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本報(bào)記者 陰雪
北京報(bào)道
近日，北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局在其官方網(wǎng)站上，張貼了一則“個(gè)人二手房交易新政策”的通知。在通知中，關(guān)于二手房交易的稅收政策規(guī)定及計(jì)算方法均有詳細(xì)描述，營(yíng)業(yè)
稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等赫然在列。
據(jù)京城一家中介公司負(fù)責(zé)實(shí)際操作的業(yè)務(wù)人員介紹，北京市商品房交易最為活躍的朝陽區(qū)，正是該市從6月15日開始進(jìn)行的二手房交易征收20%個(gè)人所得稅試點(diǎn)的兩個(gè)區(qū)之一，另一個(gè)為東城區(qū)。
與此同時(shí)，海淀區(qū)也開始加大個(gè)稅征收力度。
從“自行繳納”到“強(qiáng)制征收”
北京市售房的個(gè)稅征收似乎毫無征兆地來臨了。
若不是媒體從最開始的捕風(fēng)捉影直到后來連篇累牘的報(bào)道，一些想要賣房子的人甚至難以想象他們的售房收入會(huì)在一夜之間減少了幾萬元不等。
而叫苦不迭的不只是他們，還有已在征收營(yíng)業(yè)稅的消息中遭重創(chuàng)的中介機(jī)構(gòu)。
據(jù)北京“鏈家”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份二手房成交量同4月份相比，成交量下降了10%以上。
進(jìn)入6月份以后，“鏈家”的最新統(tǒng)計(jì)則顯示，二手房的成交量并沒有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象。
在北京另一家較為知名的中介機(jī)構(gòu)“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)中，新政策實(shí)施后半個(gè)月與去年同期相比，二手房源掛牌量下降15%，客戶委托量下降20%，成交量總體下降30%。
對(duì)此，北京市地稅局個(gè)人所得稅管理處工作人員的解釋是：此項(xiàng)規(guī)定早在2003年就已經(jīng)公布了。
的確，在2003年6月，北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局、北京市國(guó)土資源和房屋管理局(現(xiàn)為北京市國(guó)土資源局)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(京財(cái)稅【2003】732號(hào))。
該《通知》規(guī)定，個(gè)人出售自有住房所得，按稅法應(yīng)繳納20%的個(gè)人所得稅。
其實(shí)，早在1999年，財(cái)政部、稅務(wù)總局和建設(shè)部就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，該通知規(guī)定，個(gè)人出售自有住房所得應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收20%個(gè)人所得稅。
但事實(shí)上，為了鼓勵(lì)居民購(gòu)買住房，各地政府一直采用各種方式對(duì)二手房交易免征個(gè)人所得稅。
北京也不例外。“以前售房是先辦過戶，然后‘自行繳納’個(gè)人所得稅，至于你去不去交這個(gè)稅就完全憑自覺了。”一位從事二手房中介服務(wù)多年的業(yè)內(nèi)人士介紹說。但現(xiàn)在，這個(gè)政策方向開始改變了。
6月8日公布的《北京市地方稅務(wù)局北京市財(cái)政局北京市建設(shè)委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》中，明確規(guī)定了個(gè)人購(gòu)買住房銷售業(yè)務(wù)的程序?yàn)椤跋榷惡笞C”：“北京市各級(jí)房屋管理部門對(duì)于未出具契稅完稅證明或契稅核定證明的，不予受理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”
政策還會(huì)轉(zhuǎn)向？
面對(duì)突如其來的“個(gè)稅征收”，北京的中介機(jī)構(gòu)們顯然有些措手不及。他們的確沒有想到自6月以來的營(yíng)業(yè)稅之后，還有個(gè)人所得稅。
“我非常贊成發(fā)展二手房市場(chǎng)。”北京市建委副主任苗樂如此前對(duì)本報(bào)記者明確表示，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看還有一個(gè)租房問題，所以北京的二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)都應(yīng)該培育和發(fā)展。”
“當(dāng)前二手房市場(chǎng)的成交量是應(yīng)該促進(jìn)。”苗樂如甚至還透露，在政策方面，建委會(huì)根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況和稅務(wù)部門進(jìn)行研究解決，進(jìn)一步完善措施，促進(jìn)北京二手房的發(fā)展。
然而，政策為何轉(zhuǎn)向？
據(jù)測(cè)算，按照出售房屋所屬類別不同，包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等在內(nèi)的6種稅費(fèi)會(huì)占到總房款的10%甚至更高。
“這些稅費(fèi)的征收，直接導(dǎo)致的后果是交易量萎縮，二手房的房?jī)r(jià)有可能會(huì)進(jìn)一步上漲。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉說。
因此，“我們認(rèn)為這個(gè)(售房征收個(gè)稅)是完全不可行的。”胡景暉并不諱言，“其他城市的經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人所得稅的征收不管是在法律依據(jù)還是實(shí)際的可行性上，都存在很大的問題。”
胡景暉口中的其他城市，顯然指向杭州和南京。
2004年1月，杭州出臺(tái)對(duì)二手房交易征收20%個(gè)人所得稅的政策。這一被認(rèn)為是杭州市政府阻止炒房行為、過濾樓市泡沫一劑猛藥的政策，在不久之后，即宣告失敗。
而今年6月，南京市地稅局出臺(tái)的《個(gè)人銷售房屋稅收政策須知》中還明確注明，個(gè)人銷售房產(chǎn)將按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅。
就在這一有“應(yīng)景”之說的《須知》公布后的第5天即6月7日，南京市地方稅務(wù)局總經(jīng)濟(jì)師唐躍在該局臨時(shí)舉行的一個(gè)小型發(fā)布會(huì)上，將個(gè)稅的繳納方式解讀為“自覺繳納”，隨即引來人們對(duì)該項(xiàng)政策執(zhí)行可能性的大膽猜測(cè)。
于是，北京作為目前采用“先稅后證”方式唯一嚴(yán)格征收個(gè)人所得稅的城市，其堅(jiān)持的時(shí)間究竟會(huì)有多久，成為關(guān)注焦點(diǎn)。
“據(jù)我們了解，北京市建委現(xiàn)在正在爭(zhēng)取在兩稅(營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅)的問題上能夠有一些另案處理的方式，可能在6月底出臺(tái)一些更具體的補(bǔ)充規(guī)定。”胡景暉將此具體解釋為：就是對(duì)于北京的二手房特別是已購(gòu)公房，能夠在個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅上有一些豁免或者優(yōu)惠政策。
這一“小道消息”得到了北京市建委有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的證實(shí)。該人士表示，目前北京市建委已經(jīng)向地稅局提出了一些意見，具體的措施很快就會(huì)公布出來。
“既要在稅法的法律基礎(chǔ)上，又要本著保護(hù)二級(jí)市場(chǎng)的原則。可能會(huì)(再出臺(tái)一些政策)在稅費(fèi)征收上，對(duì)已購(gòu)公房等一些保障性的用房加以區(qū)別對(duì)待。”
另?yè)?jù)北京市地稅局知情人士透露，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房也將被納入普通住房標(biāo)準(zhǔn)。“就是說所有的房改房和經(jīng)濟(jì)適用房將不受面積和容積率等的限制，在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)同普通住房一樣，享受相關(guān)的優(yōu)惠。”
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