一個老工廠背后的城市命運

　　本報記者 黃晨 馮胤穎 發自成都

　　四十年成發集團將生存轉變的希望完全寄托于一場遷建運動中

　　當2萬余名成都工人普遍認為自己將受惠于城市房地產業的勃興時，另一場澎湃將至的圈地大潮卻有可能將這份期待澆滅

　　這是一場城市命運的發展悖論，在曾經富庶的成都上演著

　　2005年5月20日，距離新“國八條”細則的發布尚有一周的時間。

　　突然而至的一夜風雨令常年溫潤有加的蓉城陡然多了一份陰冷之氣。成都樓市，清平依舊。

　　相比上一年的“地王競拍風波”、“和黃百億下注”，戲劇性事件的缺位令這一年的成都地產界似乎有些乏味。成發東遷

　　節點轉瞬即臨。

　　微晴的天氣下，擁有兩萬余名在冊員工的成都發動機(集團)有限公司(下稱“成發集團”)正如火如荼地推進整體搬遷工作。壞天氣似乎無法削弱人們對新生活的熱衷程度。

　　4年前，當扭轉城東命運的“東調戰略”(全稱“成都市東郊工業結構調整工作”)被最終明確，地處成都東二環路附近的這個老工業基地瞬間沸騰起來。200余家面臨種種問題的工業企業將以各自不同的方式從市區搬遷至城郊新建的工業園區，它們中的大部分都將生存轉變的希望寄托于這場未來的空間位移上。

　　當然，與之同時沸騰的還有各路開發商以及工業基地所在的成華區政府，因為這場規模宏大的搬遷將為城東騰出約2.7萬畝可建用地。

　　“搬成功，搬出一片新天地。搬不成，不如就地垮�！卑殡S集團一路成長的向從健如今已從成發集團遷建指揮部副總指揮任上退休，但他仍肩負著集團土地拍賣的前期協調工作。他清楚地意識到東調戰略對成發的意義。

　　這個歷史已逾四十年的老軍工企業是在1958年由東北支援內地而建廠。在上世紀七八十年代的鼎盛時期，曾為國家作出卓越貢獻。但現在設備多年無法更新、人員老化(三分之一多職工為退休人員)以及數億內部債券都令其背上了沉重的包袱。

　　1997年，賣廠搬遷的建議第一次進入成發人的視野。但當時成都地價偏低，且國內鮮有開發商具備整體購入集團1080畝巨幅土地的資金實力。而隨著城市房地產業的勃興，成發集團方終于迎來它第二次發展機遇。

　　遷建工作于2002年正式啟動，位于三河鎮新都工業區的新廠房建設也已完成約3萬平方米。今年8月，第一批工廠就將搬遷。

　　但問題亦接踵而至。迄今為止，與政府協議的建廠資金并沒有全部到位。

　　“主要還是去年宏觀調控的影響�！毕驈慕≌f道。依據2003年成都市經委編撰的《成都市東郊工業結構調整工作指南》，成發集團的搬遷選擇由政府評估土地基價，并以此基價的70%作為建廠資金。待土地平整后進入市場拍賣，政府從拍賣地價中抽取部分費用，其余再全額返還成發集團。

　　但去年4月，央行宣布“銀根緊縮”之后，代表成都市政府履行這項工作的土地儲備中心已較難從銀行獲取資金，于是后續建廠資金的到位漸成問題。目前，成發集團只能寄望盡快進入土地拍賣程序，實現資金的回籠，并以此補充建廠資金的缺口。

　　然而，這份善良的預期也許會遭遇一定變數，成發人期待已久的拍賣很可能要移至下半年。原因是自去年成都連續推出多幅千畝以上土地后，這種大面積單幅地塊的供地模式已招致多方詬病，相關部門正考慮逐步調整。而成發地塊“整體拍賣、分期供地”的思路恰在考慮之列。

　　對此，向從健們仍不知情。每日忙于接待來廠考察地塊的各路開發商，他們樂此不疲，仿佛未來已牢牢握于自己的手中。漸漸緊俏的城中地

　　4月底，位于南城神仙樹的一新開樓盤赫然打出“南三環內最后一處新增供應”的旗號，欣然入市。如此自負的表達，令人對成都目前的供地現狀不免生出幾屢擔憂。

　　一業內人士透露，借力成都市政府的南遷方案，不僅是三環以內早已無法提供新增用地，南三環外天府大道兩側的土地也多為有主之地。這些現在臨時做著農家樂項目的土地，其背后的地主根本無從知曉。

　　這份市區供地的“斷頓之虞”亦得到部分開發商的認同。當地某知名開發企業總經理在接受《第一財經日報》采訪時便表示，成都一環路內的土地已基本有主，但地塊面積小，價格昂貴。二三環間目前是成都市民購房最青睞的區位，二手土地交易非�；钴S，而且成交價甚至比政府的公開拍賣價還要便宜。

　　對于這種普遍存在的圈地現象，成都市政府并非無動于衷。一份來自土地儲備中心的內部資料顯示，僅2004年，成都便清理出閑置土地3.9萬畝(其中中心城區8980畝)，相當于2003年全年購置土地總面積的2.7倍。

　　然而，即便如此仍有大量土地握于開發商手中，造成短時期內無法形成市場供應。以成都目前資產規模排名第一的本地開發企業成都置信為例，其土地儲備遍布城市的東西南北，總量高達8000余畝。

　　與大面積圈地相對應的是，成都地價自2002年開始，便以每年30%~50%的增長速率大幅攀升。

　　去年11月，和黃拍得的成都“南地王”中標價已跳升至206萬元/畝，總成交金額更是高達21.6億元。而此前，業內普遍給出的心理價位只在每畝150萬元上下。不僅如此，該地塊占地1036畝，可建面積約為250萬平方米。不出意外，未來數年的南城新盤供應幾乎要為和黃壟斷。

　　對此，業內人士也已體會到其中暗含的風險。成都尺度空間曾總向記者表露，地塊集中于大開發商手中，會令政府逐漸失去對市場的控制能力。對開發商自身也會構成一定風險，畢竟一旦放量供應，產品的同質化因素會使購房者無從選擇，反而造成樓盤的滯銷。

　　“政府已經開始檢討以往的供地模式�！币晃唤咏�土地供應決策的市場人士說道。據他稱，成都市政府目前的意愿也不再是繼續推出千畝以上的地塊。今后的出讓土地將多以數百畝左右的規模為主。

　　成都供地現狀似乎有了歸入良性軌道的可能。但成發集團所在的成華區將由于“東調戰略”的實質啟動，成為未來幾年成都的供地大戶。

　　如此預期下，以城市運營的名義，以往供地之失是否可以扭轉也許仍需靜觀后效。成華的房地產夢想

　　區委書記毛代益一直有個目標，就是要把成華建設為“成都市最好的城區”。5月9日，市委書記李春城來區調研時，他又一次滿腹自信地重申了這點。

　　過去，成華的發展始終滯后于成都市平均水平。建制過短(上世紀90年代初設區)、老工業基地的形象，讓這個偏居城東的大區總有起跳乏力之感。

　　現在，歷史性的機遇仿佛已降臨到每一個成華人的身上。為了抓住它，區領導班子逐步確立了四大主導產業，其中房地產業更是明確無誤地被定格為發展的“開路先鋒”。

　　為此，成華區為房地產項目提供了相當優厚的扶持獎勵政策：對這些項目，由財政按其項目上繳地方財政收入實得部分的50%給予開發企業扶持。

　　措施的成效似乎十分顯著。毛代益在工作報告中將2005年的實現目標又向上躍進了一個臺階：2004年房地產業已經成為成華區固定資產投資和稅收增幅的主要拉動力量。今年，全區還要達到固定資產投資(不含跨區項目)增長30%，力爭增長32%(全市28%)；區及區以下地方財政收入確保增長18%，力爭增長22%(全市16%)。

　　為確保上述增幅，房地產項目的招商引資將成2005年的工作重點。記者到達成華區政府時，所有區委領導正在開會明確下半年土地推介活動的相關事宜。

　　數據顯示，成華目前已拆清8000余畝土地，地塊面積大都在千畝以上。而這些都不屬于“東調戰略”的企業騰出用地，全部通過成華目前大規模的舊城改造獲得。

　　事實上，成華已經成為目前成都三環以內唯一有大幅地塊可供出讓的城區。因此，諸多地產巨頭聞風而至。之前，前往成發集團考察地塊的開發商就幾乎囊括了目前已經進入成都的實力地產商，其中萬科、綠地、中海、上實以及和黃等地產巨鱷悉數在列。

　　于是，仿佛前一輪圈地熱潮的延續，開發商對成都巨幅地塊的熱衷度沒有絲毫減弱。在經營城市的命題下，以往成都供地濫觴的做法，在成華區似有再度泛濫的可能。

　　成發集團乃至其余200多家企業牽冀的命運轉變是否真要通過另一輪圈地熱才能實現？就目前成華的態勢而言，答案玄之又玄。