物權法三審草案重視私產保護

　　本報記者 牛曉波 北京報道

　　26日下午的十屆全國人大常委會第十六次會議上，備受關注的《物權法》草案被提交進行第三次審議。

　　此次送審的草案厚達50頁，較之前的草案有較大修訂。一些新設條款明確顯示了立法

機關對當前社會熱點問題的高度關注和快速反應。

　　正如全國人大法律委員會副主任委員胡康生所說的，這次修改一項重要原則就是“突出重點，解決物權法當前急需規范的現實問題”。

　　私有產權保護新規

　　在私有財產保護方面，在延續之前的草案關于國家保護私人合法取得的生活資料和生產資料的同時，一個重要的新增內容是“國家保護私人投資及其收益”。

　　草案規定，國家、集體、個人以動產和不動產投資企業，無論企業的所有制性質，出資人均享有資產受益、重大決策、選擇經營人的權利；享有對企業財產的占有、使用、收益、處分的權利。

　　據全國人大法工委有關人員介紹，盡管個人投資收益權的確認和保護在《個人獨資企業法》中已有規定，此次則是首次納入民事基本法典。

　　而針對當前矛盾日益集中的拆遷補償問題，草案規定，國家保護住房的私人所有權，禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。此外，草案還新增了要“保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置”的條款。

　　草案還規定，征收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。征地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經村民會議討論決定。

　　房地產開發商、物業管理部門和業主的權益劃分一直是公眾期待得到解決的立法難題。原草案對此作了專章規定。此次草案一方面刪去了原草案有關建筑物區分所有權人內部管理的規定，簡化了一些內容，另一方面，強化了對具體物權關系明確界定。

　　草案規定，建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于建筑物區分所有權人(即業主)共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。

　　對于所有權，草案依舊維持了“三分法”的規定，即將國有、集體、個人所有權分成獨立的三章進行分別規定。盡管如此，從已經公開的條文內容來看，草案對三種所有權在同一章中并列規定、同等保護的做法，基本做到了“一視同仁”。

　　明確國有財產保護責任

　　在國有財產保護方面，對國有資產流失問題的關注，使新草案對當前國有企業改制進程中處于焦點位置的MBO(管理層收購)問題和管理人員經營責任問題做出了回應。

　　草案規定，國有企業、集體企業直接負責的主管人員，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有企業、集體企業的財產轉讓，造成國有企業、集體企業財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；上述人員嚴重不負責任，造成國有企業、集體企業破產或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任。上述行為構成犯罪的，將依法追究刑事責任。

　　該條款的新設，起因據稱是因為在全國人大常委會第二次審議期間，有常委表示，物權法立法應體現我國社會主義國家的性質和保障公有制經濟在國家經濟體系中的應有地位。

　　預告登記力阻“一房多賣”

　　物權公示是確認所有權歸屬的一項重要原則。草案規定，動產物權效力的公示形式為交付，不動產物權則以登記為公示方式。但之前我國法律規定，不動產登記必須在不動產實際完成存在之后才有可能。

　　近年來，隨著房地產市場的發展，期房買賣和期房抵押已經屢見不鮮。此次物權法草案采納多方意見，創設了“預告登記”制度。草案規定，登記機關可根據開發商或預購商品房權利申請人的申請，對其房屋所有權以及由房屋所有權產生的擔保物權進行預先告知性登記發證。

　　預告登記后，登記的所有權或擔保物權相對的債務人違背預告登記，對該不動產的處分，不發生物權效力。這一規定將從立法層面為解決開發商“一房多賣”和“多重抵押”問題，以保護購房人和銀行的合法權益。

　　擔保標的物范疇擴展

　　按照我國《擔保法》的規定，目前我國可以作為抵押標的物的只能是不動產。而中國人民銀行總行曾多次表達希望立法擴大可抵押物范疇，進一步拓寬企業和個人的融資渠道的意愿。

　　此外，針對過去《擔保法》關于抵押物必須是特定物的規定，銀行方面提出，應在物權法草案中確定“浮動抵押”制度將企業全部資產，包括現有的和將來可以取得的全部納入可抵押財產范疇。

　　此次提交三讀的草案，雖然沒有全部接受“浮動抵押”的概念，對上述建議還是做出了一定程度的回應。

　　草案規定，正在建造的建筑物、船舶、飛行器可以抵押。經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農村承包經營戶可以將現有的以及將來擁有的動產，如機動車、農機具、機器設備、原材料等抵押。

　　而在質權標的方面，此次草案做出了一項重大調整，即在過去立法規定的特定物之外，將“收益權”納入質權標的范疇。這就意味著，公路的收費權、電網收益權、通訊設備收費權等，都將可以出質。

　　抵押財產范圍的擴充，必將引起關于抵押登記的新要求。但從此次草案來看，這個問題的解決尚需時日。

　　此外，修改后的草案還根據常委會審議意見，刪除了原草案第十五章對典權、第二十一章對讓與擔保的規定。

　　土地使用權之限

　　土地使用權有期限，而房屋所有權無期限，土地使用權到期后，附著于其上的房屋所有權如何實現，是當前一個普遍關注的問題。

　　由于之前沒有相關法律就此做出明確規定，人們普遍將解決問題的希望寄托在即將出臺的《物權法》上。但從已經公布的草案來看，依然沒有提出完善的解決方法。

　　此次送審的草案規定，原則上，土地使用權到期，房屋所有權人可申請續期，并繳納土地使用費。使用費標準的確定，有約定的按約定，無約定的按國家規定。如此原則的規定，距離此前業界的期望尚有較大距離。

　　針對當前制度下不動產登記多頭負責、復雜繁瑣的弊端，草案只做出了一個帶有意向性的規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”

　　據法工委一位官員表示，登記機關的統一是前兩次審議時常委們的共識，社會對此的呼聲也比較大。但物權法作為一部民事基本法，只能對此做出如上原則性的規定。

　　這位官員表示，囿于當前我國登記制度安排的現狀，下一步要實現統一登記，還需要依賴更加細致的立法安排，并借助行政體制改革的推進。

　　但此次草案在這個問題上也做了一些力所能及的嘗試，規定，法律、行政法規對不動產統一登記未作規定前，當事人可向房產登記機構或者土地登記機構申請一并辦理城市房屋所有權和土地使用權登記。