市場(chǎng)制度缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)的非理性繁榮及其終結(jié)

　　趙曉

　　在筆者看來，房地產(chǎn)1／3是宏觀問題，1／3是金融問題，1／3才是房地產(chǎn)問題。本輪房地產(chǎn)的非理性繁榮來自于超低利率所引發(fā)的宏觀總需求膨脹的大背景，來自于消費(fèi)信貸所導(dǎo)致的猛烈的金融創(chuàng)新，來自于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的巨額信貸支持，來自于權(quán)力的介入尤其是地方政府發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈沖動(dòng)。但這一切都正在走向終結(jié)，這意味著房地產(chǎn)的非理性繁榮 也將終結(jié)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的調(diào)整發(fā)展的時(shí)期。

　　超低利率支撐的房地產(chǎn)泡沫破滅

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有沒有泡沫？這是幾年來各界爭(zhēng)論的一個(gè)焦點(diǎn)。但不客氣地說，關(guān)于泡沫討論的本身帶有泡沫性。這是因?yàn)椋�關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)不清楚，住房?jī)r(jià)格的情況亦不清楚，許多數(shù)據(jù)并不具有可比性，也不具有說服力。在這種情況下，說有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，都缺乏足夠的依據(jù)。

　　不過，有一點(diǎn)可以非常肯定：那就是從宏觀面看，近幾年來中國(guó)的真實(shí)利率經(jīng)歷了700多個(gè)基點(diǎn)的激烈波動(dòng)，導(dǎo)致真實(shí)利率從正變負(fù)，中國(guó)經(jīng)歷了一場(chǎng)超低利率所導(dǎo)致的總需求膨脹(經(jīng)濟(jì)過熱)的過程，而總需求膨脹最主要的領(lǐng)域便是房地產(chǎn)這樣的資產(chǎn)領(lǐng)域。因此我們可以說，超低利率直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假需求、虛假繁榮以及房?jī)r(jià)虛高。只要你承認(rèn)宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，就必須承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象。

　　無泡沫論者堅(jiān)持認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺、量?jī)r(jià)齊增的現(xiàn)象是認(rèn)為樓市無泡沫的一個(gè)重要論據(jù)。其實(shí)，房地產(chǎn)需求是貨幣的需求，而旺盛的貨幣需求與低利率有很大的關(guān)系。由于真實(shí)利率偏低，使得實(shí)際存款利率和按揭貸款利率都是負(fù)值，這是很多居民采用購買房產(chǎn)的方式來保值資產(chǎn)的重要原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)開發(fā)與購房貸款總計(jì)近4萬億的規(guī)模。因此，可以推知，利率只要上調(diào)一個(gè)點(diǎn)，400億人民幣的利潤(rùn)和消費(fèi)者剩余就會(huì)被拿了，如果利率上調(diào)5個(gè)點(diǎn)，則意味著2000億人民幣的利潤(rùn)和消費(fèi)者剩余被拿走。如此一來，房地產(chǎn)市場(chǎng)將變成一個(gè)全行業(yè)虧損的市場(chǎng)，哪里還會(huì)有購銷兩旺的景象？

　　很顯然，雖然中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)走勢(shì)還難以預(yù)期，未來泡沫的演變亦需研究，但隨著宏觀調(diào)控的步步加深，總需求的回落，超低利率支持的房市虛假繁榮已經(jīng)走到盡頭。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)制度缺陷

　　我們發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也和股票市場(chǎng)一樣，存在重大制度缺陷。其表現(xiàn)有三：其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市一樣，是一個(gè)權(quán)力介入型市場(chǎng)，權(quán)力資本的作用超過了其他資本，產(chǎn)品市場(chǎng)化而要素非市場(chǎng)化不對(duì)稱，導(dǎo)致了住房市場(chǎng)畸形以及價(jià)格居高不下。其二，迄今為止，地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)更多是迫于財(cái)政支出的壓力，出于追求發(fā)展政績(jī)的沖動(dòng)，這一點(diǎn)與當(dāng)年發(fā)展股市只是迫于企業(yè)融資壓力、迫于為國(guó)有企業(yè)脫困圈錢有“異曲同工”之妙。

　　其三，房地產(chǎn)商推高資產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)操作手法與股市黑莊頗為類似：上海市的一項(xiàng)調(diào)查表明，盡管在總的房地產(chǎn)投資中外資所占比重只有3.5%左右，但在高端市場(chǎng)中這一比例卻高達(dá)40%。在股市中，如果有人控制了一只股票中40%以上份額的話，他就完全可以操縱股價(jià)，并被稱為莊家了。而莊家推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格上漲的奧秘就在首先推高高價(jià)股票的價(jià)格，誘使其他中低價(jià)股票的價(jià)格自然會(huì)被帶上來，這一手法在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也已經(jīng)被使用；2005年房地產(chǎn)投資商提出轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市。從技術(shù)上看，這一做法無形之中也暗合了股市莊家炒作二、三線股，為一線股資金撤退做掩護(hù)的手法；這幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度令人瞠目結(jié)舌。許多城市的價(jià)格已經(jīng)翻番，少數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格甚至漲了7-8倍。在這種情況下，有些業(yè)內(nèi)人士還一直宣稱“少關(guān)心單價(jià)，多關(guān)注面積”。這與股市莊托的做市效應(yīng)是一樣的；為了推高價(jià)格，房地產(chǎn)商偽造大量虛假成交合同，通過這些虛假合同，使得房地產(chǎn)價(jià)格“無量空漲”。這一做法類似于股市莊家自我對(duì)敲拉抬價(jià)格。

　　自1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來，房地產(chǎn)投資額和銷售額年平均增長(zhǎng)率都在20%以上，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的直接和間接拉動(dòng)作用已經(jīng)達(dá)到了2個(gè)百分點(diǎn)以上。然而，這種發(fā)展是在房地產(chǎn)市場(chǎng)極其不規(guī)范的情況下實(shí)現(xiàn)的。然而，一個(gè)不規(guī)范的市場(chǎng)是不可能實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速的成長(zhǎng)的，股市如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦如此。

　　房地產(chǎn)調(diào)控之“組合拳”

　　當(dāng)前，社會(huì)上有許多人對(duì)政府利用非市場(chǎng)手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法表示異議。筆者認(rèn)為，如果房地產(chǎn)調(diào)控只是一種打壓政策，則效果有限，并且容易有副作用，但如果這種宏觀調(diào)控思路具有總體性和組合性，作為“組合拳”使用則另當(dāng)別論。

　　在此我們要再次強(qiáng)調(diào)，中國(guó)房地產(chǎn)存在的問題事實(shí)上分為“制度問題”和“宏觀問題”兩個(gè)方面，對(duì)這兩個(gè)不同類型的問題，第一不可以混淆，否則政策含意會(huì)不清楚。第二，政策調(diào)控應(yīng)相機(jī)行事，讓這兩個(gè)方面結(jié)合起來，形成最有力、最有效的政策效果。

　　如果通過調(diào)整利率的辦法來打壓房地產(chǎn)，則有可能先打壓了其他產(chǎn)業(yè)。如果人民幣升值，則境外資金得逞，會(huì)導(dǎo)致更多的資金進(jìn)入。政策的運(yùn)用投鼠忌器。何以出招？最好的辦法是借助于中國(guó)強(qiáng)大的“政府組織資源”，在先不使用匯率手段的情況下，運(yùn)用非價(jià)格手段將過熱的房地產(chǎn)打壓下來，令國(guó)際投機(jī)資金無處藏身且無利可圖，遏止其進(jìn)一步的進(jìn)入，再在遏止了投機(jī)資金后再適時(shí)調(diào)整匯率和利率，以對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行價(jià)格調(diào)控；同時(shí)，借助調(diào)控的機(jī)會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)的制度建設(shè)，通過“再造市場(chǎng)”來蓄積未來發(fā)展之力。這就是最佳的政策操作。

　　從最近情況看，國(guó)際游資從房地產(chǎn)市場(chǎng)大量出逃的跡象還不是很明顯，但可以斷定，隨著房?jī)r(jià)調(diào)整行情的不斷深入，藏匿于中國(guó)房地產(chǎn)國(guó)際游資如果不出逃的話，就會(huì)在很大程度上被“消滅”。而這些游資最后不管是出逃，還是被消滅，對(duì)中國(guó)匯率改革來說都是一個(gè)有利條件。國(guó)際游資“雙保險(xiǎn)”的投資策似乎高明，但他們沒有想到的是他們進(jìn)入的是中國(guó)而不是泰國(guó)，其所博弈的對(duì)手是具有強(qiáng)大組織能力和權(quán)威的中國(guó)政府。

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)發(fā)展的草莽時(shí)代的喪鐘已然敲響，“再造市場(chǎng)”的歷史已經(jīng)開始。

　　從各地出臺(tái)的一系列政策來看，政府在規(guī)范房地產(chǎn)方面的工作應(yīng)該說已經(jīng)取得效果。從一級(jí)市場(chǎng)規(guī)范、透明的土地供應(yīng)和成本構(gòu)成、二級(jí)市場(chǎng)的公開透明交易，到利率和信貸政策的調(diào)整，以及對(duì)中介媒體的規(guī)范化管理，都有了較好的措施。這些措施如果能夠得到有效落實(shí)，不僅有利于消除和防范房地產(chǎn)泡沫的重現(xiàn)，而且有可能使得中國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行將能夠逐步走上平穩(wěn)、有序、和諧之路，讓中國(guó)的消費(fèi)者享受到性價(jià)比更優(yōu)的住房。并且，在泡沫消失、市場(chǎng)供需調(diào)整后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能轉(zhuǎn)向“買方市場(chǎng)”，消費(fèi)者有更強(qiáng)的討價(jià)還價(jià)能力，有更好的市場(chǎng)談判地位，開發(fā)商迫于激烈的競(jìng)爭(zhēng)，只好通過提高住房性價(jià)比的辦法來吸引消費(fèi)者。因此，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)消費(fèi)者來說實(shí)在是一個(gè)好消息。