上海炒房資金各謀其道

　　本地的炒房資金正抽身從上海“外逃”，而上海樓市中的江浙資金，正在重新組合，把原來的散戶投資資金“拼單”成大手筆，以購置整幢樓盤，從而控制房價、對抗房價下跌；海外投資機構尚有繼續留居上海的大筆資金，通過投資地產期待人民幣升值

　　□ 本報記者 彭婷婷

　　“海外和市外資金最近還有一定量的流入，但上海本地的炒房資金開始向外走了，這種現象在6月1日以后越來越明顯。”市場狀況證實了復旦大學房地產研究中心主任尹伯成的這一說法。在上海本地購樓者日漸稀少的同時，專事江浙資金上海投資房產的中介機構——上海神舟房地產咨詢有限公司卻變成了另外一番景象。其市場部副總經理孟軍告訴《財經時報》，現在江浙資金已經很少有散戶交易，而大都整幢整幢地收購樓盤。

　　抱團取暖

　　據了解，江浙炒房者現在專門收購二手樓盤，單筆交易通常在10000—15000平方米，他們的“上家”幾乎都是“捂盤”兩三年者。房源多集中于內環，幾乎囊括了所有的戶型。

　　如此大筆收購經常需要上億資金，錢從何而來？據熟知者介紹，原來以個體為單位的炒房散戶們，已經開始進行資金的整合。按他們的說法，就是把留在上海樓市上個體的小資金，“拼單”在一起，形成“私募基金”集體購房。

　　這樣做的好處是，他們可以一次性買下一個樓盤的30%—40%，萬一樓價下跌，就可以控制該樓盤的價格，甚至影響周邊的樓盤價格。

　　境外人士和居住地不在上海的外地人——“兩外人士”是目前上海的購房主力。據統計，2004年“兩外人士”的一手房貸款筆數占比達45%，金額占比達50%。今年4月，在上海樓市所售3480套、每平方米1萬元以上的房屋中，“兩外人士”購買占比為45%。

　　外資還在賭

　　與此同時，境外資金則繼續壓注人民幣升值。有些外資大亨更加積極地在上海拓展自己的地產投資。摩根斯坦利房地產基金已經決定以32億元人民幣收購上海明天廣場，意味著上海寫字樓的最高成交價紀錄即將誕生。

　　人民幣升值是利之所趨。尹伯成認為，這樣的收購還將進行下去，形成政府和企業間的搏弈。“但前提是，上海的房價依然穩定，如果出現大幅下跌，海外投機者也許會得不償失。”

　　按現在美元兌人民幣1：8.27計算，以8270元人民幣/平方米買入樓盤，合1000美元/平方米；如果樓價不跌而人民幣升值，假定升至1：8，那這個樓盤將合1033.75美元/平方米，其間33.75美元則是賭博中的賺頭。

　　但是，如果樓價從8270元人民幣/平方米的房價降到8000元/平方米，人民幣相對美元即使升值到1：8，樓盤合美元的價格依然是1000美元/平方米，毫無差價可賺；如果房價再跌，而人民幣頂住了升值壓力，那大摩等豪賭人民幣升值的基金可就慘了，不僅賺不到錢，反而會賠。

　　房貸規模縮水

　　這次宏觀調控政策的效果要到下個季度才能看到。但現在的上海樓市，各方勢力各謀其道，甚至大有豪賭一把味道。

　　不過，氣喘吁吁的在滬銀行已經漸漸地放慢了腳步。

　　央行上海分行近日發布的統計數據顯示，今年4月，在滬金融機構新增中長期貸款，在各項新增貸款中的占比已經下降到78.22%，比一季度低了10.16個百分點。

　　據上海銀監局副局長徐風介紹，他們對在滬16家中資銀行的統計數據，房地產信貸余額從2003年末的2480億元，迅速放大至2004年末的3503億元。包括房地產開發貸款、房屋按揭貸款在內，房貸占整個銀行貸款余額的比例從24.78%提高至31.56%，年均增幅超過40%。但4月以后，這種勢頭得到了遏制。

　　上海某銀行人士透露，該行房貸4月份以來比前3個月下降將近30%，且呈繼續下降之勢。其他銀行也大致如此。

　　“調控中，銀行雖然可能暫時犧牲部分房貸利息收入，但正好可以借此改變房貸業務粗放經營的模式，調整貸款結構和客戶結構，控制超常規的房地產貸款需求，防范風險。”