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見習記者 宗文
廣州報道
幾乎是不約而同地，廣州房地產巨頭們發現了“新大陸”。
這塊“新大陸”就是物流地產。在廣州，包括合生創展、富力、恒大、美林基業、珠江投資等在內的諸多房地產巨頭正以迅雷不及掩耳之勢四處圈地、迫切要介入這一領域，以期早一步搶占高地。
他們瘋狂進軍物流地產的背后又是什么呢？
廉價圈地潮
行業的快速增長往往離不開大環境。數據表明，我國物流市場需求和現代物流業均已進入快速增長時期，目前市場規模超過2萬億元，并且根據專家的預測，未來幾年我國物流市場將保持年均20%的增速。
恒大集團一位內部人士告訴記者，開發高容積率的住宅馬上就可以回收數以億計的利潤，而做物流地產未來的成長將帶來豐厚的回報。房地產與物流地產的根本區別在于，開發房地產時，開發商最關心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產開發的收益卻是在開發之后，不僅要建好市場，還要經營好市場，管理好市場，保持物業的持續增值能力。
開發商心里有數，做地產項目，影響利潤的關鍵因素在于土地成本，廉價土地是他們發家的資本。
物流行業是國家鼓勵的下一個行業，即使是在地根縮緊的情況下，物流地產商也比較容易拿到地，而且是相對廉價的土地。
然而，是什么原因導致地方政府“心甘情愿”地將大塊土地廉價地轉讓給投資商呢？
趙卓文說，物流地產項目大多位于中心城市的郊區和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區便宜，而且房地產大幅圈地，地價自然更加便宜。更為重要的是，物流地產的出發點是將地產資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化。
花都區一位政府官員告訴記者，如果純住宅地產開發，他們在取得土地征用的補償后就沒有更多的地方收益了。而物流地產項目更能給當地帶來經濟發展的推動力，持續增加地方稅收和安排更多的人員就業。因此，政府以較低的價格轉讓土地給房地產商做物流地產項目也就不奇怪。
“拿地太便宜了”，富力地產總裁張力在今年北京召開的富力第一季度業績發布會上流露出對該物流地產項目的興奮。2004年4月左右，富力在廣州花都區圈下1900畝地，該地塊位于花東鎮，處于航空物流園邊緣，同時也具有機場快速路出口的地理優勢。據富力內部人士反映，“李思廉很看重這個項目，很想嘗試做物流地產”。
富力地產總裁張力所說的“拿地太便宜了”到底是個什么概念？
6月24日，本報記者致電花都區花東鎮鎮政府，一位工作人員告訴記者，花東鎮在2004年4月推出了3300畝的指標工業倉儲用地，當時富力一口氣吃下了1900畝，這3300畝土地價格為10萬／畝，當時的3300畝地不到一個月就被搶光了。她說，至于富力怎樣把工業用地轉為物流用地，她不甚清楚。不過，富力地產拿下的1900畝價格肯定不會比每畝10萬的價格高。而據記者了解，花東鎮現有土地的地價為18萬／畝。也就是說，富力幾乎是以現有土地價格的一半拿下了現在用于做物流地產的用地，難怪富力地產總裁張力會說“拿地太便宜了”。
據負責該項目的富力美好置業羅朱遠先生透露，富力這個物流地產項目正在進行前期的招商工作，計劃有住宅、酒店、寫字樓及物流等業態，富力的這個物流園區將是富力地產今年的主要經營開發項目之一，富力也因此借機進入物流地產領域。盡管由于規劃圖紙一再易稿，開工時間由今年的5月份再三推遲，但“公司已經計劃投入十幾個億”的言論已悄然在內部傳開。
廣州恒大集團在東莞麻涌鎮的3000畝鋼鐵物流基地已經動工，記者從麻涌鎮鎮政府外經貿辦了解到，該鎮有碼頭岸線的工業用地價格為8萬／畝，不帶岸線的為6萬／畝，當記者問及工業用地可否轉為物流地產用地時，該辦一位工作人員隱晦地表示可以過來商量。據了解，恒大集團就是拿下了帶岸線的3000畝工業用地。恒大的目的是打造華南最大的物流鋼鐵深加工基地。從單一到多元，從相關多元到邊緣多元，這也是該集團過去一年來最大的變化。
早在今年3月底，北京珠江華北置業有限公司在北京豐臺大紅門啟動建設一座項目總投資約30億元、總建筑面積約40萬平方米的北京國際輕紡貿易會展中心。而鮮為人知的是，珠江華北置業背后的巨人就是珠江投資。該項目預計于2008年建成。
合生創展最近也在增城拿下了幾千畝地，而在洛溪橋附近的逸景翠園，他們正在規劃一個服裝城項目。
轉型機遇？
除了最誘人的廉價土地外，物流地產投資多、租金高、回報穩定的特點也讓房地產商“心馳神往”。
在廣州，首吃物流地產“螃蟹”的房地產商，就是和記黃埔地產有限公司(以下簡稱和黃)，開業在即的廣州國際玩具禮品城位于廣州市黃埔國際物流園區，由長江實業、和黃與廣州國際玩具中心有限公司聯合投資運營，建筑面積約50萬平方米，總投資額15億元。據銷售人員透露，目前玩具城內800多商鋪，原定銷售的七成單位已全部售完，余下三成商鋪也有不少商家咨詢出租。
一定意義上說，和黃以房地產開發商的身份介入物流地產的做法啟發了廣州地產商的思維。
美林基業集團有限公司就是比較早介入物流地產的是本土房地產商。
2004年，一個占地面積超百萬平方米的家居世博園就在美林基業高層的頭腦中醞釀成形，這個家居世博園包括三大中心，分別為家居博覽中心、裝飾建材中心、家居會展中心。世博園位于美林湖畔花園靠近黃埔大道一側，其中家居博覽中心項目已動工建設。
6月22日，本報記者前往美林家居博覽中心招商中心了解到，目前內部認購已處于尾聲。已有500多家知名建材、家居品牌前來認購，7月份他們就將全面招商，預計9月份A館可以開業。
美林基業集團商業地產經營公司總經理何志軍此前曾向媒體表示，美林基業選擇進入商業地產市場，商業地產開發雖然門檻較高，但一旦市場培育成熟，就會迎來可觀的回報期。經過3至5年的市場培育后，就進入良性循環，每個月都可以有可觀的租金收益，能吸聚大量的現金流支持集團的進一步發展，而且對于集團品牌的延伸也很有好處。
這個美林家居博覽中心到底會給美林基業帶來多大的經濟效益？
本報記者查閱2004年8月26日廣州市商業局簽發的《關于美林家居博覽中心申報廣州市商業重點項目的意見》文件發現，美林的這個項目被列為廣州市新建重點商業項目，該項目占地133111平方米，總建筑面積20萬平方米，總投資4.2億人民幣。
總投資4.2億人民幣意味著什么？
美林家居博覽中心只租不售，雖然租金尚未最后確定，但據銷售人員透露，均價大約為每月每平方米在60～80元之間，管理費另計。如此說來，即使按最低60元／平方米價格，建筑面積20萬平方米的家居館按八成出租率估算，每年的租金將到達1億元左右。
然而，美林基業的遠景規劃不只是占地10萬平方米的家居博覽中心，而是超100萬平方米的世博園。
“進軍物流地產是資本擴張的一種出路，物流地產與房地產有相似的地方，從房地產商轉型為物流地產商，條件相比其它的投資商要成熟很多。”趙卓文說，像廣州等城市隨著城市中心區的發展，中心區的物流集散地需要更大的空間來承接，因此向市郊轉移成為必然，房地產商獲得了新的機會。
或許，開發商希望通過多途徑的嘗試，緩解宏觀調控帶來的巨大壓力，然而，轉向物流地產，同時也要迎來更大的風險：前期客源壓力，運作模式壓力，以及市場風險等，這些都是他們不得不面對的問題。
新聞背景：
根據最新的國土資源調查結果，目前廣東省共有存量建設用地35337.1公頃(約合53萬畝)。這些閑置的建設用地主要集中在珠三角，約占全省總量的88.5%：這些閑置土地，有的是已取得《建設用地批準書》的，有的是雖已經審批但仍處于征地拆遷補償階段的土地。省國土資源部門表示，以后會按照“有保有壓、從嚴從緊”的土地供應政策，管住總量，嚴控增量，盤活存量，推進集約用地。目前該廳已上報省政府一份文件，提出可能在工業區的投資強度、投資密度、建設容積率等方面設限，以在珠三角土地日益消耗的當下，提高工業用地的審批門檻。
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