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本報(bào)記者 廖春梅 發(fā)自上海
5月11日七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，其中規(guī)定各地方政府結(jié)合本地區(qū)具體情況在6月1日前出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，上海作為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，直到5月31日晚上11時(shí)左右才出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，可謂用足了給定的時(shí)間限制。而從上海公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，同樣是用足了政策。
從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的反應(yīng)來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)住房?jī)赡陜?nèi)出售征收全額營(yíng)業(yè)稅的措施給了市場(chǎng)一定的打擊。自5月11日以來(lái)，商品房交易量持續(xù)下降，據(jù)戴德梁行的初步估計(jì)，5月份二手房交易量比4月份下降了40%至50%，但市場(chǎng)仍處于僵持階段，開(kāi)發(fā)商方面仍沒(méi)有降價(jià)的端倪，房產(chǎn)持有者大部分仍不愿意降價(jià)，只有少部分成交個(gè)案有出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。上海營(yíng)業(yè)稅細(xì)則基本和七部委出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅政策相同，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)已沒(méi)有新的刺激。
市場(chǎng)關(guān)注的是上海市政府對(duì)普通住房和非普通住房的界定，根據(jù)中央的政策，地方政府對(duì)此有20%的上浮余地，上海市政府也是用足上限。上海普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為：容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線(xiàn)以外的低于7000元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際操作層面上有很多困難，而且按照這種標(biāo)準(zhǔn)，很可能原本普通的房子劃分成非普通房子，而一些高檔房有可能被劃分為普通住房。雖然這種標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行起來(lái)不會(huì)十分順利，但該標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，對(duì)炒房投資者的打擊仍然是不小的。
另外，上海和中央七部委出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策不同的地方是，增加了契稅方面的調(diào)整，即凡在2005年6月1日后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%稅率征收契稅。這個(gè)政策和普通住房標(biāo)準(zhǔn)一樣，實(shí)際操作起來(lái)可能作用并不會(huì)太大，因?yàn)閷?duì)于要購(gòu)買(mǎi)高檔商品房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，增加1.5%的契稅對(duì)他們來(lái)說(shuō)并不算什么，而且在目前形勢(shì)下，購(gòu)房者會(huì)把這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)移到賣(mài)房者的身上。所以，上海道邦投資咨詢(xún)有限公司董事林榮時(shí)認(rèn)為：“這個(gè)政策更大的作用是使買(mǎi)房者觀望的情緒更濃了，市場(chǎng)的成交量會(huì)連續(xù)下挫；這種低迷的行情持續(xù)到一定時(shí)間，資金實(shí)力不雄厚的開(kāi)發(fā)商和投資者總有撐不住的時(shí)候，這時(shí)候房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)下降。”
看來(lái)，上海商品房市場(chǎng)買(mǎi)房雙方的僵持仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士分析，6月份本來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺季，上海房稅政策細(xì)則的出臺(tái)對(duì)6月的行情肯定有一定的抑制作用，而7月和8月一般是房地產(chǎn)市場(chǎng)的淡季，這樣上海商品房市場(chǎng)至少會(huì)出現(xiàn)3個(gè)月低迷的行情。林榮時(shí)認(rèn)為，資金實(shí)力不雄厚的炒房投資者和開(kāi)發(fā)商一般都挺不過(guò)3個(gè)月。
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