中部崛起點燃武漢房地產投資新熱情

　　本報記者 丁小鶯 發自武漢

　　仿佛突然間，武漢失去了“中部重鎮”的優越感。先是經濟總量被青島、大連、寧波和蘇州等以前的中等城市相繼超過。

　　現在，在房價四面高歌的環境下，武漢甚至在這一指標上再一次“語塞”。

　　2005年4月27日，一位網名“高歌”的網友在武漢某房產論壇上留言：武漢的房價已被嚴重低估！武漢的地位和武漢的房價會被重新確認！

　　在武漢，這是一種非常主流的觀點。對城市未來地位的預期，廣泛地存在于武漢的官方、房地產業界、普通百姓以及媒體圈。

　　正是在這種信心預期的驅動下，2004年的武漢房價漲幅達到20%以上，今年一季度商品房均價更是達到3000元/平方米左右。

    “機會來了”

　　買房者、開發商對武漢未來地位的強烈信心，緣于“中部崛起”的大背景。同樣，這一背景也使武漢市政府滿懷信心，大刀闊斧地展開城市建設。

　　“風水輪流轉，現在輪到武漢了�！蔽錆h市對外貿易經濟合作局辦公室副主任易仁川笑著表示，并不是以前大家忽略了武漢的價值，也不是現在重新發現了，而是武漢的機會到了。

　　在房地產業，武漢市政府對內加快舊城改造步伐，推出大片開發的房產項目；對外則大力招商引資，赴香港、深圳等地推介地產項目。

　　前幾年，武漢的房地產開發更多集中在郊區，在中心城區僅有小幅土地零星推出。而自2003年開始，“從郊區開發，轉向郊區開發和舊城改造兩條腿走路�！币兹蚀ㄕf。2003年全年，武漢舊城改造29片，共8276畝，同比增長292.7%；拆遷260萬平方米，拆遷戶數為24433戶，較上年增加11413戶。

　　同時，武漢土地市場的對外招商也在高調進行。2003年，武漢就在香港舉辦了“武漢市舊城成片改造及新區建設項目推介會”。在“2004年漢港經貿合作洽談會武漢周”中，地產招商更是成為該活動的最大亮點。武漢城市規劃國土資源管理局與和記黃埔、世茂、瑞安、九龍倉、新世界分別簽訂投資意向協議，涉及項目土地面積7400余畝，總金額達到210億元人民幣。

　　武漢招商的熱情還從“直班車”、“專班”機制中得到體現�！爸卑嘬嚒笔侵复筘攬F的負責人來到武漢，可隨時會見市長、市委書記；“專班”則指大財團的項目由專門的班子進行服務。

　　“如果說，20年前投資的熱土是深圳，是珠三角；10年前是上海；那么，現在武漢的機會來了�！币兹蚀ㄗ院赖卣f。這名普通的政府官員語氣中有著對武漢的信心和驕傲。

   “你買房了嗎？”

　　去年的時候，“你買房了嗎？”成為一些武漢人見面時的問候語。擔心房價上漲的恐慌情緒在一部分人中蔓延，于是，有條件的人紛紛買房，有的給兒子買，有的甚至給孫子買。

　　武漢房地產開發企業協會秘書長肖漢昌介紹，其中的原因是，“武漢房價以后肯定上升”的判斷成為人們的共識。既然以后價格肯定要漲，那有錢就趕緊買吧。

　　“各地房價一片飄紅，城市之間自然形成比較，一比發現武漢房價低了�！毙�漢昌說。他認為，武漢市場是被其他城市拉動的。始于1998年的這一波房地產發展熱潮席卷了全國大部分城市，武漢也不例外，但相比之下，發展速度仍是緩慢的。

　　2003年開始，武漢市場加快了腳步。去年，對武漢房價漲幅的統計數據出現不同版本，有的說20%，有的是30%，也有40%的。肖漢昌說，比較準確的數據是25%~30%。

　　一位家住漢口郊區的市民這樣描述他的直觀印象：“以前，每年漲一兩百元，前年、去年這兩年，平均每年漲500元左右。”

　　“這是洼地效應，”肖漢昌認為，“洼地填平后，就不會再有那么快的上漲了�！�

　　房價低不僅是武漢人的感覺。在外界看來，這也是武漢樓市最突出的特征。2003年上半年，溫州炒房團現身武漢。一位投資者表示：“武漢的房價比溫州、寧波、南京低得多，也低于成都、重慶、西安、南昌等周邊大城市、省會城市，有很大的上漲空間。”

     資本淘金

　　“武漢最近幾年經濟連續保持10%以上的增長，但武漢的房價在37個大城市中卻排名22位，這與其九省通衢的重要地理位置和經濟發展速度顯然不太相稱�！庇⒙搰�際不動產于2005年3月30日發布的《2005年中國房地產市場趨勢分析報告》這樣寫道。

　　“不太相稱”意味著潛力，而這早已被各路資本發現，“外資”的涌入也反過來推動了房價上升。

　　2002年、2003年，內地知名開發商不約而同入駐武漢。目前，金地、萬達、保利、順馳、大華、復地、華潤等都已進入武漢，而去年下半年以來，香港大開發商赴武漢考察、洽談活動空前頻繁起來。

　　今年2月以來，世茂、瑞安、和記黃埔相繼在武漢拿地，購地款總額超過80億元人民幣。武漢的土地一時炙手可熱。

　　“以前是內地的，現在是境外的，小資本引來了大資本�！蔽錆h市土地整理儲備供應中心辦公室副主任錢峰說。

　　據該中心提供的數據，2003年武漢平均樓面地價為每平方米1128元，2004年為每平方米1259元，而今年，從頭兩次掛牌成交情況看，平均樓面地價受鸚鵡洲地塊的帶動達到了1845元。

　　武漢土地出讓的“天價”一次次被刷新。2月2日，世茂以31.5億元拿下鸚鵡洲地塊，樓面地價為每平方米1967元；4月28日，瑞安下屬的新橋有限公司以33.9億元拿下漢口永清片土地使用權，樓面地價達到每平方米2338元；4月30日，和記黃埔以16.23億元拿下兩個地塊，樓面地價都達到近3200元。

　　“他們這幾個大鱷進來，可能拉動房價進一步上漲�！饼堯v置業有限公司總經理張屹東表示。一方面，幾家港資開發商所購土地的面積比較大；另一方面，他們投資建設的產品，對周邊地產拉動也很大。

　　房價應該是一個城市綜合實力的體現。這個目前房價最低的大城市，相對于其未來價值，房價被低估了。這是各路資本的共同邏輯。

     誰將被游戲拋棄

　　“武漢的房地產市場是健康的。”這是武漢房地產業最主流的論斷。

　　“武漢的房價還會上升”，這是武漢各界的一致預期，包括政府、開發商、投資者、媒體等等。

　　也許，武漢房價上升有現實的理由：它是中南地區最大的城市；人口800萬；產業基礎雄厚；教育業發達，高校數量僅次于北京、上海；交通便利，有“九省通衢”之稱；這幾年經濟發展不錯；現在房價均價3000元/平方米，在全國二線城市中處于較低水平，不僅低于南京、寧波、溫州等東部城市，也低于許多中西部省會城市。

　　也許，武漢房價的上升僅僅是價值回歸。

　　但是，上升軌道啟動之后，誰來掌握速度呢？怎樣的房價水平才符合它的價值？如何保證這種前進不會越過經濟基本面的支撐，成為透支未來？

　　據《武漢晨報》今年4月底采集的數據，武漢內環線內住宅均價為3835元/平方米，中內環線之間均價3286元/平方米，中環線以外均價2510元/平方米。位于中內環間的樓盤數量最多。

　　武漢大多數的市民月收入在1000元上下，即使買最偏遠的房子，也是比較困難的。

　　在2003年正式啟動后，武漢樓市加快了前進步伐，如果不是遭遇宏觀調控，它也許會一直這樣走下去。

　　在城市地位將被重新確認的普遍心態下，崛起的熱情主導了這個城市。它是樂觀的，覺得自己很健康。但是，它的風險也正在于此：大踏步前進的沖動。