產(chǎn)企業(yè)提供以土地作擔(dān)保的融資，并推動地價飛漲，形成嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)。1989年后突然收縮的貨幣政策又導(dǎo)致了資產(chǎn)泡沫的急劇破滅，1991年房地產(chǎn)價格狂跌，銀行形成巨額的房地產(chǎn)貸款壞賬，日本經(jīng)濟(jì)由此進(jìn)入了1990～2000年的長期停滯時期。
美國儲貸協(xié)會支付危機(jī)的教訓(xùn)。美國的儲蓄貸款協(xié)會行業(yè)資產(chǎn)總額曾在20世紀(jì)80年代初期一度逼近美國商業(yè)銀行資產(chǎn)總額的40%，住宅抵押貸款的市場份額相當(dāng)于商業(yè)銀行的2倍，是美國金融市場的重要力量。在80年代席卷美國的房地產(chǎn)熱潮中，儲貸協(xié)會向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放了大量貸款。80年代末90年代初，美國房地產(chǎn)價格大幅度下跌，房地產(chǎn)業(yè)客戶違約率從1988年的2.25%猛增到1990年的6.54%。專門從事房地產(chǎn)的儲貸協(xié)會普遍陷入嚴(yán)重困境之中，其中相當(dāng)一部分喪失了支付能力，為其存款擔(dān)負(fù)保險責(zé)任的聯(lián)邦存款保險公司也難以履行其所承諾的義務(wù)。社會對儲蓄信貸協(xié)會和聯(lián)邦存款保險公司的信心發(fā)生動搖，從而引發(fā)了一場巨大的金融危機(jī)。
臺灣、香港和我國內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)。臺灣從1986年至1989年房地產(chǎn)價格狂漲，1990年泡沫破滅，1991年不動產(chǎn)貶值67.43%，成為臺灣經(jīng)濟(jì)長期蕭條的誘因。上世紀(jì)90年代前期，香港房地產(chǎn)價格飛速上漲，隨后幾年特別是在亞洲金融危機(jī)后又急劇下降，使香港居民以房地產(chǎn)表現(xiàn)的財富縮水30%～50%，香港經(jīng)濟(jì)陷入衰退。我國內(nèi)地1992～1994年間，近50%的銀行貸款主要流向海南、廣西北海和黑龍江黑河的房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇攀升，通貨膨脹日益嚴(yán)重，隨后的治理整頓使得商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款壞賬大量增加。
因此，對于以房地產(chǎn)市場過熱為特征的泡沫經(jīng)濟(jì)，如不及時加以控制，房地產(chǎn)業(yè)的問題就有可能演變?yōu)楹暧^經(jīng)濟(jì)全局性的問題，從而導(dǎo)致金融危機(jī)的發(fā)生和宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退。
我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特點(diǎn)
投資額一直保持較快增長勢頭。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重居高不下，成為推動固定資產(chǎn)投資過熱的主要因素。2005年第一季度，房地產(chǎn)投資額達(dá)到2547.92億元，在總固定資產(chǎn)投資額中占比高達(dá)28.20%。
在GDP中的比重持續(xù)上升。近5年來，房地產(chǎn)投資占我國GDP的比重持續(xù)上升，2004年達(dá)到9.6%。房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)度也持續(xù)增加，2004年達(dá)到2.9%。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
商品房、商品住宅供求關(guān)系一直偏緊。2000年以來，全國商品房、商品住宅銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅。其中，2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點(diǎn)。
房價上漲幅度一直在加快，已成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)。一是在2004年，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅首次突破兩位數(shù)，首次超過人均可支配收入增長幅度和物價上漲指數(shù)。二是部分大中城市房價上漲已經(jīng)過快，并已在全國呈現(xiàn)出蔓延態(tài)勢。全國40個大中城市中有20個城市商品住房平均價格增幅超過15%。
房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲的原因中，固然有城市化進(jìn)程加快、城鎮(zhèn)居民個人可支配收入增加拉動住房條件改善需求、土地和鋼材等建筑原材料漲價等經(jīng)濟(jì)中的合理因素，但是，在部分房價上漲過快的城市，房價上漲主要是投資性購房和投機(jī)性炒房盛行的結(jié)果，這些城市和地區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成一定程度的泡沫。
房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)資金來源的特點(diǎn)
開發(fā)主體日益多元化。以前僅僅是建筑企業(yè)從事房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在從事房地產(chǎn)開發(fā)的市場主體已擴(kuò)展到包括房地產(chǎn)商、工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、安裝企業(yè)在內(nèi)的幾乎所有的企業(yè)集團(tuán)，其中包括一大部分并不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)集團(tuán)。
融資渠道日益多樣化。依靠銀行貸款的單一資金來源模式正在改變。與2003年相比，2004年房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu)中，銀行貸款占比已下降近5個百分點(diǎn)，利用外資的增幅達(dá)到23.72%,“其他來源”中的“定金及預(yù)收款”增幅達(dá)到45.43%。
房地產(chǎn)市場對金融支持的依賴度高。房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，對資金的需求量非常高。2002年以來，一方面，國內(nèi)貸款和發(fā)行債券這兩種籌資方式在房地產(chǎn)業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)中一直保持較高占比，雖然2004年有所下降，但占比仍達(dá)18.4%；另一方面，房地產(chǎn)貸款在銀行貸款中一直保持較高占比，并呈現(xiàn)出不斷增加的勢頭，2005年第一季度末已高達(dá)14%。
當(dāng)前房地產(chǎn)貸款的基本情況及特點(diǎn)
截至2005年3月31日，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為2.77萬億元，同比增長25.7%，增幅比上年同期回落9個百分點(diǎn)。其中，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2.5萬億元，同比增長25.1%，增幅比上年同期回落17個百分點(diǎn)；政策性住房貸款余額為0.27萬億元，同比增長31.1%。
特點(diǎn)一：國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸增速放緩，但仍然是主力軍。
特點(diǎn)二：房地產(chǎn)開發(fā)貸款持續(xù)增長，但增幅回落較大。
特點(diǎn)三：住房按揭貸款增勢得到初步控制，但仍然強(qiáng)勁。
房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險
期限風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般為3～5年，個人住房貸款的期限則更長，最長可達(dá)30年。由于房地產(chǎn)價格、市場利率、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況都會隨著時間推移發(fā)生很大的變化，因此房地產(chǎn)貸款的償還面臨著高度的不確定性。
資金錯配風(fēng)險(流動性風(fēng)險)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款都屬于中長期貸款，而商業(yè)銀行的資金來源大部分為居民的活期存款，這就存在“短貸長用”的問題，容易引發(fā)銀行的流動性風(fēng)險。
資本風(fēng)險。根據(jù)國際銀行業(yè)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)銀行自有資本與風(fēng)險資產(chǎn)的比例必須不低于8%。而房地產(chǎn)貸款一般都金額巨大，并且隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對貸款的需求正在不斷增加。這就要求商業(yè)銀行提高自身的資本管理效率。如果銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)貸款過多，有限的資本就會難以支撐，從而使銀行面臨資本風(fēng)險。
行業(yè)風(fēng)險。房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)。國有商業(yè)銀行更是房地產(chǎn)貸款市場的主力軍。但是，長期以來，房地產(chǎn)業(yè)一直是政府緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)政策最直接、最主要的調(diào)控目標(biāo)，房地產(chǎn)貸款內(nèi)含的信用風(fēng)險不容忽視。2004年，在四家國有商業(yè)銀行不良貸款余額最大的十個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)位居第四，不良貸款余額為846.68億元，不良貸款比率為11.7%。
零售業(yè)務(wù)類風(fēng)險。由于客戶對象種類眾多、分布廣泛，大部分消費(fèi)貸款又屬于抵押貸款，因而零售業(yè)務(wù)一直被銀行視為風(fēng)險分散、盈利空間較大的金融產(chǎn)品。但是，近幾年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的提高，一些房地產(chǎn)商利用住房按揭貸款申請標(biāo)準(zhǔn)較低、銀行審查不嚴(yán)、社會征信體系不健全等可乘之機(jī)，大肆辦理“假按揭”，套取銀行資金。這些貸款被房地產(chǎn)商假借住房按揭貸款的名義取得，實(shí)際使用于房地產(chǎn)開發(fā)，極容易形成不良資產(chǎn)，從而使零售業(yè)務(wù)成為商業(yè)銀行新的風(fēng)險領(lǐng)域。
降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的政策建議
政府要加強(qiáng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的管理，控制房地產(chǎn)投資過熱的勢頭。一是嚴(yán)格進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)審查，堅決禁止不符合條件的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場上魚龍混雜的局面。二是盡快采取有效措施，標(biāo)本兼治，對不同類型的房地產(chǎn)需求進(jìn)行區(qū)別對待、分類指導(dǎo)。真正做到遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，限制拆遷造成的被動性需求，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，引導(dǎo)合理的自用性需求。三是加強(qiáng)土地市場監(jiān)管，盤活存量土地，制止炒買炒賣土地行為。
政府要加強(qiáng)對土地儲備的管理，切實(shí)改善土地供應(yīng)。政府土地儲備機(jī)構(gòu)要在政策性銀行貸款的支持下獲取并掌握一部分土地儲備，根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，適時以較低的成本出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商用這部分以較低成本取得的土地建造經(jīng)濟(jì)適用房，從而達(dá)到增加房地產(chǎn)市場供給、平抑房屋價格、降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的目的。
商業(yè)銀行要嚴(yán)格內(nèi)部管理，加強(qiáng)同業(yè)合作。一是深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的重要性，切實(shí)提高管理和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的能力。二是按照資本充足和提足撥備的要求，進(jìn)一步嚴(yán)格資產(chǎn)負(fù)債管理，制定切實(shí)可行的發(fā)展戰(zhàn)略，確保銀行業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展；三是加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款發(fā)放的“三查”制度；四是銀行相互之間要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的合作，對大型房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銀團(tuán)貸款形式有效分散信貸風(fēng)險。
商業(yè)銀行要積極開展金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新，不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。一是盡快推出住房抵押貸款證券化，將住房抵押貸款的未來現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為當(dāng)前的證券化融資，增強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的流動性,優(yōu)化銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；二是積極探索建立起房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行交易的市場機(jī)制，通過讓房地產(chǎn)貸款在同業(yè)之間出售、轉(zhuǎn)讓，將原始貸款銀行的風(fēng)險分散、轉(zhuǎn)移給其他金融機(jī)構(gòu)來承擔(dān)；三是大力發(fā)展表外業(yè)務(wù)，拓展業(yè)務(wù)收入來源，緩解房地產(chǎn)貸款過多給銀行資本充足率形成的壓力。
切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款賬戶管理，密切監(jiān)測房地產(chǎn)貸款賬戶的資金流向。目前，房地產(chǎn)貸款無法做到封閉運(yùn)行。大量建筑施工企業(yè)將流動資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)。很多經(jīng)營規(guī)模大的房地產(chǎn)商跨地區(qū)、跨行業(yè)經(jīng)營，多頭貸款，將貸款在企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一調(diào)配，把對特定項(xiàng)目的貸款挪作他用。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款賬戶資金流向的監(jiān)測，可以有效防止貸款資金挪用，降低銀行風(fēng)險。
提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本金比例。在《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》等現(xiàn)有制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是商品住宅開發(fā)商的自有資本金比例，從源頭上控制房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險。
加快《物權(quán)法》等有關(guān)法律法規(guī)的出臺，為推出房地產(chǎn)抵押貸款證券化等新金融產(chǎn)品提供法律支持。目前,由于土地和房屋登記中存在著產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清、登記資料不齊全、土地狀況和邊界不清楚、法律效力不明確等問題，房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實(shí)行會給投資者帶來一定的風(fēng)險。《物權(quán)法》的出臺，將對土地和房屋的使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，并為這些權(quán)利的行使提供法律保障。
不斷拓寬房地產(chǎn)融資渠道，在確保房地產(chǎn)資金來源充足的同時分散房地產(chǎn)投資風(fēng)險。一是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金，可考慮引進(jìn)海外房地產(chǎn)業(yè)基金，并在吸取其先進(jìn)管理理念、方式的基礎(chǔ)上，發(fā)展、培育國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資基金，同時加快產(chǎn)業(yè)投資基金的立法步伐，出臺產(chǎn)業(yè)投資基金方面的專門法律，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)投資基金行為；二是鼓勵一些有實(shí)力、有信譽(yù)、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接到資本市場上發(fā)行短、中期項(xiàng)目債券，以彌補(bǔ)房地產(chǎn)信貸收緊后留下的資金缺口。
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