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本報記者 葉靜 發(fā)自北京
從今年8月1日起，土地使用權(quán)的出讓主體，將只能是市、縣人民政府，開發(fā)區(qū)管理委員會無權(quán)作為主體進行轉(zhuǎn)讓。管委會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當認定無效。
這是昨天最高人民法院公布的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《解釋》)中的內(nèi)容，從《解釋》生效之日起，與其沖突的司法條款將不再適用。
雖然市、縣人民政府一直具備國有土地使用權(quán)的出讓主體資格，開發(fā)區(qū)管委會并不具備，但事實上卻一直存在著開發(fā)區(qū)管委會作為土地出讓方進行出讓土地的行為，這一行為也遺留了一些問題。
對此現(xiàn)象，《解釋》規(guī)定了一定的補救手段，即在起訴前經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。之所以規(guī)定“起訴前”，最高院解釋說是為了防止補救手段的濫用。
此外，對于當前房地產(chǎn)開發(fā)中最容易產(chǎn)生糾紛的合作開發(fā)，《解釋》也作了重點規(guī)范，對合作開發(fā)合同效力的認定作了新的規(guī)定。
由于之前土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移合同、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同常常因一方當事人資質(zhì)欠缺而導致合同無效，給締約另一方帶來嚴重的損失，所以合同是否有效對于糾紛解決及維護當事人的利益非常重要。
東方律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師劉桂林告訴記者，過去的法律實踐中通常以合同訂立時條件是否滿足來認定合同是否有效，比如一方當事人在簽訂合同時如果條件不滿足合同則無效，但在《解釋》中，這樣的行為將不一定認為無效，只要在起訴時當事人欠缺的條件得到滿足，那么這個合同就有效。也就是說在符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件下，當事人只要在向人民法院起訴前滿足相應(yīng)資質(zhì)要求即應(yīng)當認定合同有效，而不再以合同簽訂時的情形為準。
最高人民法院在答記者問時也表示，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，采取了補救性的措施，即盡量尊重當事人雙方的意思表示，不輕易確認合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用。
“如果確認合同無效，那么投資方投資進去的錢就拿不回來，白白損失了；但如果確認合同有效，雙方就可以按照合同約定的權(quán)責來劃分責任，投資方的損失也不會白白損失。”作為一名房地產(chǎn)開發(fā)商，今典集團董事長張寶全在接受記者采訪時表示，確認合同有效，將保證合同締約方的正當利益。
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