廣州房產(chǎn)新政狂撼二手樓市

　　專家認(rèn)為廣州房地產(chǎn)市場穩(wěn)健，政策沖擊有望短期結(jié)束

　　時報訊 (記者 高江虹) 從今天開始，廣州將實施一系列的房產(chǎn)新政。其中包括營業(yè)稅及個人所得稅的調(diào)整，以及禁止樓花轉(zhuǎn)讓等。房地產(chǎn)專家認(rèn)為，5月以來國家實施的一系列政策會使廣州樓市面臨不小的沖擊，尤其是二手樓市受沖擊最大。廣州二手樓市7年來維持的兩位數(shù)增長速度很可能因此放緩。

　　從今天起實施的新政策中，稅費征收標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整是最讓二手樓市感到寒風(fēng)陣陣的原因之一。今日起，營業(yè)稅和個人所得稅都將開始實施新的征收標(biāo)準(zhǔn)。個人所得稅方面，個人所得稅雖由原來的1.5%下調(diào)至1%，但無論房產(chǎn)有無增值都將要繳納個人所得稅，僅五年以上且是唯一的自住房才能免稅。也就是說，繳稅人群將大大超過原先的范圍。

　　營業(yè)稅方面，個人購買住宅不足兩年轉(zhuǎn)手的，將按售房收入全額征收營業(yè)稅。超過兩年的普通住宅在銷售時免營業(yè)稅，而非普通住宅仍按差額征稅。這一條規(guī)定，將不僅僅使轉(zhuǎn)手購入兩年內(nèi)住宅的交易成本激增數(shù)萬，也使原本可以免除繳納營業(yè)稅的一年以上住宅統(tǒng)統(tǒng)被納入繳稅范圍。

　　這些稅費及樓花禁止轉(zhuǎn)讓的政策，已在5月中下旬產(chǎn)生了不小的反響。不少市民持幣待購，市場觀望氣氛漸濃。那么從長遠(yuǎn)來看，這些政策將會對廣州二手樓市產(chǎn)生怎樣的沖擊波呢？對此，記者采訪了多名地產(chǎn)專家，他們大多認(rèn)為二手樓市將會受此沖擊放緩發(fā)展速度。

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)交易中心副所長黃文雄介紹，廣州二手樓市自從1998年以來，均保持3%以上的增長速度快速發(fā)展，其中最重要的原因得益于一系列政策的扶持。如在二手市場中具有極好的價格優(yōu)勢的房改房，從1999年開始政府就不斷調(diào)低其上市門檻。今年年初廣州市長張廣寧簽署的第一個政府令就是關(guān)于再調(diào)低房改房上市門檻的，政府令規(guī)定市民無須經(jīng)單位同意就可自由地賣出房改房，單位也不再有優(yōu)先購買權(quán)，這一利好消息無疑將加速廣州市近60萬套房改房的入市速度，不僅讓市民多了更多選擇，也為二手樓市再添新火。

　　除了房改房政策外，從2000年至2004年，廣州政府部門還陸續(xù)推出一系列便民政策，如“交易過戶在10個工作日內(nèi)完成”、“房產(chǎn)評估采用估價模塊”、“個人住房公積金的貸款額度最多可達(dá)25萬元”、“交易、登記兩所合并”、“交易即發(fā)房產(chǎn)證”、“部分事權(quán)下放到芳村區(qū)房管局”，以及二手樓宇按揭、拍賣按揭、公積金貸款、地產(chǎn)中介發(fā)展等。正因為這些因素不斷激發(fā)廣州市民在二手樓市內(nèi)的購買熱情，使二手市場交易量連續(xù)7年(1998~2004年)保持超過36%的年同比增長率。

　　但是，新政開始對二手房交易設(shè)定一定的障礙，如沒有獲得房產(chǎn)證的期房不得轉(zhuǎn)讓，稅費有所增加，繳稅面也有所擴大。對此，原本預(yù)言“廣州市二手樓交易將在兩年內(nèi)超過一手，甚至今年年內(nèi)就可能趕超”的一些專家悄悄改變了口風(fēng)。廣州市交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)今年二手交易速度將會放緩，何時趕超一手還很難說。

　　房地產(chǎn)專家韓世同則認(rèn)為，這一系列新政策，雖然對于樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展會有好的影響，但是短期對廣州房地產(chǎn)中介公司的沖擊可謂最大，他告訴記者近期開始有些區(qū)的街道按照新的租賃管理辦法，設(shè)立了相當(dāng)于中介機構(gòu)的租賃管理單位，免費為市民辦理租賃手續(xù)，這無疑會極大沖擊中介的“飯碗”，加上二手樓交易成本的增多，很多市民很可能會選擇在街道辦辦理租賃手續(xù)，這將使原本在促進(jìn)廣州二手樓市迅速發(fā)展的中介角色，漸漸喪失一定的作用。

　　不過華南理工大學(xué)建筑學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長王幼松則持比較樂觀的觀點，他認(rèn)為這個政策對市場的沖擊力將可能看這個政策實施到什么時候，他認(rèn)為廣州樓市穩(wěn)定理智，政策的沖擊力有限。而且政府也可能會根據(jù)樓市反應(yīng)調(diào)整政策，也就是樓市受抑不會太久。

　　猛藥勁大副作用也大

　　凌華年

　　七部委平抑房價的政策細(xì)則在萬眾矚目的情況下終于出臺了。

　　也許是因為近半年時間來擠壓房地產(chǎn)泡沫的政策和措施頻頻出臺，市場的敏感度和對政策的消化能力大大增強的緣故。這次的細(xì)則一出臺，市場就產(chǎn)生了強烈的反應(yīng)——在5月的最后一天，房地產(chǎn)交易中心的進(jìn)出人數(shù)明顯比往常多得多；而各大房地產(chǎn)中介行門前則顯得冷冷清清。

　　無庸諱言，一套打壓房價的“政策組合拳”已經(jīng)顯出威力，房地產(chǎn)主管部門的初步預(yù)期已經(jīng)達(dá)到。至少有跡象顯示一部分“熱錢”已經(jīng)慢慢撤出上海房地產(chǎn)市場。

　　廣州的房地產(chǎn)價格在全國而言相對是較穩(wěn)定的，發(fā)展步伐也并不焦躁急進(jìn)。正因為一直以來的穩(wěn)健，才令廣州在一手市場快速發(fā)展的同時二手市場也不斷成熟。廣州國土房管局房地產(chǎn)交易中心的一位主任年初在談起房地產(chǎn)的二級市場時語氣里透著自豪：“我們挺有信心今年年底在交易量上趕上一級市場。”而在5月底，他不得不無奈地表示，這樣的結(jié)果是不可能的了。

　　房地產(chǎn)二手市場和一手市場的關(guān)系緊密，息息相關(guān)的道理毋庸多言。其實房地產(chǎn)二手市場另外還擔(dān)負(fù)著一個重要的職責(zé)——促進(jìn)一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。任何一個地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整除了取決于政策因素外，調(diào)整的速度就在于人才。人才易于聚集，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整就快，人才聚集不起來，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整就舉步維艱。

　　以善于快速調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的美國為例可以驗證這一觀點，美國的房地產(chǎn)二級市場一直以來異常活躍，所以在美國的歷次經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的時候，人才就特別容易匯聚和轉(zhuǎn)移。這也讓上一次美國在經(jīng)濟大蕭條的時候成功快速從工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過渡到高科技為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　中國古語有云：人有恒產(chǎn)始有恒心。中國人每遷移到一個地方首先做的事情就是買房置地，房地產(chǎn)二手市場的活躍大大有利于中國人這一“小屋換大屋”習(xí)慣。我們可以看到，房地產(chǎn)二手市場活躍的廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其他地方。

　　能快速殺死病菌的猛藥重藥往往副作用也大，對肌體的危害也更深遠(yuǎn)。擠壓房地產(chǎn)泡沫是必須的，但對于廣州的實際情況來說，我們只能希望這樣的擠壓盡快結(jié)束。