上海地產的邊緣化隱憂 市場淘汰機制還很難形成

　　徐傳勤/文

　　現在全國對上海房地產市場的關注，集中在房價的漲跌，猶如觀望股票指數。但是房價的漲跌究竟重要到什么程度？能對房地產市場和金融產生多大的作用？一個坊間的推理基礎，還是值得重復一遍：房地產價格如果崩潰，將不僅是一個經濟問題，更是一個金融問題乃至政治問題，所以，房地產價格崩潰的可能性微乎其微。如果認同這一底線，那么，房地

產價格的漲跌，就只是市場中短期盤整的過程，過于關注，似乎就有些短視。

　　對于一個市場而言，價格僅是中短期的走勢信號，我們更應該思考，如果度過此輪調整，上海房地產市場能否成為一個健康健全的市場？能否成為市場機制充分發揮作用的一個市場？讓人擔心，在本次房地產供應結構大調整的時候，市場潛在被邊緣化的危險，這可能是對房地產市場長遠健康的機制性威脅。

　　這種邊緣化的趨勢，在從土地到產品的整個房地產流程中，已經顯露苗頭：

　　市場力量被邊緣化

　　本輪的調整政策，一是提高了購買和交易成本，打擊投機需求，對價格的擔心正源于這一點；二是配套商品房和中低價商品房加大供應，這就潛藏著對市場機制的傷害。

　　根據規劃，2005年內，上海將力爭上市配套商品房1000萬平方米、中低價商品房800萬平方米，總計指令性供應商品房1800萬平方米。而市場自發供應的量有多少呢？目前有業界人士估計是2000萬平方米。行政指令性的供應量與市場自發供應量基本對半分。市場的空間大大被壓縮。

　　而且，邊緣化趨勢可能在2005年之后擴大。

　　考察上海市土地供應的情況，2002年供應經營性土地2700公頃，2003年計劃供應2000公頃實際完成200公頃左右，2004年受到“8·31大限”等土地市場整頓的影響，上海實際出讓經營性土地數量同樣很少；2005年至今，只推出一塊復合型住宅用地，面積僅5.79萬平方米。作為市場競爭主體的開發商，首先在土地市場可能被邊緣化，在未來的市場供應量上，他們所占的份額，可能還要大幅度減少，連50%都不可能保住。

　　盡管前年上海市房地局某官員透露，開發商囤積的土地可能有6000公頃。但是市場可以自由買賣的土地可能并不如想象中的那么豐富：一是被囤積的土地過去兩年已經被消化掉一部分；二是余下的囤積土地可能存在法律糾紛，萬科等企業寧愿高價并購南都房產也不碰這些閑置土地，就是這個原因；三是指令性供應的商品房也正在消耗這批存量土地，比如南匯野生動物園附近開工的某項目，占地500畝，原本就是低容積率別墅用地，今年一季度被轉為多層和小高層的指令性商品房。

　　經營性土地的缺乏，造成了未來市場競爭主體，尤其是一批優秀的非國有房地產開發巨頭，在上海，未來將直接面臨市場空間急劇縮水的危險；而這批力量，正是本輪房地產大潮辛苦培育出來的主要成果之一。

　　淘汰機制失靈

　　一個市場，通常發展階段的主要任務是擴大市場總額，調整階段的主要任務則是優勝劣汰，兼并整合，從而產生合理的市場生態體系。房地產市場也應該是這樣。但是現實情況來看，淘汰機制還很難形成，這是市場力量被邊緣化的另一個重要表征。

　　從最近公布的上海2005年一季度配套商品房項目招標結果來看，一季度累計推出23個配套商品房項目進行招投標，其中，中標22個，流標1個。22個中標項目中，一級資質的開發商僅4個，占20%不到；2級資質的開發商僅2個，占10%不到；三級資質的開發商16個，占比例超過70%。如果經營性土地出讓產生的商品房市場萎縮，政府的配套商品房和中低價商品房也是一個自由市場的話，那么，上述統計表明，優秀開發商在這個市場中同樣出局，并未能夠表現出優勝者的姿態。

　　另一個有趣的現象是，除中星、建工以外，中標單位中再看不到本輪房產大潮中成長起來的知名開發商。而統計表明，中標單位的工商注冊地屬于中標地塊所屬區縣的，有18家，對應比例超過80%。如果說，跨區縣、跨地域發展是房地產企業壯大的途徑，是市場變得強大的表現，那么，現在的知名大開發商可能還將進一步從市場出走，而非進入。

　　當然，這種情況的出現，也可能是由于配套商品房和中低價商品房的開發利潤被限定，從而保證房價的低水平，限額是3%。姑且不論利潤限制對商品房質量和水準可能產生的影響，只是市場主體的邊緣化，已經值得人們思考，下一輪房地產，將呈現比今天更健康更高的水平嗎？此前，通過建立公開的招投標制度、拍賣制度等，艱難推進的市場化成果，是否會停滯甚至倒退？畢竟，市場的健康和長久，維系于充分競爭的機制。