南京房惠標準揭開蓋頭

　　分江南、江北、江寧三大區域　最高每平方8690元

　　本報記者 楊艷

　　南京市享受優惠政策的住房價格標準昨日“揭開蓋頭”。全市被劃分為江南八區、江寧區和江北地區三個區域，各區域享受政策優惠住房的價格不同，其中江南八區每平方米86 90元，江寧區每平方米5100元，江北地區每平方米3700元。南京市房產局、財政局、地稅局、規劃局、建委等五部門聯合制定的該市房產新政配套文件昨天同步出臺。在南京市政府當天下午召開的新聞發布會上，市房管局郭宏定副局長正式公布了這一享受優惠政策的住房價格標準。

　　價格標準分三大區域主城區8690元

　　在界定普通住宅的標準中，國家規定“實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”，南京市的新政策是“實際成交價格在同類區域住房平均交易價格1.44倍以下(含1.44倍)”，而具體的價格標準一直備受關注和猜測。昨天公布的這一標準為：各區域享受政策優惠住房的價格不同，其中江南八區8690元/平方米，江寧區5100元/平方米，江北3700元/平方米，三個區域的平均價格將每半年更新一次。

　　據悉，江南八區包括玄武、白下、建鄴、秦淮、鼓樓、下關、雨花、棲霞行政區域范圍；江寧區包括江寧行政區域；江北包括六合、浦口行政區域范圍。

　　記者了解到，上海的價格標準也是按照區域來劃分的，分為內環和外環，內環的價格是一萬，外環是七千，與南京思路大致相當。解讀：根據南京房地產市場發展研究中心統計的數據，容積率在1.0以下的房子主要集中在江寧、江北，尤其是江寧的一些別墅，面積在144平米以上的除了聯排別墅、獨立別墅之外，普通商品房中，高層住宅較多一些，頂樓面積也大一些。專家認為，此舉將改變目前高檔房供應結構不合理的現象，有利于引導高檔房住宅合理化。

　　20%的高檔住房受新政影響

　　按照南京市界定的普通住房三大優惠標準，從本月起大致有多少高檔住房受到新政的影響？不能享受優惠政策？最新公布的權威數字是大約20%左右。

　　郭宏定稱，目前新開的樓盤不斷增長，而有些樓盤銷售數量也在消除，根據現有數據統計顯示，面積在144平方米以上的數量大概占可售數量的15%到16%，從價格評定角度講，三大片區在標準線以上的大概占3%至4%，換言之，用現在的標準解釋，受新政影響的住房在20%左右。

　　郭宏定還介紹說，對于三個優惠標準的其中之一“容積率在1.0以上”，容積率是規劃部門核準，定期提供給相關部門，并不是由房產部門說了算。144平方米以下這個界定標準以產權證記載的面積為準。

　　郭宏定還特別強調，開發商、中介公司或賣房人在與買房人簽訂房屋預(銷)售合同時，有義務提醒買房人對實測(際)面積與預測面積的誤差會影響到最后繳納的稅款總額，特別是接近144平方米的房屋。

　　精裝修房實行“雙合同”

　　眾所周知，精裝修房的價格一般比毛坯房高一千元以上，那么精裝修房在新出臺的政策中如何區別對待？消費者和開發企業比較關注的精裝修房、高科技節能住宅房和毛坯房到底有何區別？在國家出臺相關評定標準以后，不少開發企業對精裝修房、高科技節能房有可能被貼上非普通住房的標簽而存在諸多疑義。

　　對此，南京市物價局房價處處長徐從杰解釋，江蘇省對商品房價格的管理是實行兩種管理形式，第一，普通住房實行政府指導價，第二，高檔房實行市場調節價格，物價局只對普通住宅進行價格審批。而在非普通住房的價格界定標準中，牽涉到部分精裝修房的價格可能高出區域標準線，市物價局和房產局就此問題進行了專門的研究，研究決定開發企業在以后的精裝修房銷售時，實行兩份合同，一份是毛坯房價格，一份是精裝修房價格。

　　業內人士分析，此舉意味著新政對精裝修房并無多大影響力，而且精裝修部分成本核算為開發企業留下可操作空間。但同時，該政策并沒有和國家建設部提倡鼓勵發展精裝修房的方向相違背。

　　營業稅率5%

　　新政規定：自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

　　新出臺的配套文件《關于貫徹＜關于切實穩定住房價格促進房地產業持續健康發展的意見＞的通知》中明確：個人購買住房以取得的房屋產權證上注明的時間作為其購買房屋的時間。

　　地稅部門負責人昨天表示，買房人想免稅，必須向地稅部門提出申請，并提供房屋坐落地、容積率、建筑面積、成交價格及地稅部門要求的其他材料，經地稅部門審核審批才行。符合條件的將發給減免稅憑證。但不能提供屬于普通住房的證明材料、凡材料不全或者不合標準以及未申請減免的，一律將按非普通住房界定，對其差額征收營業稅。

　　打個比方說，南京新街口某70平方米的住宅房，雖然其符合“面積144平方米以下”的普通住宅界定標準，但出手價格為1.5萬元/平方米，超過同區域住房平均價格8690元的1.44倍，所以該房屋還是屬于非普通住宅，那么稅務部門將對其差額征收營業稅，即(賣房收入-買房收入)×5%。

　　解讀：從國家七部委和江蘇省出臺的措施看，南京新政對此措施并沒有大的變化。專家認為，該措施有利于遏制炒房的發生。對于達到高檔房標準的二手房來說，在2年之后轉讓也要繳納差額的5.5%的營業稅，進而調整高檔房的供應結構，對高收入家庭來說，影響不是很大。另據了解，根據規定，個人交易住房所繳納的營業稅按不動產類稅率5%征收，加上在營業稅基礎上的城建稅和教育附加費，共5.5%的稅款，本月開始繳納。

　　憑納稅發票領取房產證

　　在6月1日以前，一般而言繳納了契稅以后就可以辦理到房產證。但現在在房屋買賣中，營業稅的征管由地稅部門負責，而房產證由房管部門負責發放，這會不會由于管理部門的不統一造成漏稅現象？

　　據了解，房產部門在房產交易取件環節前會開具一張《房屋交易地稅聯系單》交給房產轉讓人辦理納稅或免稅的手續，賣房人到地稅部門繳納了營業稅開具了發票或拿到免稅證明后，由房產部門再審核發票才能向買房人發放產權證件。也就是說，憑繳營業稅的發票才能拿到轉到買房人名下的房產證。

　　加強個人住房貸款管理

　　南京新政中還有一項是重點支持中低收入家庭購買普通商品住房，對個人購買兩套及其以上住房的，降低按揭貸款比例，并實行貸款利率上浮。對購買房屋一年內出售的，商業銀行不得提供轉按揭服務。

　　解讀：從整體上看，該條款主要目的是控制投資性住房。具體到條款內容分析看，購房者購買第一套住宅，降低按揭貸款比例，并實行貸款利率上浮，出發點就在于支持和保證首次置業的家庭都能買得起房子，支持其改善居住環境，從另一個角度看，該措施也是為了防范投資性住房的出現，規范房地產市場的發展。

　　南京房產價格漸趨平穩

　　南京市房管局副局長郭宏定昨天表示，他認為南京的房地產市場價格漸趨平穩。據統計，今年一到三月份南京房地產市場預售商品房平均價格同比漲幅是9%，這個漲幅比去年12月份環比下降了2個百分點；一到四月份，房價同比增長7.6%；一到五月份，房地產市場價格漲幅是8.5%，這個漲幅反而比一季度有所回落，這表明南京的房地產市場價格已經出現了漸趨平穩的好勢頭。

　　郭宏定認為，國家這次出臺相關政策的目的是讓房地產市場持續、平穩地發展，特別是房價平穩地運行。出臺的三個具體標準也是結合了國情的實際，我國人多、地少，資源相對緊張，提出這樣的面積標準，是比較實事求是的。