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王召
編者的話 銀行調(diào)息、國務(wù)院連發(fā)兩個八條措施、七部委出臺房價意見……一系列穩(wěn)定房價的“組合拳”接連出手，卻依然沒有撼動堅挺的房價。數(shù)字顯示，2005年1～4月，全國房價仍然上漲了12.5%，各地區(qū)房價也是漲多跌少。究竟是相關(guān)措施力度不夠，還是政策效應(yīng)滯后？作為本輪經(jīng)濟過熱中的源頭，下一步的樓市調(diào)控將如何繼續(xù)，各方拭目以待。
價格是宏觀經(jīng)濟運行的核心問題。2005年以來，針對全國房地產(chǎn)價格上漲過快，國務(wù)院先后出臺了一些穩(wěn)定住房價格的宏觀政策。但由于目前全面改革房地產(chǎn)稅制的條件尚不成熟，因此，從短期上說，抑制房價增長過快還有賴于利率政策的調(diào)節(jié)。
抑制房價是宏觀調(diào)控關(guān)鍵
總體上看，2005年我國CPI(居民消費價格指數(shù))完全能夠控制在4%以內(nèi)。這次經(jīng)濟過熱中，通貨膨脹問題表現(xiàn)得并不突出。目前生產(chǎn)資料價格上漲正在向房價轉(zhuǎn)化。所以，必須密切關(guān)注房屋銷售價格變化。
值得注意的是，當前房地產(chǎn)問題絕不是這次經(jīng)濟過熱中的一個孤立問題。2005年一季度，在去年同期增長9.8%的基礎(chǔ)上，我國經(jīng)濟增長仍然達到9.4%。可見，經(jīng)濟運行中的一些突出矛盾還沒有根本解決。由于2002年以來，經(jīng)濟增長的核心動力是城市化和工業(yè)化，城市化速度過快使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過猛、房價過高，然后導致鋼鐵、水泥、電解鋁等上游行業(yè)投資、信貸猛增，最后引起煤、電、油、運供給全面緊張。顯而易見，如果未來宏觀調(diào)控能夠恰如其分地把握好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以上一系列問題就會隨之迎刃而解。
去年以來，我國宏觀調(diào)控相對側(cè)重供給政策，掐斷了過熱行業(yè)的土地和信貸供給。但是，由于土地供給減少，地價上漲在短期之內(nèi)也一定程度地導致房價上漲。因此，未來宏觀調(diào)控除了應(yīng)當繼續(xù)強調(diào)供給疏導之外，也應(yīng)強調(diào)需求引導，做到雙管齊下。
全面改革房地產(chǎn)稅制尚不成熟
作為引導住房需求走向理性的宏觀經(jīng)濟政策手段，既可以是財稅政策，也可以是貨幣政策。當前，有關(guān)部門已經(jīng)決定對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，這對打擊投機行為起到非常積極的作用。
我們相信，未來房地產(chǎn)新稅制的出臺對于穩(wěn)定房價和保障房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展將有很大幫助。需要說明的是，上述已經(jīng)出臺的稅收政策僅僅屬于政策微調(diào)范疇。實際上，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度還很不完善，提高不動產(chǎn)的持有成本將是大勢所趨。
遺憾的是，目前我國全面改革房地產(chǎn)稅制的條件尚不成熟，因此在較多考慮財稅政策手段之外，必要時也應(yīng)進一步考慮金融政策作為補充。而且，全面改革我國目前的房地產(chǎn)稅制，對宏觀經(jīng)濟施加的是一種緊縮作用。由于對經(jīng)濟沖擊較大，從經(jīng)濟周期角度考慮，其出臺選擇時機應(yīng)該在治理房地產(chǎn)價格上漲過快之初為最佳。在房地產(chǎn)稅制微調(diào)對房價上漲已經(jīng)初步發(fā)揮作用的前提下，不宜進一步再下猛藥。此外，即使建立完善的不動產(chǎn)稅制，也要考慮它的長期穩(wěn)定性。西方發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，財稅政策不宜作為宏觀調(diào)控的杠桿頻繁變動。換句話說，政府相關(guān)部門不能通過不動產(chǎn)稅的時有時無來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的冷熱。因此，抑制房價增長過快還有賴于短期政策，特別是積極發(fā)揮利率的調(diào)節(jié)作用。
央行應(yīng)進一步上調(diào)房貸利率
房地產(chǎn)業(yè)是利率敏感性行業(yè)。國內(nèi)外大量政策實踐也充分證明，利率水平的高低對于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。
從目前央行基準利率結(jié)構(gòu)來看，它既包括普通存貸款利率，也包括住房貸款利率，其中住房貸款利率又包括個人住房公積金貸款利率和自營性個人住房貸款利率。按照我國現(xiàn)行制度，住房公積金貸款不但要求貸款人是公積金的繳存人，而且貸款額度也受到嚴格限制。單筆住房公積金貸款最高額度為40萬元；《個人信用評估報告》評定的信用等級為AA級的借款申請人，貸款金額可上浮15%，可以到46萬元；AAA級的可上浮30%，可以到52萬元。與其他種類貸款買房者相比，公積金貸款買房者的投機動機明顯偏低。
出于上述考慮，為了防止房價過快上漲，央行應(yīng)考慮出臺結(jié)構(gòu)性利率政策，即自營性住房貸款利率上調(diào)大于住房公積金貸款利率。今年3月17日央行房貸利率上調(diào)以后，5年以上期自營性個人住房貸款利率為5.51%，仍然明顯低于目前商品房銷售價格兩位數(shù)左右的上漲。如果房貸利率每次上調(diào)0.25～0.75個百分點，并且相機抉擇連續(xù)上調(diào)2～3次，相信強大的市場預期足以使房價很快降下來。與此同時，2005年4月廣義貨幣M2增幅不過14.1%，人民幣信貸增幅也僅有12.5%，而1～4月累計通貨膨脹率(消費物價上漲)則為2.6%，繼續(xù)上調(diào)普通存貸款利率理由并不充分，這也是需要出臺結(jié)構(gòu)性利率政策的原因。
如果房價的問題解決了，那么投資和信貸過快增長的潛在風險就會大大下降，煤、電、油、運的全面緊張也會隨之緩和。 作者為國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員
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