太原：房地產(chǎn)的“欲望城市”

　　編者按

　　地產(chǎn)是稀缺資源的一種。如果房價超過社會購買力房子應(yīng)當賣不動。太原購房團的躁動和石家莊的樓市“有價無市”正在充分驗證這一道理。這背后的現(xiàn)實是外來需求被透支……

　　需求膨脹攪熱市場

　　本報記者許慧穎發(fā)自太原

　　山西煤多，因此富了一批小礦主。隨著這些先富起來的人把錢大把大把地灑向房地產(chǎn)，山西房地產(chǎn)市場也相應(yīng)“火熱”而升

　　這些炒房人大都是在山西各地從事煤、焦炭、生鐵生意的私營企業(yè)老板、經(jīng)營管理者

　　山西，很容易令人聯(lián)想起“晉商”這個詞。曾幾何時，這個詞在中華民族的歷史中尊榮無比。而太原，在清朝晉商富甲天下的洪流里，并不顯眼。

　　世易時移。山西人在房地產(chǎn)領(lǐng)域仍舊不甘寂寞。太原作為山西首府在房地產(chǎn)市場中較快，六年的時間里不斷增長。從1998年全省停止福利分房至今，房價漲幅近30%。

　　4月末，香港特別行政區(qū)《個人理財》雜志在全面分析中國內(nèi)地37個大城市的房價狀況后分析道：在中部6個省會城市當中，太原市房價以每平方米3050元而高居榜首，而人均收入僅排名第四。

　　山西煤多，因此富了一批小礦主。隨著這些先富起來的人把錢大把大把地灑向房地產(chǎn)，山西房地產(chǎn)市場也相應(yīng)“火熱”而升。營銷讓房市“蘇醒”

　　當全國的房地產(chǎn)市場都在流行“找代理”時，太原的開發(fā)商還完全意識不到什么叫策劃、推廣以及為什么要這樣做。

　　早在2001年之前，太原的商品房均價還不到每平方米2000元。開發(fā)商幾乎不做廣告，而且不僅是有錢人，連老百姓買房都不按揭(近兩年稍有好轉(zhuǎn))。

　　從2000年開始，第一批代理行進入太原。開發(fā)商開始打廣告。2001年，位于阜東街的“君臨天下”項目通過在報社上連續(xù)做廣告，在開盤當天房子賣了近80%。這使開發(fā)商嘗到了甜頭。此后，其余開發(fā)商競相效仿。當時“君臨天下”的房子賣到均價每平方米2100元，而據(jù)我愛我家太原市桃園店的業(yè)務(wù)員介紹，現(xiàn)在“君臨天下”的二手房每平方米出售價格已經(jīng)超過2800元。

　　就在這一年，聲名顯赫的鄧智仁率信達行到太原洽談項目。當時這個舉動，令親身跟隨鄧智仁到太原的推廣部李菁(化名)和同事們都頗為突然。對所要接手的新大陸房地產(chǎn)公司的永樂苑小區(qū)更是一無所知。他的任務(wù)是在盡快了解山西太原的房地產(chǎn)市場及本項目情況后，做好推廣的前期準備工作。

　　在李菁看來，太原房地產(chǎn)廣告媒體的選擇面較窄，專業(yè)樓盤廣告媒體還沒出現(xiàn)。但從一些樓盤已經(jīng)開始采用平面廣告形式來看，開發(fā)商已經(jīng)有了宣傳推廣需求。但還沒有像北京的樓盤廣告一樣鋪天蓋地、花里胡哨、極盡稀奇古怪之能事。從這一點上也說明太原的房地產(chǎn)市場尚處在剛剛起步階段。

　　代理行的到來為市場帶來新鮮的經(jīng)營理念，也徹底改變了開發(fā)商以往的經(jīng)營模式。開發(fā)商們突然發(fā)現(xiàn)，錢比以前好賺了。一位開發(fā)商表示，2002年以前的期望值也就在10%左右，在此后就成倍的增長，變成了20%、30%，甚至更高。當然，房價隨之水漲船高。購房團攪熱樓市

　　山西購房團，是山西本土樓市培育的一支新“力量”。這些炒房人大都是在山西各地從事煤、焦炭、生鐵生意的私營企業(yè)老板、經(jīng)營管理者。

　　與其他購房團不同的是，他們更偏重把房子買下來作為自己的固定資產(chǎn)，居住而不是從中賺錢。

　　早在2003年，北京人濟集團組織看房團到北京看房，成交結(jié)果之好出乎開發(fā)商預(yù)料。此后該公司一直鐘情山西市場，并于去年在太原設(shè)立了辦事處，派出營銷人員長駐山西，專業(yè)從事山西地區(qū)的銷售業(yè)務(wù)。

　　2004年，寶星置業(yè)房地產(chǎn)公司也在山西省城太原進行推廣，在一周之內(nèi)認購80多套，非�；鸨��，F(xiàn)在太原依紅經(jīng)紀有限公司全程代理寶星園在山西的銷售。之后不久，位于西單北大街的一個項目，也開始推廣，可是第一站并不是北京，而是直奔山西。

　　一個有意思的現(xiàn)象就是，他們買來的房子很少有出租或出售的。而是由自己或子女持有，“正是由于這部分人的大量存在，使得房價迅速的提升。”

　　太原某電視臺記者講述了一件很無奈的事情。去年他看中了位于長知路(非黃金地段)的“陽光地帶”，一期開盤時的價格是2780元／平方米，事先也跟代理商口頭協(xié)議。但他去晚了，加上因采訪沒帶現(xiàn)金而沒買到房子。因為這個房子戶型小，總價低，最主要的還是有很多人買了整層。陽光地帶在建的二期報價已經(jīng)到了4600元。

　　此外，這些小礦主還參與拍賣土地。當初陽光地帶的這塊地，2002年的地價是30萬~40萬元一畝地。陽光實業(yè)志在必得，沒想到拍賣時因為有兩個小礦主的參與，抬高了地價。陽光實業(yè)花了2.9億元才拿下來230畝地(合120萬元／畝)�！澳弦莆鬟M”的代價

　　太原的房價真正開始猛漲是在2003年下半年。在大規(guī)模進行改造的同時，太原市提出將市政府南移，并加快西南發(fā)展。“南移西進”一時間成為熱門話題。

　　目前太原市中心迎澤大街以北已經(jīng)基本沒有可開發(fā)用地，南移政策則加快了對南部落后地區(qū)的發(fā)展。但隨著城市面貌改造而來的便是房價上漲問題，由于拆遷等補償費用的增加，使得土地成本增加，房價也水漲船高。

　　拿正在拆遷改造的柳巷來說，柳巷商業(yè)街是華北第一個夜市在這條街上有很多商鋪和老字號。地價由原先的50萬元／畝，一下子漲到了200萬元／畝。

　　太原市市長李榮懷曾作出批示，要求全面查清造成太原房價上漲的原因，并制定切實可行的措施，抑制房價的過快上漲。今年初，太原市政府承諾舊城改造和經(jīng)濟適用房竣工30萬平方米。

　　但許多開發(fā)商在經(jīng)濟適用房開發(fā)中鉆空子，從自身利益出發(fā)，自行定戶型、定面積、定銷售對象，導(dǎo)致住宅面積過大、總價過高現(xiàn)象。年初某房地產(chǎn)公司推出經(jīng)濟適用房小區(qū)，最小戶型都在130平方米，總價達35萬元的“豪華型”經(jīng)濟適用房，大大超出了中低收入家庭的購買能力，將最需要經(jīng)濟適用房的群體擋在了經(jīng)濟房的門外。

　　資料顯示，太原市居民需求的住房面積在60~120平方米之間的占41%，而市場上的商品房120平方米以上的占85%，供需關(guān)系嚴重錯位。中高檔房建設(shè)量大，還不斷漲價。如濱東花園住宅小區(qū)一年內(nèi)調(diào)價三次，2003年底住宅銷售價格起價為每平方米2800元，到2004年底起價調(diào)整到每平方米3800元，一年內(nèi)漲幅達35%以上，高于全市商品房住宅價格平均漲幅。

　　記者手記

　　需求膨脹的背后

　　“太原的房子就像頗有姿色的傲慢女人，除非你有錢，不然她看都不看你一眼�！痹谔�原的著名商業(yè)街柳巷采訪時一位路人這樣對記者說。

　　這位路人的話也許不代表全部，但卻很典型。在接受采訪的人中，80%人表示無法承受現(xiàn)在太原的房價。雖然這些人大都工作了幾年，有些積蓄，但買房子還是個“畫餅充饑”的事兒。

　　不過，還是有不少開發(fā)商看來充滿信心，他們堅信房價一定還會漲，雖然現(xiàn)在有買不起房的人，但只是整個房地產(chǎn)市場發(fā)展中一個階段�！暗�2007年，太原的房價還會有一個飛躍�！�

　　一般而言，家庭年收入與一套住房價格的比例關(guān)系如果在1∶3到1∶6之間是最為合理的。而太原的統(tǒng)計數(shù)字顯示，購買一套80平方米的商品房其價格至少是一般家庭年收入的15到20倍。(許慧穎)