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吳曉波
廣州多個小區(qū)收樓在即，但是關(guān)于會所、車位的問題卻一如既往地爭論不休。在26日召開的十屆全國人大常委會第十六次會議上，《物權(quán)法》草案第三次被提請國家立法機(jī)關(guān)審議。如獲通過，無疑將使業(yè)主與開發(fā)商關(guān)于會所、車位的糾紛有明確的法律依據(jù)。
據(jù)了解，在《物權(quán)法》草案中體現(xiàn)出加強(qiáng)共有權(quán)保護(hù)的傾向，規(guī)定“物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。會所、車庫、綠地等歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人(即業(yè)主)共有”。
對此，廣東伯方律師事務(wù)所陳敏律師解釋說，以往有關(guān)部門規(guī)定會所、停車場歸開發(fā)商所有，因為考慮到不把會所、停車場等建設(shè)成本攤進(jìn)樓價中，可以讓市民在樓價方面得到實惠，但仍有開發(fā)商把這些成本攤進(jìn)樓價卻繼續(xù)享有會所、停車場權(quán)屬。另外，會所和停車場是商品房配套設(shè)施，其規(guī)劃建設(shè)的本意就是給業(yè)主使用，如果規(guī)定其為發(fā)展商所有，就造成所有權(quán)和使用權(quán)的不一致，所以《物權(quán)法》作出上述規(guī)定有積極意義。
不過，雖然北京已率先一步于《物權(quán)法》草案的基礎(chǔ)上，公布了《機(jī)動車地下停車位預(yù)售合同》示范文本征求意見稿，但是廣州并沒有相應(yīng)措施出臺。廣州目前的住宅小區(qū)內(nèi)的地下車位的性質(zhì)基本屬于開發(fā)商所有，且開發(fā)商在出售車位過程中獲利頗豐。如廣州商務(wù)中心天河北路上的住宅小區(qū)，其車位價格通常在15萬~20萬/個不等，而僅買賣車位一項，一個中型規(guī)模的住宅小區(qū)開發(fā)商就能多賺數(shù)千萬元。其出租車位的費用也十分可觀，每月達(dá)數(shù)萬元。
廣州房管局一負(fù)責(zé)人表示，廣州地下車位只要符合規(guī)劃要求，非人防工程或計算入小區(qū)公攤面積的部分，就有獨立產(chǎn)權(quán)。只要開發(fā)商的物業(yè)達(dá)到了預(yù)售條件就可以獨立買賣。但車位的買賣并無獨立的買賣合同文本，買家一般是與開發(fā)商簽署開發(fā)商擬定的合同文本，然后再送到房管局交易中心進(jìn)行鑒證。上述負(fù)責(zé)人表示，即將出臺的新版商品房合同會把車位買賣細(xì)節(jié)涵蓋進(jìn)去。
雖然《物權(quán)法》草案把車位及會所的產(chǎn)權(quán)從屬性上明確為全體業(yè)主所有，但是，有物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士指出，雖然樓盤的車位收益可觀，但是不少樓盤的會所都是虧本經(jīng)營的，開發(fā)商為了賣好樓才貼錢經(jīng)營會所。這樣一來，就等于把“肥肉”及“燙手山芋”都送給業(yè)主，開發(fā)商在經(jīng)營上會更加棘手。陳敏律師也表示，如果會所、車庫物權(quán)都?xì)w全體業(yè)主，業(yè)主將承擔(dān)這些設(shè)施的專項維修資金，該費用遠(yuǎn)比現(xiàn)行住宅專項維修資金要高。
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