重慶商業地產空置率居全國之首 投資步伐未減緩

　　重慶計劃用5年時間形成長江上游商貿中心的基本框架，但2004年其商業地產空置率達44%，位居全國之首

　　本報記者 程維 發自重慶

　　雄心勃勃的重慶市，正計劃用15年時間實現自己成為長江上游商業中心的夢想，但是

該計劃可能受到來自商務部于近期對全國商業地產(指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式)進行調研，及商務部可能對商業地產的投資進行調控的影響。

　　“奪冠”后投資步伐未減

　　本次調研由商務部市場體系建設司、中國城市商業網點建設管理聯合會、中國商業地產聯盟共同進行，其目的是“對部分地區的商業設施開發與運營情況進行調研”。

　　而根據中國商業地產聯盟《2004年中國商業地產報告》，2004年，重慶商業地產空置率位居全國之冠，達44%，同期國內商業地產空置率僅僅為20%到25%。

　　目前還沒有官方數據表明，重慶商業地產在2005年的運營狀況是否有所改善，以及是否可能在本次商務部正式摸底調查中再次“奪冠”。

　　但是來自行業的數據表明，重慶自去年“奪冠”以來，在商業地產領域的投資步伐并未減緩。重慶市高度房地產顧問公司總經理、重慶房地產商會原秘書長潘克武昨日對《第一財經日報》記者稱，至2004年末，全市商業地產面積已達2600萬平方米，比1996年增加1500萬平方米，目前在建1022萬平方米。

　　重慶目前有3000萬人口，根據正在建的商業地產面積計算，預計人均將擁有1.2平方米商業地產。目前國際上對商業地產的飽和程度一般以1平方米/人的標準計算。但是當地官方提供的數據為“重慶市人均商業地產面積為0.84平方米”。一些人據此認為，重慶的商業地產還有很大的發展空間。

　　據記者調查，目前重慶在建的主要商業地產多來自重慶主城區幾大商圈的新增商業地產，其中每個商圈的商業地產總體量均在30萬~50萬平方米左右(含原有營業面積)。其余的投資有世紀金源集團在重慶江北董家溪投建的營業面積達40萬平方米的金源MALL(大型購物中心)等。另有一大批商業地產也在啟動中，如重慶奧林匹克花園計劃投建50萬平方米的MALL，重慶宗申集團計劃在重慶萬州投資8億元建當地的商業中心等。

　　目前全世界最大的單體購物中心是世紀金源在北京投建的一個購物中心，其規模為50萬平方米。

　　政府積極發展商業地產

　　當地政府也對發展商業持積極態度。6月22日，重慶市政府第55次常務會議審議通過了《重慶市人民政府加快商貿流通產業發展和改革的意見》，計劃用5年時間形成長江上游商貿中心的基本框架，到2020年建成長江上游商貿中心。

　　6月30日，重慶市召開商貿流通產業工作會。該會議推出了一個“三、四、三”工程，主要內容是構建三大區域性商貿流通功能：長江上游物資集散基地、購物消費樂園和商貿信息樞紐；建立四個商貿流通服務層次：構建和完善都市中央商務區、區縣中心商圈、商業特色街(專業市場)和鄉鎮(社區)商業點；以及打造三大商貿流通監管體系：加快市場法制體系、市場監測調控體系、商業信用體系的建設。

　　其中，建“中央商務區、區縣中心商圈、商業特色街(專業市場)和鄉鎮(社區)商業點”均屬商業地產范疇。

　　目前重慶市土地房屋管理局和重慶市商業委員會的新聞負責人均不愿意就當地的商業地產問題作評論。

　　同質化、中低端項目多

　　中國商業地產聯盟秘書長、中國城市商業網點建設管理聯合會副會長王永平5日對《第一財經日報》記者表示，在其2004年的報告公布后，已經在一些地方引起了很大反響，一些地方政府有很大困擾，此事已比較敏感，所以不愿意提及商業地產空置率，以及本次調研的相關問題。但他表示，該機構會在適當時候向媒體公布相關情況。

　　2004年，中國在商業地產上的投資達1724億元，同比增長31.4%，高于全部房地產投資28.1%和全社會固定資產投資25.8%的增速，但空置面積達到2610萬平方米。

　　今年5月14日，由重慶大學一群從事房地產行業的MBA(工商管理碩士)發起，重慶龍湖房地產開發公司、金科房地產開發公司、黑格集團、銅鑼灣集團等20多家商業地產開發商及高校從事房地產開發研究的學者們聚集在一起，召開了一個關于重慶商業地產發展問題的研討會，探討重慶商業地產發展狀況。

　　會議認為，重慶商業地產的主要問題是中低端、同質化的項目太多、太濫，而高端的、差異化的商業地產項目卻非常少。有趣的現象是，重慶商業地產空置率全國第一，但如保時捷公司等高端客戶又在重慶找不到合適的地方落戶，因為重慶目前商用物業的載重、面積、地段、結構等都不符合要求。

　　重慶市高度房地產顧問公司總經理潘克武稱，造成重慶商業地產投資過高的另一個原因是，以前重慶地產行業在操作項目時，住宅項目一般不掙錢，主要靠商業地產掙利潤，因此重慶有大批樓盤建成了商住結合的樓盤，低層樓盤是商業營業用房，高樓層是住宅用房，大量商住樓充斥商業地產市場，限制了當地商業地產的發展。