規(guī)避長(zhǎng)三角投資風(fēng)險(xiǎn) 外資搶灘北京尋覓地產(chǎn)商機(jī)

　　本報(bào)記者 林明 發(fā)自北京

　　2005年初，恐怕誰(shuí)也沒(méi)有料到外資進(jìn)京的步伐如此之快。一批批境外軍團(tuán)接踵而至，北京一夜之間成為外來(lái)資本規(guī)避長(zhǎng)三角房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的首選。

　　香港地產(chǎn)巨頭李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(0001.HK)日前發(fā)布公告，公司已經(jīng)斥巨資從北京嘉 海興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收購(gòu)了面積為29.8萬(wàn)平方米的土地以及地面上名為“北新嘉園”的現(xiàn)有建筑物。

　　有知情人士表示，“北新嘉園”項(xiàng)目坐落于十三陵世界遺產(chǎn)某個(gè)范圍之內(nèi)的建設(shè)控制區(qū)里，所以北京業(yè)界均稱其為“皇家別墅”，是典型的高檔別墅項(xiàng)目。正是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的進(jìn)入，將外來(lái)資本對(duì)華北市場(chǎng)的推動(dòng)引向高潮。

　　外資頻頻進(jìn)京

　　事實(shí)上，今年以來(lái)外資進(jìn)京開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目腳步加快。今年2月，美林集團(tuán)的代表和中國(guó)銀泰集團(tuán)的高管在北京正式簽署了合作協(xié)議。美林集團(tuán)以3000萬(wàn)美元的現(xiàn)金方式入股國(guó)內(nèi)頂級(jí)投資財(cái)團(tuán)銀泰集團(tuán)，強(qiáng)力打造具有“北京第一高”之稱的北京銀泰中心。此舉不僅開(kāi)創(chuàng)了美林集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地的第一個(gè)比較正規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且拉開(kāi)了外資大舉進(jìn)軍北京的序幕。

　　隨后由摩根士丹利、上海盛融投資有限公司組成的投資財(cái)團(tuán)與富力地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，由前者組成的“北京富盛利投資咨詢有限公司”整體收購(gòu)了富力雙子座TOWERⅡ項(xiàng)目。此舉也標(biāo)志著摩根士丹利房地產(chǎn)基金在北京的最大一筆地產(chǎn)投資落戶富力城，摩根士丹利房地產(chǎn)基金成為富力地產(chǎn)近年最大一個(gè)物業(yè)買家。

　　摩根士丹利亞太地區(qū)房地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蓋迪也公開(kāi)表示：在富力城的投資再次反映了摩根士丹利對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的信心。蓋迪同時(shí)表示摩根士丹利將繼續(xù)關(guān)注中國(guó)市場(chǎng)，并將積極尋求投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。蓋迪先生還表示對(duì)與富力地產(chǎn)集團(tuán)的合作表示滿意，并希望雙方在未來(lái)有更多的合作項(xiàng)目。

　　繼美林入股銀泰中心、摩根士丹利購(gòu)買富力雙子座寫字樓之后，今年3月新加坡凱德置地再度宣布以18.37億元買下中環(huán)世貿(mào)中心A、B兩棟甲級(jí)寫字樓。隨后以5.47億元購(gòu)置了東城區(qū)一幅中心地塊，又在5月間，以2.1億美元收購(gòu)了北京華聯(lián)的兩個(gè)商場(chǎng)，短短半年多時(shí)間，累計(jì)投資超過(guò)50億元人民幣。

　　與此同時(shí)，凱德置地拋售2個(gè)位于上海的高端寫字樓商務(wù)項(xiàng)目，被外界廣泛認(rèn)為是“棄滬從京”之舉。有跡象表明，隨著長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益加大，不少外來(lái)資本為了均衡風(fēng)險(xiǎn)，大舉入京，相比上海等地略顯滯后的北京市場(chǎng)正在呈現(xiàn)活力。

　　對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，凱德置地北京公司副總經(jīng)理毛大慶表示，公司近期的舉動(dòng)意味著北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著相當(dāng)大的成長(zhǎng)空間。鑒于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力，凱德置地未來(lái)五年內(nèi)，將在北京市場(chǎng)上投入達(dá)100億元人民幣。

　　在今年4月初，遠(yuǎn)洋新干線D座酒店式公寓迎來(lái)新的主人：揚(yáng)子基金。由于酒店項(xiàng)目整體出售將開(kāi)發(fā)商中遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司與投資人揚(yáng)子基金、上海實(shí)業(yè)集團(tuán)、同策房產(chǎn)、國(guó)際金融公司IFC、美國(guó)科羅尼集團(tuán)以及與揚(yáng)子基金有長(zhǎng)期合作關(guān)系的OAKWOOD酒店式公寓管理公司聯(lián)系在了一起。

　　全球發(fā)行的揚(yáng)子基金選擇遠(yuǎn)洋新干線酒店式公寓作為其投資對(duì)象，其負(fù)責(zé)人表示，首先是對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)品牌的認(rèn)可，對(duì)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)力和良好信譽(yù)的高度肯定；其次是對(duì)遠(yuǎn)洋新干線所在燕莎商圈稀缺地塊增值潛力的良好預(yù)期；最后還有對(duì)未來(lái)國(guó)際化區(qū)域經(jīng)營(yíng)酒店式公寓能獲得高額投資回報(bào)的市場(chǎng)預(yù)估，“整端”行為是在買方經(jīng)過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研和嚴(yán)格的投資風(fēng)險(xiǎn)分析，而采取的果斷舉措。

　　今年春節(jié)，日本太平洋幸運(yùn)集團(tuán)出資10億元人民幣收購(gòu)永同昌集團(tuán)旗下物業(yè)北京瞰都F座成為轟動(dòng)一時(shí)的新聞。正是這次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手催熱了韓日資本對(duì)北京地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，無(wú)論從日本投資商進(jìn)軍中國(guó)地產(chǎn)，還是境外“包銷”這種全新模式的出現(xiàn)，都成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　此外，韓資對(duì)中國(guó)地產(chǎn)的興趣也在與日俱增。今年初，由韓國(guó)PALACE投資會(huì)社、新韓銀行、水協(xié)銀行、大宇證券、東洋證券等投行組成的代表團(tuán)來(lái)到北京，并與全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)及部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了初步交流與接洽，同時(shí)舉辦了“中韓房地產(chǎn)投融資專題研討會(huì)”。盡管這只是一次普通的民間商務(wù)信息交流，但是韓方代表對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)烈的投資興趣已袒露無(wú)遺。

　　市場(chǎng)格局或被打破

　　由于外資不斷涌入以及對(duì)北京市場(chǎng)預(yù)期看好，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)格局和開(kāi)發(fā)商正在發(fā)生潛移默化的影響。今年初，摩根、美林、新加坡凱德置地與日本幸運(yùn)集團(tuán)與本地開(kāi)發(fā)商的成功合作已引起了市場(chǎng)的關(guān)注，合作的模式從最初的與本地開(kāi)發(fā)商共同組建合作公司向股權(quán)投資、過(guò)橋貸款、長(zhǎng)期持有等多種方式發(fā)展，同時(shí)投資的目標(biāo)包括寫字樓與經(jīng)營(yíng)良好的商業(yè)物業(yè)、酒店及工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。除此之外，相當(dāng)數(shù)量的境外投資個(gè)人也正在頻頻轉(zhuǎn)向北京的商用物業(yè)市場(chǎng)。

　　以位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)慈云寺橋東南的住邦2000商務(wù)中心項(xiàng)目為例，曾經(jīng)嘗試赴美銷售，隨后銷售取得了非同凡響的業(yè)績(jī)，也成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)境外銷售的第一個(gè)商務(wù)樓項(xiàng)目。據(jù)了解，住邦2000商務(wù)中心之所以自4月份進(jìn)入美國(guó)加州市場(chǎng)，取得非凡業(yè)績(jī)，是基于投資者對(duì)于中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，據(jù)透露，該項(xiàng)目在加州不到一個(gè)月的時(shí)間認(rèn)購(gòu)金額已達(dá)到6000萬(wàn)元人民幣。

　　隨著境外資金不斷涌入，對(duì)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商是一個(gè)良好的刺激。目前，境外個(gè)人資金進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越有信心。他們?cè)趪?guó)內(nèi)投資房產(chǎn)比較看重的有幾點(diǎn)：一、產(chǎn)品的位置，一定要有發(fā)展的前瞻性，不一定是現(xiàn)在最好的位置，但一定是政府大力扶持的區(qū)域；二、房產(chǎn)本身的升值能力，這也是與產(chǎn)品位置息息相關(guān)的，同時(shí)產(chǎn)品的品質(zhì)、功能對(duì)其后期的升值空間都會(huì)有一定的影響；三、價(jià)格，境外投資者對(duì)價(jià)格同樣很挑剔，他們會(huì)權(quán)衡產(chǎn)品多方面的條件，考量其價(jià)格的合理性；四、投資的房產(chǎn)一定要達(dá)到現(xiàn)房的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)購(gòu)買成熟物業(yè)，更好地控制投資的風(fēng)險(xiǎn)；五、良好的后續(xù)服務(wù)，對(duì)于境外投資者，長(zhǎng)期回國(guó)打理房產(chǎn)是不現(xiàn)實(shí)的，這就要求所投資的產(chǎn)品有一支優(yōu)良的租賃隊(duì)伍為他們提供專業(yè)的服務(wù)，同時(shí)這也是對(duì)他們的投資提供的最有力的保證；六、目前國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，北京作為文化政治中心，在2008年將舉行世界矚目的第29屆奧運(yùn)會(huì)，迅猛發(fā)展的勢(shì)頭不可限量。

　　北京陽(yáng)光100有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖表示，未來(lái)企業(yè)將繼續(xù)保持拓展態(tài)勢(shì)，雖然目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨宏觀調(diào)控，但對(duì)有實(shí)力的企業(yè)而言，未必不是好事。公司將根據(jù)自己發(fā)展規(guī)劃，擇機(jī)拿地，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。而外資選擇在這個(gè)時(shí)候進(jìn)入北京市場(chǎng)，是對(duì)北京市場(chǎng)的一種期待。

　　另一位不愿透露姓名的外地開(kāi)發(fā)商表示了相同的看法。外資通常以安全為投資的第一考量，近期大量外資涌入北京，顯示出強(qiáng)烈的市場(chǎng)信號(hào)。隨著國(guó)家調(diào)控深入，正好給了這些外來(lái)資本發(fā)揮的空間，進(jìn)入北京市場(chǎng)的舞臺(tái)，企業(yè)也將趁勢(shì)拿地，運(yùn)作項(xiàng)目，推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

　　加速行業(yè)整合

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著海外基金、境外資本大量涌入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)是一個(gè)極大的帶動(dòng)。美林、大摩等進(jìn)入投資運(yùn)作階段預(yù)示著在京項(xiàng)目只是剛剛開(kāi)始，未來(lái)仍將有大量外資涌入北京獲取項(xiàng)目，有的直接拿地開(kāi)發(fā)，有的直接購(gòu)買物業(yè)，獲取直接的租金收入。

　　北京世邦魏理仕研究部經(jīng)理覃曉梅表示，今年以來(lái)，地產(chǎn)巨頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手不斷涌現(xiàn)，外資高調(diào)進(jìn)京，有助于和本地房地產(chǎn)企業(yè)合作，提高行業(yè)運(yùn)作水平，在一方擁有區(qū)域豐富土地資源，而另一方資金充沛的互補(bǔ)合作下，這種模式有可能將主導(dǎo)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主流。

　　覃曉梅認(rèn)為，從去年各項(xiàng)房地產(chǎn)金融、土地調(diào)控政策出臺(tái)后，各種后續(xù)反應(yīng)在今年的市場(chǎng)中不斷顯現(xiàn)。尤其是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，在資金和土地收購(gòu)方面日漸失去競(jìng)爭(zhēng)力，將被逐漸淘汰出市場(chǎng)。而擁有專業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商則不斷提高市場(chǎng)份額，對(duì)目前面廣雜亂的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，準(zhǔn)入門檻無(wú)疑將大幅提升。