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經(jīng)濟(jì)適用房政策:執(zhí)行之惑


http://whmsebhyy.com 2005年06月19日 18:29 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

  本報(bào)記者 丁凱 北京報(bào)道

  6月8日前后,北京市建委就經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)問題,提出“今后經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目原則上以80平方米的中小戶型為主,單套總價(jià)款不超過32萬元 ”,同時(shí),在限定經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象方面,將“結(jié)合個(gè)人所得稅明細(xì)制度,進(jìn)行收入審核”。

  北京市目前已經(jīng)確定在“十一五”期間新增1000萬平米經(jīng)濟(jì)適用房,其中2008年前新增800萬平米。今年,北京的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃開復(fù)工700萬平方米,竣工200萬平方米。在上海,中低檔商品房計(jì)劃供應(yīng)量為1000萬平米。

  就金地集團(tuán)總經(jīng)理張華剛看來,為保障中低收入人群的居住權(quán)而建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房,對(duì)于中國(guó)乃至世界的許多地區(qū)來講,都是一個(gè)很好的范例,但是控制不好的話,會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。“政府的控制執(zhí)行層面是關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)適用房的戶型和總價(jià)能否真正做到新政策所規(guī)定的那樣,其中的執(zhí)行問題是很重要的。”

  嘗試控制

  天通苑是一個(gè)總建筑面積達(dá)800萬平米的超大經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)。2000-2005年間,它始終保持2650元/平米的售價(jià),擁有180-200平米,甚至更大的戶型。而其所處的北京亞運(yùn)村北部地區(qū),原本被業(yè)界認(rèn)為是北京最適宜高檔樓盤生長(zhǎng)的區(qū)域之一。顯赫的地段、大戶型和驚人的低價(jià),這些優(yōu)勢(shì)無法不為投資者青睞。尤為關(guān)鍵的是,在過去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),由于限定經(jīng)濟(jì)適用房購買對(duì)象的政策乏力,使得原本用于保障中低收入人群居住的經(jīng)濟(jì)適用房,成為奇貨可居的優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品。

  經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的種種問題,早已引起社會(huì)的廣泛關(guān)注,也成為北京市人大副主任索連生重點(diǎn)督辦議案。 6月8日前后,在向市人大匯報(bào)議案辦理情況的座談會(huì)上,北京市建委主任劉永富提出, 市建委今年將與稅務(wù)部門核查購房者收入,同時(shí)市規(guī)劃委員會(huì)將嚴(yán)格按照《經(jīng)濟(jì)適用住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行審批管理,確保經(jīng)濟(jì)適用房的戶型面積和總價(jià)保持在 80 平米和 32 萬元以下。

  經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的問題是顯而易見的。為了獲得經(jīng)濟(jì)適用房購買資格,市民往往有意低報(bào)收入。張華剛就直言不諱地表示,自己就有朋友開著奔馳去買北京另一大型經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)——回龍觀文化居住區(qū)的房子。此外,真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的人們往往發(fā)現(xiàn),房子戶型過大,總價(jià)較高,自己的積蓄連首付都難以企及。

  而此次市建委的政策提出了對(duì)個(gè)人收入和戶型的控制,實(shí)際上就是針對(duì)這兩個(gè)問題。

  歷史上,為了解決這些矛盾,北京、乃至全國(guó)各個(gè)城市出臺(tái)了不少限定措施,但往往沒有實(shí)際效果。就在去年,北京曾經(jīng)試圖將經(jīng)濟(jì)適用房購買者的部分個(gè)人信息網(wǎng)上公示,如果在2周內(nèi)無人提出疑義,則認(rèn)為購房者具備購買資格,而這實(shí)際上是將限定購買對(duì)象的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給沒有調(diào)查權(quán)力的老百姓,因而從根本上缺乏執(zhí)行的可能。

  但這一次,北京市建委主管經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的副主任孫乾顯然對(duì)政策的執(zhí)行力度充滿信心:“市建委已經(jīng)與北京市地稅局達(dá)成共識(shí),地稅局表示隨時(shí)可以無條件提供購房者的個(gè)人完稅記錄。”同時(shí),孫乾認(rèn)為,80平米的戶型標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上已經(jīng)去除了經(jīng)濟(jì)適用房作為投資產(chǎn)品的戶型優(yōu)勢(shì)。至于80平米這個(gè)數(shù)字的來源,孫乾表示,這是按照每人20多平米的平均水平,以三口之家計(jì)算得來。

  經(jīng)濟(jì)適用房:萬能膠?

  由于控制手段的缺口或者控制力度的不足,在過去的年代,經(jīng)濟(jì)適用房成了可以跟任何樓盤競(jìng)爭(zhēng)的“萬能膠”。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為:“ 經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)讓周圍的商品房受到非常不平等的競(jìng)爭(zhēng)。”而除此之外,顯而易見的是,相當(dāng)大部分的經(jīng)濟(jì)適用房沒有賣給最初設(shè)定的中低收入人群。

  橘郡策劃總監(jiān)閻明認(rèn)為:“經(jīng)濟(jì)適用房的位置又好,戶型面積又大,當(dāng)然是對(duì)所有人群來講都合適。天通苑的單價(jià)只有每平米2000多元,而它周邊的北方明珠單價(jià)5000多,塞納維拉達(dá)到9000多,誰還會(huì)去買后兩者呢?”

  閻明進(jìn)一步指出,總體說來,經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)對(duì)所在區(qū)域的整體市政環(huán)境、生活配套產(chǎn)生一定的影響,進(jìn)而對(duì)整個(gè)區(qū)位的價(jià)值提升產(chǎn)生一定的影響。如果區(qū)域價(jià)值提升的空間因此而受到壓縮,那么從經(jīng)濟(jì)適用房的選址來講,實(shí)際上是土地沒有善用。

  李文杰也表示:“由于北京市場(chǎng)上很多購房者不是地段導(dǎo)向,而是價(jià)格導(dǎo)向。因此價(jià)格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)影響到周邊商品房的銷售。”李文杰說,毗鄰回龍觀的龍澤苑項(xiàng)目就是一個(gè)典型例子,“當(dāng)時(shí)回龍觀的售價(jià)是2650元/平米,而龍澤苑由于大量采用了國(guó)家級(jí)示范小區(qū)的建材、結(jié)構(gòu)和施工方法,將單價(jià)定為3200 元。結(jié)果是只要回龍觀有房銷售,龍澤苑就賣得不好。”

  從根本上講,除去地段優(yōu)勢(shì),經(jīng)濟(jì)適用房能夠與普通商品房形成競(jìng)爭(zhēng)的根本原因就是戶型面積過大,從而滿足了投資者和追求居住舒適度的人們的需求。李文杰說:“現(xiàn)在的問題是經(jīng)濟(jì)適用房的舒適度太高了,我們經(jīng)手賣掉的最大有 180平米的戶型。”

  就是在這樣的背景下,虛假的收入證明搶占了有限的購買資格,面積過大的戶型讓真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的人們望而卻步,又讓投資者們蜂擁而至。同時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房如同萬能膠一般粘著了其所在區(qū)域的價(jià)值提升。

  疑慮

  早在去年,李文杰就曾在與記者的交談中提出,應(yīng)該通過個(gè)人完稅記錄鎖定個(gè)人收入水平,避免虛開的收入證明泛濫房地產(chǎn)市場(chǎng)。李文杰認(rèn)為,此次建委與地稅局合作,通過個(gè)人稅收明細(xì)狀況來確定個(gè)人收入水平:“是一個(gè)非常開明的政策。”

  閻明也表示,他愿意相信此次經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策的執(zhí)行力度:“以前我不敢說,但這次確實(shí)是可以執(zhí)行到位的。現(xiàn)在中央對(duì)各地方政府的考核中,把是否執(zhí)政為民作為黨性原則來考慮,最近中央一道道政策下來,目的是要犧牲高速發(fā)展來保障社會(huì)公平,在這種政策取向下,各地的執(zhí)行力度只會(huì)比中央政策更嚴(yán)格。”

  但同時(shí),他們也提出了自己的顧慮。李文杰認(rèn)為, 80平米的戶型標(biāo)準(zhǔn)仍然過大。他表示,對(duì)于中低收入的三口之家來講,面積可以控制在60-70平米之間。因?yàn)?0平米的戶型仍然具有投資的價(jià)值。“比如通慧家園,主力戶型就是 80 平米,其實(shí)是非常舒適的兩居室。而很多客戶買房都是用來出租的,甚至還有出售的。”

  按照 2005年4月,北京市發(fā)改委在信息披露會(huì)議上透露的數(shù)據(jù),北京市目前人均住房建筑面積為24.8平米,以此計(jì)算,三口之家住宅的平均建筑面積應(yīng)為74.4平米。李文杰認(rèn)為,面積的繼續(xù)減小對(duì)于購房對(duì)象的鎖定是非常有利的,“我在香港甚至見過60平米的三居室。60平米的經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)降到 20 多萬,進(jìn)一步減小了老百姓的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。同時(shí)對(duì)于將經(jīng)濟(jì)適用房作為投資工具的人來講,意義就進(jìn)一步減小了。”

  能否真正減輕中低收入人群的購房負(fù)擔(dān),也是閻明的疑慮之一。他認(rèn)為, 32 萬元的總價(jià)對(duì)于中低收入的老百姓來講仍然過高:“折算起來, 4000 元每平米的單價(jià)在長(zhǎng)沙可以購置豪宅甚至別墅。32 萬元的房子,首付連同裝修,將接近10萬元,而北京目前還有不少月收入 1000元上下的家庭,對(duì)于他們來講,這筆積蓄從何而來?”

  而閻明最為關(guān)心的是,由于總價(jià)較高,那些能夠支付32 萬元的買房人,實(shí)際上是已經(jīng)產(chǎn)生了改善居住條件需求的群體。而就他了解,這種需求占據(jù)目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。這種需求很可能由于80 平米戶型的長(zhǎng)期限制而逐漸積累,有朝一日政策放開時(shí)“將如海嘯一般瞬間把整體房?jī)r(jià)推向高潮,房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)”。


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