|
本報記者 熊九蒙 重慶報道
重慶還有多少土地可供開發(fā)？
在5月底召開的重慶市工業(yè)投資工作會上，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆介紹說，重慶市工業(yè)用所需的土地供應(yīng)已基本用完了。因為按照1997年的重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到2010年
重慶市工業(yè)用地只有66萬畝(約4.4萬公頃)，但現(xiàn)在已基本用完。
據(jù)重慶市國土資源房屋管理局披露的數(shù)字，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標(biāo)是5萬公頃，但目前已用去了4.5萬公頃。這也意味著，未來5年重慶用地量將不得不控制在5000公頃以內(nèi)。但重慶市國土局規(guī)劃處的一位官員透露，這個數(shù)據(jù)不盡準(zhǔn)確，因為一些項目，比如國家審批項目用地，并沒有統(tǒng)計進(jìn)來。
這正是目前重慶工商界的一個熱門話題：隨著國家宏觀調(diào)控后銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴(yán)控，中小房產(chǎn)商陷入了資金或土地儲備的困境：一是花巨資購買的土地因為不能繼續(xù)從銀行獲得貸款而無能力自行開發(fā)；二是由于國家對土地的調(diào)控政策趨緊，重慶市的商業(yè)開發(fā)用地愈益緊張。
重慶房地產(chǎn)界的人士分析說，在有2000多家房地產(chǎn)公司的重慶至少會有70%的公司陷入無地可用的困境。而借著千億熱錢猛炒重慶地產(chǎn)的高熱態(tài)勢，重慶市政建設(shè)和國資改革正從中獲得巨大的資金支持。
五大“地主”
盡管重慶的地產(chǎn)開發(fā)商為土地所困，但獲得土地的機(jī)會還在不斷涌現(xiàn)。
在重慶市春季房地產(chǎn)交易會上，吸引了眾多開發(fā)商眼球的是政府拍出了18塊共約8642畝的黃金寶地——以商業(yè)、住宅開發(fā)為主，全部位于重慶市主城核心地帶，最大一塊超過2700畝。
而這些地塊的推出者正是重慶兩家最早的土地儲備運營商重慶市城市建設(shè)投資公司(以下簡稱城投公司)和重慶市地產(chǎn)集團(tuán)(以下簡稱地產(chǎn)集團(tuán))。而在5月，重慶市政府分別以渝府(2005)66號文和70號文件，增加確認(rèn)了重慶渝富資產(chǎn)管理公司(以下簡稱渝富)和重慶市水利投資有限公司(以下簡稱水投集團(tuán))的土地儲備職能。
重慶市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會副主任劉有恒證實，目前代表重慶市政府行使土地運營職能的企業(yè)共4家：地產(chǎn)集團(tuán)、城投公司、渝富和水投集團(tuán)。
據(jù)劉有恒透露，目前，地產(chǎn)集團(tuán)擁有權(quán)證的儲備土地4萬多畝，另外受委托管理的土地不下20萬畝。而城投公司主要負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地儲備，按政府的設(shè)想，今年土地儲備將新增2萬畝，而目標(biāo)是要達(dá)到3萬畝。
除了這四大公司外，同樣屬于重慶市政府的重慶高等級公路投資公司(以下簡稱高投公司)，還擁有3萬畝土地儲備。其中不乏重慶市主城區(qū)外、二環(huán)高速公路內(nèi)被業(yè)界認(rèn)為是黃金區(qū)域的土地。
資本“推手”
那么，這四家代表重慶市政府行使土地運營職能的企業(yè)究竟是怎樣運作的呢？
事實上，按照重慶市常務(wù)副市長黃奇帆的介紹，正是三年前拯救重慶市城投公司的經(jīng)歷催生了重慶市政府通過資本手段營運土地資源的模式。
當(dāng)時，重慶市城投公司因為67億債務(wù)而陷入困境，重慶市政府遂采取了四個措施對其進(jìn)行了重組。其中，最主要的就是政府追加30億的資產(chǎn)給城投公司，即把重慶城市中的各種路橋、存量資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)劃給城投，又劃了當(dāng)時市值為20億的10000畝土地給城投，而該公司正是在擁有了這20億的土地資產(chǎn)后，才在三年里終于贏利。
原來主要以處理重慶市國有不良資產(chǎn)為職的重慶渝富資產(chǎn)管理公司也在具體的操作中更多地運用了土地這個重要的資源。
其中，引人關(guān)注的重慶市商業(yè)銀行12.5億元不良資產(chǎn)處置，就是一次典型的重慶資產(chǎn)置換模式——即由重慶市政府劃撥一塊價值上10億元的土地給渝富，再由渝富以這塊地作為抵押品，向重慶市商業(yè)銀行貸款12.5億元，渝富公司再用這筆貸款直接購買重慶市商業(yè)銀行賬面價值12.5億元的不良資產(chǎn)，然后再進(jìn)行資產(chǎn)處理。
在這筆交易中，土地的增值是渝富公司最大的獲利。
除了上述四大公司外，同樣屬于重慶市政府的重慶高投公司也是以此手段獲得不菲的土地儲備。
重慶高投公司的途徑是“通過公路建設(shè)項目來取得地權(quán)”，即以路權(quán)換開發(fā)權(quán)的新的融資模式。
重慶高投公司的人士介紹說，方法是高投公司以市政府直屬國有公司的信譽(yù)獲得銀行授信130多億元，然后與和路橋建設(shè)相關(guān)的地方政府達(dá)成協(xié)議，高投公司負(fù)責(zé)公路及橋梁的建設(shè)，所在政府不用直接出資，而是以路橋附近的土地作為對高投公司的投資回報。而高投公司在拿到土地后，儲備一段時間再通過招投標(biāo)的形式拍賣地塊，所得資金除路橋建設(shè)及銀行本息后，獲利也不菲。
重慶高投公司最近的一個成功案例是，該公司用投資2億元的嘉陵江碚東大橋的所有權(quán)，與重慶市北碚區(qū)政府換回了大橋附近的4000畝土地儲備權(quán)。當(dāng)時單價每畝10萬元的土地，在升至15萬元后賣出，高投公司由此獲得了近4個億的利潤。
獲利坦途
重慶地產(chǎn)界一位資深人士分析說，重慶五大公司通過土地儲備能夠獲取高額利潤是與近期千億熱錢猛炒重慶地產(chǎn)分不開的。
重慶市國土資源和房屋管理局官員介紹說，重慶市土地收益每年都在成倍增長，去年上半年的增長幅度高達(dá)150%以上。2003年重慶市土地出讓金就達(dá)到22億元，而僅在2004年上半年，主城區(qū)征收土地出讓金就高達(dá)37.8億。
但這還不是這場資本游戲的高潮。
一方面，據(jù)重慶當(dāng)?shù)孛襟w報道說，在今年4月結(jié)束的渝洽會上，共有126億“熱錢”涌入重慶的房地產(chǎn)，占已簽約總金額的36.2%。報道說，當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界人士認(rèn)為，目前有近千億外地資金進(jìn)入重慶涉足地產(chǎn)，吸引了包括和記黃埔、融僑集團(tuán)、上海中華企業(yè)、山東魯能、香港瑞安、香港香江地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷挺進(jìn)重慶房地產(chǎn)業(yè)。
而這些外來資本，為了搶占市場先機(jī)，加之依仗雄厚的資本，遂不惜高價拍得土地以期開發(fā)。
重慶市國土房管局土地交易中心披露的數(shù)字表明，重慶市從2003年7月到今年5月，招拍掛交易的土地面積一共為24673畝，其中，有9252畝被外地或外地在渝注冊的企業(yè)買走并全部被用作了房地產(chǎn)開發(fā)，而平均每宗的面積接近400畝。
但另一方面，重慶目前可以投入市場的土地已經(jīng)所剩不多，土地主要集中在上述五大重慶國有公司手中。這樣，借著千億熱錢猛炒重慶地產(chǎn)的高熱態(tài)勢，有著政府背景的五大重慶土地儲備商便可以順勢贏得更高的利潤了。
于是，便不難理解有著2000多家重慶的中小房地產(chǎn)商會陷入無地可用的困境了。
| 
