|
城中村改造面臨居住量的大量釋放，一方面是大量暫住人員在還未達到購房基本條件時被擠出城中村，但另一方面市場沒有建立相應的廉租房系統
本報記者 胡正榮 發自深圳
由深圳市國土資源和房產管理局起草的《城市暫住人員住房問題研究》(下稱《研究》
)將于7月1日正式提交深圳市政府。這意味著，面對日益放量的租房需求，深圳開始考慮房屋租賃市場是否具有足夠的承接能力。
深圳市政府公布的統計數據表明，2004年深圳戶籍人口為165萬，一年以上常住人口為597萬，目前實際管理人口為1071萬。而《研究》也顯示，在深圳暫住人口中，有63.7%的人通過租賃的方式來獲取住房。
“深圳是一個特殊的城市，其特殊性最直觀地表現在人口結構中。在這個人口流動率極高的城市，租賃市場的出租房屋成為暫住人員的首選之居。”深圳中原地產深港研究中心總監張偉表示。
48.7%暫住民住在城中村
深圳租賃市場主要分為三類：政府提供周轉房、三級市場的商品房出租和城中村的出租屋。
政府直接為暫住人員提供的周轉房，其比例非常之低，僅占租賃市場份額的0.8%。業內人士介紹，在這個比例中，有相當一部分房源以低廉的價格，針對性地提供給公務員和戶籍人口，推向市場的房源并不多。本報記者從深圳國土房產局下屬的某租賃中心了解到，政府為公務員提供的周轉房一般面積在30平方米左右，總的價格在200~300元之間，這部分房源較緊。
而推向市場的一些周轉房，每平方米的價格定在20元左右，一些40~50平方米的小戶型房屋出租情況尚好，而一些90平方米左右的戶型，由于設計陳舊，戶型偏大，價格在市場中不具備競爭力，其出租情況并不理想。
在三級市場的商品房出租方面，《研究》數據顯示，暫住人口中，有27.9%住在多層商品房，7.0%住在高層或小高層商品房中。這部分人員租房渠道主要來自三級市場的租賃服務。
專業從事于三級市場服務的中聯地產的一位市場經理告訴本報記者，在租賃市場中，租住商品房的人多為公司白領階層和大公司為員工提供的福利待遇，還有處于觀望期的購房者，另有許多港客也是商品房租賃市場的主力。相對來說，商品房租賃市場由于提供較好的房源及物業服務，其價格偏高。
而在深圳暫住人口中，自購商品房的比例僅占3.2%。對此，英聯國際不動產董事長郭建波指出，在深圳近千萬人口中，有約300萬人收入屬正常水平，約700萬人的收入處在生活保障的基本水平，他們大多依賴城中村提供的相對低廉的出租屋，作為他們生存的基本環境。《研究》調查數據顯示，深圳暫住人員中有48.7%住在城中村出租屋。
深圳市出租屋綜合管理辦公室相關負責人告訴本報記者，2004年，深圳共普查登記的城中村出租屋195萬(間)套，采集租住人員信息633萬人次。“其實這并不是準確的數據，現實中在城中村居住的人口遠遠超過這個統計數據。”他說。
從事于設計行業的徐先生向本報記者表示，由于自己從事的行業較為熱門，每月收入超出萬元，但因來深圳的時間不長，為日后買房著想，他同樣選擇在城中村居住，“這樣可以省點錢，住在這里也是為了早日離開這里，來深圳打工的幾乎都要在這待上一陣子的”他調侃說道。
城中村居住量釋放之困
深圳城中村在租賃市場占有絕對比重，吸納了城市大量暫住人員。據當地媒體報道，在深圳崗廈片區，規劃飽和居住人口1萬人，現有居住人口已達6.8萬人。業內人士指出，這種超負荷的居住狀況，在各城中村中都普遍存在。
深圳市不動產學會理事宋星慧女士向本報記者表示：“在深圳大部分租賃是在城中村內進行，在城中村居住的人員不僅僅有外來農民工，大量初來深圳的城市白領階層也居住在城中村內。盡管城中村存在許多安全和環境問題，但因為價格相對便宜，城中村的出租率較高。”
正因為如此，城中村解決了大量中低收入階層的居住問題。“在政府廉租房系統尚未完善時，城中村則承擔起了廉租房的義務，居住在其中的大量勞務人員是城市建設中不可或缺的力量，而他們也正是這個城市中的話語權不多的群體。”郭建波說。
2005年4月7日，深圳市政府發布的《關于深圳市城中村(舊村)改造暫行規定的實施意見》中，確定了2005年是全面推進城中村改造的開局之年。5月23日，深圳河畔福田區漁農村面積共5.1萬平方米的16幢高樓，在瞬時定向爆破后被夷為一堆建筑垃圾。
據了解，從去年開始，部分開發商已經介入了城中村的改造項目，城中村以前居住的人員已開始走向商品房的租賃市場。張偉認為，城中村拆遷后，將一部分的購房需求釋放出來，因廉租屋市場還未建立完善時，導致市場增加被動型的購房需求。而另一方面，深圳對于解決暫住人員的住房問題也存在一定的難度，這主要與深圳的特點有關。“大量的流動人口和暫住人員的需求變化很快，政府對于該提供多少房源，能穩定到什么程度，不好把握，這是深圳相對于其他城市面臨的特殊問題，盡管有這樣的特殊性，但政府在總量上還是應有所作為。”張偉說。
一方面是大量暫住人員在還未達到購房基本條件時被擠出城中村，另一方面市場沒有建立相應的廉租房系統，自然會帶來許多的社會矛盾。郭建波表示，城中村主要占據深圳租賃市場的“大半江山”，過早過快地將其中暫住人員的量釋放到市場，對市場的承接能力及暫住人員的購買能力都有一定的困難。他說：“解決這個矛盾的前提是深圳人口結構有所好轉，二是政府建立廉租屋保障系統。”
香港公房出租模式值得借鑒
深圳是一個移民城市，戶籍制度是多數暫住人員難以跨越的鴻溝，因此眾多在這個城市居住的，有住房需求的中低收入人群因戶籍限制，而難以申請到政府推出的少量的廉租房和經濟適用房。
對此，深圳市國土資源和房產管理局房改處處長劉新云表示，城市暫住人員住房政策在目前階段還必須具有一定的“門檻政策”特征，暫住人員享受相關政策時會存在一定的差別待遇，對不同暫住人員實行有差別的政策待遇，但會考慮并且是分步驟和分階段地解決城市暫住人員住房問題。
而在許多國家和城市，政府通過建立廉租房系統解決中低收入人群的基本住房保障。
與深圳毗鄰的香港，解決低收入人群住房問題就是通過用公房的方式解決。香港政府對不同收入的人群供應不同的住房。隸屬于政府部門的香港房屋委員會，是香港最大的發展商，由其每年建出的房產，比當地規模較大發展商建出的房產總和還要多。
一直居住在香港，對香港房地產市場頗有研究的中原地產副總經理鄭叔倫告訴本報記者，香港政府一方面控制土地市場，另一方面建造很多公房。香港低收入人群在接受收入審查后，可申請租住公房，公房租價是市面租價的1／10左右。而對于中低收入人群，租價比同區域內商品房售價低30%左右。
鄭叔倫還表示，政府應積極參與到房屋建設中去，建立廉租房系統，調整市場的供應結構。香港解決中低收入者住房方法應當可以借鑒，政府在廉租房和經濟適用房的建設方面，最好是通過出租的方式來供應。“不同的人有不同的需求，合理的配給才能真正解決問題，而不至于影響到商品房市場。”鄭叔倫表示。
| 
