重慶經濟適用房絕對內幕調查

　　核定價格為1800元/平方的房子賣到4596元/平方；

　　開發商搞兩套合同，一真一假，虛報成本提升房價；

　　在住房公積金管理中心網站上公示的經濟適用房，有關部門卻說不是；

　　擅自將經濟適用房改做商品房銷售的，只責成開發商向政府退還政策優惠資金，對購房者沒有任何補償；

　　經濟適用房，低收入者難以跨進的“天堂”，卻是少數人利益尋租的歡場。

　　信報記者 潘雷 龐凡

　　看不清的朵力名都

　　在重慶市住房公積金管理中心網站上，朵力名都列在經濟實用房之列，可主管部門市建委卻否定了這一說法。對于朵力名都的房屋性質，似乎業主們也沒有任何的疑心。因為在購買住房時，銷售人員告訴他們這是商品房，而且說實在的，他們也不太清楚商品房和經濟適用房之間到底有什么區別。

　　朵力名都，2004重慶市十佳住宅小區，目前其二期樓盤僅剩部分140平方米以上的躍層，銷售情況相當不錯。進入售樓部，工作人員會熱情地接待你，并詳細地介紹樓盤情況：占地面積：17.81萬平米 建筑面積：29.73萬平米商品房，內設有幼兒園、小學等配套設施，還有游泳池、網球場、乒乓球室等活動場所……條件相當誘人。從有關的房地產網站上，也可看到，該小區的均價已達每平方米2800元，這在大渡口區來說，也算是中高檔住宅小區。

　　然而，記者從重慶市住房公積金管理中心網站上查詢的結果卻讓人有些意外。售樓人員極力推薦的這個十佳住宅小區，并非是其所稱的商品房，而是不折不扣的經濟適用房。為何開發商要隱瞞這一事實？記者沒有從售樓部得到答案，對方只是堅持說，銷售的房屋肯定是商品房。

　　對于朵力名都的房屋性質，似乎業主們也沒有任何的疑心。記者隨機詢問了20多位小區業主，他們均告訴記者，在購買住房時，銷售人員告訴他們這是商品房，而且也不太清楚商品房和經濟適用房之間到底有什么區別。

　　一位不愿透露姓名的房地產開發商說，實際上，國家是嚴禁以經濟適用房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發的。按照國家《經濟適用房價格管理辦法》的有關規定，經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則，其租金標準由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，在綜合考慮建設、管理成本和不高于3%利潤的基礎上確定。

　　他說，由于經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費是減半征收，經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用也是由政府負擔，加上各地方在其他方面根據本地情況又附加的一些優惠條件，開發商在修建經濟適用房時，其成本肯定是低于一般的商品房的。但部分開發商為了追求更大的利益，在銷售時，故意隱瞞房屋性質，有的甚至直接聲稱自己是商品房，在銷售時參照普通商品房定價，而消費者往往輕信了開發商的宣傳，結果是用買商品房的錢買了經濟實用房。他個人認為，由于目前消費者缺乏辨別開發商宣傳真實性的手段，從這點來看，消費者還是是處于弱勢地位。

　　市建委住房建設處一位工作人員否定了朵力名都是經濟適用房的這一說法，但他未對此事發表看法。

　　翰林景園的后遺癥

　　一年前，翰林景園被媒體曝光，開發商把經濟適用房當商品房售賣的事件引起多方關注。此后開發商向政府補交所享受到的政策優惠資金后改為商品房繼續進行銷售。

　　事情似乎有了個了結。而那些以商品房價格買單的購房者呢？可以說是沒有任何好處。

　　沙坪壩區童家橋176號的翰林景園算得上是這一帶最好的小區房了。

　　小區大門氣派，有保安站崗，園區內綠樹成蔭，小橋流水。

　　該小區一期已完善，記者看到過此前開發商宣傳的廣告上號稱翰林景園有園林式景觀、飛泉瀑布、小橋流水、亭臺樓閣、群芳吐艷……網球場、健身中心、游泳池應有盡有，700平方米的文化會所，配有各種商業店面、休閑吧、音樂吧、干洗中心，等等。

　　如今，從這已經建成的小區外觀比對廣告宣傳來看，的確看不出這是一個“經濟型”住宅小區。硬件標準與市內不少知名樓盤不相上下。

　　翰林景園在開盤時所有的廣告中只字未提“經濟適用房”。因此在老百姓眼里，翰林景園儼然是個“不錯”的賣價偏低的商品房，大戶型起步價是2500元/平方米，小戶型起步價是2950元/平方米。不過，有一套躍層曾賣到了4596元/平方米，是當時重慶平均房價的兩倍。

　　翰林景園地處烈士墓，又不在商業繁華地段，價格恁高，賣得動？置業顧問笑稱，好賣得很，已有不少心急者住進去了。據說這里還有不少購房者是用于投資。置業顧問透露，租給川外、西政的學生，目前30多平方米的房子最高價是550元。

　　既然是經濟適用房又怎么會賣出了如此高的價格？按照規定，經濟適用房項目應執行政府指導價，并且銷售方應該張貼這一價格。而當時，翰林景園并沒有在銷售現場張貼價格，也沒有備份相關文件。

　　來自市物價局2002年7月29日印發的422號文件規定：翰林景園一期經濟適用房價格應按以下規定執行：高層電梯房銷售基準價格是套內面積每平方米1802元，建筑面積每平方米1560元。在此基礎上，開發商可以根據樓層和朝向因素，平層上浮不超過10%；錯層上浮不超過15%，躍層住宅上浮不超過20%。計入此價格成本的公攤部分有機房、外墻、電梯間、水箱等。并要求，該項目銷售價格，必須按明碼標價的要求辦理監制手續，接受物價檢查機關檢查和群眾監督。這樣計算，加上開發商允許的浮動比例，套內面積每平方最高也不應超過2200元。

　　此事在去年6月經媒體報道后，引起多方重視。市物價局對此事顯得非常低調。當時，市物價局官員只稱最后已查實，并將其改為商品房進行銷售，開發商也補交了經濟適用房所享受到的政策優惠資金。

　　無獨有偶，去年下半年，銀鑫·中銀大廈等4項目也主動將經濟適用房的性質申請改為普通商品房性質。

　　據了解，類似翰林景園這種違規后查處的辦法通常是將經濟適用房的性質改為普通商品房性質，開發商要向政府補交所享受到的政策優惠資金。而老百姓呢？可以說是沒有任何好處。但是買房的人卻不能拿回他們多出的一部分錢，日后進行房產轉讓時還會受到影響。一位翰林景園的業主告訴記者，當時曾經有十幾戶業主，每家出5000元，與房地產公司打官司，以圖拿回自己多出的一部分購房款，但是最后法院判決：“購房合同無效”就沒有了下文。

　　以翰林景園3-1的黃女士為例，她和老伴都是60多歲，去年以2400元/平方米的價格買了一套3室2廳2衛的大戶型，總房款35萬余元，按揭貸款。去年，翰林景園成為媒體焦點時，老兩口才知道自己原來購買的房子是經濟適用房。“是經濟適用房當然買貴了，審批的是1802元，最多賣2200元，多花了很多錢。要是不知道這內情，當是商品房買了算是便宜的。”黃女士有些無奈， “大家都知道這房子是經濟適用房，以后轉讓肯定賣不起價。”原本打算把房子轉讓出去的想法，現在也泡湯了，黃女士只好在靠著花園的陽臺上開了個門，鋪了石板路，和老伴在花園里栽些花花草草，在客廳多擺了幾張桌子，開了個小區麻將館過日子。

　　“圣兩招提升利潤1000萬

　　國家對經濟適用房開發企業利潤要求控制在3%，這顯然不是個有誘惑力的數字。因此，除了以商品房價格出售之外，開發商還通過虛報成本等“招數”來虛增價格，以便物價部門審核時，可以順利將價格定得更高一些。

　　一個位于九龍坡區名叫圣馬小區的經濟適用房項目，就是在成本中小做手腳，竟然將房價每平方抬高了100元之多。開發商是如何在建設成本上做手腳的？2004年，原任職于該房地產公司副總經理的康世平，在他離職后向媒體揭露了該公司虛增成本的內幕。

　　康士平說，首先是在申報成本時，開發商會使用黑白施工合同。康透露，建安成本是經濟適用房成本的主要部分，由于開發商申報建安成本，須提供與建筑商簽訂的施工合同作為依據，圣馬公司就與建筑商簽了兩份金額相差很大的合同，金額少者是真合同(白合同)，即跟建筑商結算合同；金額大者即假合同(黑合同)，作為向主管部門申報用。

　　據康和小區業主委員會提供的材料證實，開發商跟建筑商簽訂的白合同是：包干建筑不到380元/平方米，但上報主管部門的黑合同為470元/平方米。當然，最終核準基價按470元計算。這樣，僅僅在建安成本一項上，圣馬公司就把“建筑成本”提高了接近100元。

　　此外，開發商還把回收的房款和代收配套費計入成本。康和業主委員會提供的材料稱，不少購房者沒有用現款，用水泥、磚、預制板、河沙、防盜門等建筑材料來沖抵，開發商把這些建筑材料開成發票算入“基礎設施”成本中。據康列舉的材料，圣馬小區采用此辦法把500多萬元“建筑材料發票”沖入建房成本。代收配套費也計入成本。

　　康世平說，僅僅是以上幾個小動作，開發商將小區成本抬高了近1000萬元，也就是說開發商平白無故地就增加了近1000萬的利潤，這相當于每平米提價150元。

　　2004年底，查獲此事的九龍坡區物價局已責令圣馬公司退還100多萬元超價銷售費用。

　　新管理辦法即將出臺

　　國家對經濟適用房有嚴格規定。一方面，國家給予經濟適用房項目一定的優惠，另一方面，國家要求經濟適用房賣得經濟，讓老百姓真正享受到實惠。城市危舊房改造拆遷戶、重點工程拆遷戶、農轉非人員、城市中低收入者等弱勢群體，是經濟適用房的主要銷售對象。可每平方米4000多元的價格，顯然不是這個群體能夠享受的。

　　而我市近幾年審批下來的經濟適用房項目，每年也就只有10個左右。

　　盡管每年只有10個左右的項目，但經濟適用房實際賣價是否經濟，卻成為市民近兩年來對經濟適用房反應最多的問題。市物價局房地產價格處官員介紹，主要投訴問題集中在：開發商擅自作價，不按規定自行將房子定為經濟適用房；采用欺騙手段，用商品房預售許可證違規銷售經濟適用房；超出政府指導價，違規提價。從目前市物價局掌握到的情況看，從2002年開工建設的項目中看，至少有15%的建設項目存在違規。

　　市建委住房建設處工作人員袁某告訴記者，目前雖然在重慶經濟適用房開發中存在一些問題，但政府也下了決心解決這些問題。他說，建委從2001年開始接手經濟適用房的管理工作，早在當年10月，建委就起草了《重慶市經濟適用住房管理辦法》。

　　記者注意到，實際上這部《重慶市經濟適用住房管理辦法》中對住房戶型和面積已有明確規定，辦法第十五條指出，經濟適用住房戶型以二、三居室為主。單體項目平均每戶建筑面積不得大于100平方米，單戶最大建筑面積不得大于140平方米；小區項目平均每戶建筑面積不得大于115平方米，單戶最大建筑面積不得大于150平方米。即使以這個標準來衡量，很多經濟適用房動輒180、200的錯層戶型，便已經違規。

　　2003年底到2004年上半年這段時期，全國房價普遍看漲，重慶房市也難免受到影響。在這種情況下，市政府要求建委牽頭，對銷售對象及實施主體進行審核。2004年5月，國家建設部、發改委、國土資源部和人民銀行也聯合出臺了《經濟適用住房管理辦法》，對經濟適用房項目的審批、開發、銷售，以及購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度作了相關規定。各地也陸續開始根據地方特色制定各自的方案。目前，新的《重慶市經濟適用住房管理辦法》也已上報，待市政府常務會審批。有消息稱新《辦法》對老辦法中頗受質疑的經濟適用房標準進行了下調，單個戶型面積最高不得超過100平米。

　　沙區試點：未獲熱烈回報

　　為了加強對經濟適用房開發和銷售環節的管理，我市開始在沙區進行試點，對經濟適用房銷售對象進行審查，實施公示制度。

　　沙區建委有關負責人介紹，沙區政府在今年5月25日就出臺了《關于城鎮居民申購經濟適用住房暫行辦法》，辦法規定，今后面向社會發售的經濟適用房，都要實行申請、審查和公示制度。凡不具備條件、被群眾投訴的申購者，不能購買經濟適用房。這樣，就能夠杜絕一些人將經濟適用房當作投資渠道、進行炒房的行為。該辦法已于6月25日起開始實施。

　　該負責人說，在以前，有不少經濟適用房是被某些炒房者買走了，而那些真正需要購買經濟適用房的市民卻因為種種原因未能購買到。今后對弄虛作假騙購經濟適用房的投資者，由主管部門追回，或由購買人按市場價補足購房款。對于出具虛假證明的單位，由主管部門提請有關部門追究責任人的相應責任，涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。

　　據了解，首批公開面向社會發售的經濟適用房共20多套，主要是創豪·華巖世家剩余的住房。但從這批“公示”的經濟適用房的登記情況來看，并非想象中那樣火爆，據售樓部人員介紹，這批經濟適用房最低價格每平方米2060元，最高價格在2100元左右，4天時間里，市民僅領走了40多份申購表。記者從不少進行了現場咨詢而未領申購表的市民口中了解到，該住房偏高的價格是造成他們沒有領取申購表的直接原因，家住沙區天星橋的劉建說，按照目前開發商提供的這種價格來算，購買一套80平方米的兩居室住宅，至少也要18萬，這對于家庭年收入不到2.5萬元的他來說，這種經濟適用房的門檻仍顯過高。

　　創豪·華巖世家樓部有關人士則認為，他們是按照物價局核準的價格銷售經濟適用房的，這種價格對于符合購買資格的市民來說，應該是能夠接受的。

　　沙區建委開發辦負責人說，雖然情況不算太理想，但這不會影響市民對經濟適用房的接受，該區還將在8月份推出另兩個經濟適用房項目，總建筑面積在10萬平方米以上，可提供幾百套住房。

　　鏈接

　　我市部分經濟適用房

　　朵力名都 大渡口區大堰 重鋼朵力房地產開發公司

　　嘉合苑 江北區茶園雨花村 重慶長安房地產開發有限公司

　　宏聲花園 南岸區南坪宏聲路 重慶康居物業發展有限公司

　　鴻恩麗舍 江北區宏恩寺片區 重慶地下空間開發公司

　　長安華都 江北區紅土地 重慶華潤物業公司 重慶長安房地產公司

　　同創·學林雅園(G棟) 沙坪壩區 重慶同創置業集團有限公司

　　(據重慶市住房公積金管理中心網站)

　　一個低收入者的購房經歷

　　信報記者：周芮 實習生 陳浮/文 黃偉/圖

　　6月27日，溫度已經高達36度，夏天又到了。人們都往空調屋里躲，盡量減少著出門的頻率。而趙勝利一家，卻剛好相反。

　　“都喜歡呆在外面，涼快，”她說。

　　像趙勝利這樣想的不止她一家。儲奇門人和灣一帶，屋檐下坐了好多鄰居。對他們來講，夏天呆在外面的時間比屋里的時間多。因為里面熱得如蒸籠一般，在巷道里好歹還有習習涼風。

　　這是一個三層的用麻條捆綁木頭打成的房子，其中兩樓是屬于趙勝利一家三代人的。走進屋里，一股熱氣立即襲來，腳踩在地上咯吱咯吱響，好象隨時會塌掉，屋子密不透風，趙勝利馬上打開電扇，但汗水還是很快爬了上來，里面一間屋子里擺了三張床，把這個只有10多個平方的房間擠得滿滿的。兩層樓加起來也不過40來平米。

　　買房子的想法早在10多年前就有了。上個世紀90年代，趙勝利先是聽說左邊要修一座樓房，后來聽說右邊也要修一座樓房，而且都曾先后開挖地基了。那時趙勝利和周圍的鄰居一有空就喜歡圍著那兩塊空地指指點點：挖土機挖土了，鋼筋水泥運來了……他們在茶前飯后欣喜地談論著，似乎這房子屬于自己。

　　房屋還沒建好，趙勝利的丈夫就失業了。他每月只能從原單位領到幾十元錢。房屋成了趙勝利一家一個遙遠而甜美的夢想。

　　屋子密不透風，平街這層樓的房間整日都是滾燙的，桌子凳子如火烤般難受。于是，每個夏天的一大早，趁著天氣涼爽，趙勝利的公公就會把一天的飯菜都弄好，然后和老伴要么呆在樓下的房間里，那房間在平街底下，陰暗而涼爽，要么干脆在外面的巷道里。

　　到了晚上，在自己家里孩子是沒法睡著的，為了讓孩子睡個安穩覺，趙勝利會把小孩送到姐姐家，因為她家有空調，而當自己晚上12點以后回到家里時，桌椅依舊滾燙，電風扇開到最大檔，但汗水仍吧嗒吧嗒地直往下流，直到凌晨兩三點才昏昏睡去。

　　有一個能睡得著覺的房子該有多好。1998年的一個夏天，在外面為一家房地產公司打工的丈夫哼著小曲兒回來，進屋就大呼：“可以買房子了！”

　　這個聲音像一股涼風，吹透了整個悶熱的房子。原來，丈夫打工的那家房產公司在南區路修的一棟房子里，還有最后一套空房，60平米，老板5萬元就愿意賣給他們家。

　　但幾天下來，東借西湊，最終還是沒湊足那些錢。這次與房屋的失之交臂讓他們痛惜不已， “當時如果買下，過兩年再賣出去也能還清債了啊。”可當時家里只有2萬多塊錢。

　　從那以后，趙勝利就再也不去看房子，只是聽說外面的房價在節節上漲，漲得奇高。后來，周圍的鄰居能搬的都搬出去了，他們再把房子租給了周圍一些外地打工者，其他一些和趙勝利一樣的當地居民，漸漸地也不再出去看房子了。

　　“看有什么用，手里沒錢，反而會覺得不平衡。”這群最想要房子，做了十來年房子夢的人卻并不知道經濟適用房了，他們只知道房價像個天文數字，看不看都一樣，似乎已經與自己不再相關。他們知道旁邊那幢快要完工的樓房，但那個房子只能看看，每平米要4000多塊，誰買得起呢！

　　去年10月的一天下午，趙勝利家旁邊一個沙發廠廠房因為電線老化導致起火，她和鄰居都趕緊往外躲，退出警戒線后，望著熊熊烈火，趙勝利卻突然生出一種奇妙的愉悅感：燒吧，燒吧，燒干凈算了。這房子也不用再住了。最終大火被撲滅，她和鄰居又回到了家中。

　　為了能讓小孩安心讀書，去年趙勝利在外面租了一間房子，13平米，雖然房屋仍然很小，但至少那里有空調，能在晚上睡得著覺了，但是“我能一輩子都租房嗎？”她常常這樣問自己。