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上海住宅市場一片蕭瑟之際，寫字樓市場成為唯一亮點(diǎn)。尤其是大批海外資金的涌入，更為市場的火速飆升提供了助力。
近日，摩根士丹利再度被傳動作頻頻，除了與中海集團(tuán)所持有的“上海廣場”首先傳出了簽約成功的消息，還被指與淮海路、南京路的一系列商業(yè)物業(yè)有所接觸。
大摩的表現(xiàn)，僅僅是海外基金在上海寫字樓市場野心的一個側(cè)面。在此之前，凱德置地宣布將旗下甲級辦公樓新茂大廈95%的權(quán)益出讓給來自澳洲的聯(lián)勝公司，而高盛在中國內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目上第一次出手，就以1.076億美元收購上海百騰大廈，創(chuàng)造了上海寫字樓外資收購史上的最高金額。
而在這幾樁交易發(fā)生之前，從2000年以來的5年中，海外基金實(shí)際投入中國的房地產(chǎn)項(xiàng)目不超過10個，總投資額僅3億美元左右。
對此，戴德梁行最新的研究報(bào)告指出，經(jīng)過幾年對國內(nèi)市場的熟悉與了解，隨著加入WTO的進(jìn)程以及國內(nèi)市場透明度的加大，同時在人民幣升值預(yù)期的背景下，海外基金開始加快進(jìn)入步伐，預(yù)計(jì)在2005年及未來兩三年內(nèi)將會快速進(jìn)入中國，預(yù)計(jì)至少可以達(dá)到15億美元以上。收購的項(xiàng)目將主要集中在中心黃金區(qū)域，收購的物業(yè)集中在中心區(qū)域商業(yè)物業(yè)、甲級寫字樓。
另根據(jù)中原物業(yè)、仲量聯(lián)行、戴德梁行等多家專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，上海主要辦公區(qū)域的甲級寫字樓租金持續(xù)上漲，2005年一季度平均已經(jīng)達(dá)到0.81美元／平方米／天，12個特甲級寫字樓的平均租金達(dá)到1.25美元／平方米／天。同時，甲級寫字樓空置率達(dá)到近10年來的新低。
在海外基金對寫字樓龐大的需求欲望下，開發(fā)商對寫字樓市場的預(yù)期也大幅躍進(jìn)。
自2004年下半年起，上海商業(yè)地塊拍賣價一路高升。其中，四川北路4街坊108號地塊2月以11.4億元成交；虹口匯山碼頭東塊、上糧八庫地塊分別以14.6億元和7.12億元成交。
這一系列的案例，標(biāo)志著上海市內(nèi)核心地段的商業(yè)土地價，已由2003年初5000元-6500元／平方米上漲至12500元／平方米，加上建筑、財(cái)務(wù)及其他成本12500元／平方米，CBD甲級辦公樓的總成本價已飆升至25000元／平方米(約3000美元)。而在1997年-2000年間，市場低迷之際，上海甲級辦公樓市場價的售賣價僅12000元／平方米。
由于寫字樓市場的建設(shè)需要比較長的周期，因此投入與產(chǎn)出有一個明顯的時間差效應(yīng)。市場兩端同時呈現(xiàn)巨大熱情的時候，上海寫字樓的供需卻嚴(yán)重失衡。
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2005年上海寫字樓新供應(yīng)量約40萬平方米，2006年更將降至30萬平方米水平，而年需求量卻為40萬平方米，且由于外資的擴(kuò)張勢頭正在飛速上升，這種不平衡將一直持續(xù)至2007年。
對此，仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民預(yù)言，上海的寫字樓市場將在2007年與2008年之間出現(xiàn)一個明顯的“斷裂”。2007年之前供應(yīng)一直小于需求，2008年則由于新鴻基于浦東陸家嘴的美食城地塊(約220000平方米)、會德豐廣場(約100000平方米)、嘉里中心第二期(規(guī)模待定)等一批寫字樓的集中供應(yīng)而轉(zhuǎn)為買方市場。
陳立民認(rèn)為，屆時，上海CBD的格局將發(fā)生重大改變，其中浦西的空置率將極有可能由目前的3%上升為5%，而浦東則會由供不應(yīng)求急升至20%的空置率。
(本報(bào)記者 賀來來）
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