|
記者 牟齡
目前，國(guó)家穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控政策已初步顯效，房?jī)r(jià)逐步開始有所回落。隨著購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格心理預(yù)期的轉(zhuǎn)變，已有數(shù)據(jù)顯示，銀行住房按揭貸款出現(xiàn)了大幅萎縮。據(jù)新華社消息，央行自3月中旬對(duì)住房按揭貸款利率作出調(diào)整兩個(gè)月來，提前還貸量明顯增加，與此同時(shí)，銀行住房按揭貸款的放貸量明顯下降。來自中國(guó)工商銀行江西省分行的數(shù)據(jù)，
去年4月份，該行收到的住房按揭貸款還貸量為3572萬(wàn)元，而今年4月份收到的還貸量達(dá)5805萬(wàn)元。與此同時(shí)，該行去年4月份共發(fā)放住房按揭貸款1.4億多元，而今年4月份只發(fā)放了8000多萬(wàn)元。提前還貸量增加，個(gè)貸增量下降，可以說基本反映了目前各家商業(yè)銀行在住房按揭貸款上的一個(gè)普遍狀況。
住房按揭貸款出現(xiàn)下滑，對(duì)商業(yè)銀行來說可謂亦利亦弊。從不利的方面看，個(gè)人住房按揭貸款一直被商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這塊業(yè)務(wù)出現(xiàn)滑坡，無(wú)疑是銀行不愿看到的；再者，貸款增量的下降，必然會(huì)加劇對(duì)原有存量客戶的競(jìng)爭(zhēng)。日前，深圳發(fā) 展銀行在上海推出“跨行非交易性轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)”，向把在其他銀行的按揭貸款轉(zhuǎn)到該行的借款人提供加貸或是延長(zhǎng)貸款期限的服務(wù)，此舉足見對(duì)存量客戶的競(jìng)爭(zhēng)已初露端倪。但從好的方面看，這幾年由于房地產(chǎn)投資持續(xù)過熱、房?jī)r(jià)居高不下，居民強(qiáng)勁的購(gòu)房需求很難排除非理性因素。而且，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)周期的變化，未來市場(chǎng)房?jī)r(jià)、利率等一些不確定因素增多，這些都可能會(huì)給銀行信貸帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，若趁勢(shì)適當(dāng)放緩個(gè)人住房貸款的發(fā)展速度，重新審視和評(píng)估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，則對(duì)房貸業(yè)務(wù)今后的健康發(fā)展不無(wú)正面和積極的意義。
自1998年以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)保持了7年的快速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，以住房按揭貸款為主體的個(gè)人消費(fèi)信貸也獲得了迅猛發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前個(gè)人消費(fèi)信貸余額在金融機(jī)構(gòu)全部信貸總量中的占比已達(dá)到20%左右。對(duì)于住房抵押貸款，銀行更多看到的是不良率低、市場(chǎng)潛力大；但作為一種面向個(gè)人的長(zhǎng)期信貸，考慮到期間可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。而實(shí)際上，這種風(fēng)險(xiǎn)目前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。由于加大調(diào)控力度，上漲持續(xù)多時(shí)的房?jī)r(jià)從5月份開始進(jìn)入向下的調(diào)整。期間，3月17日央行調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平并實(shí)行下限管理，此舉已使購(gòu)房者貸款利息支出增多，并引發(fā)了大量的提前還貸；如果今后調(diào)控力度進(jìn)一步加大，在利息上升的同時(shí)房?jī)r(jià)下跌，則購(gòu)房者不僅要背負(fù)更重的利息壓力，而且房屋資產(chǎn)價(jià)值會(huì)出現(xiàn)縮水，這種泡沫效應(yīng)無(wú)疑將加大個(gè)人住房貸款逾期甚至違約的風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為損失，形成惡性循環(huán)，將拖累整個(gè)房貸市場(chǎng)的發(fā)展。
目前，銀行個(gè)人住房貸款不良率低是不爭(zhēng)的事實(shí)，但不可因此盲目樂觀。有數(shù)據(jù)顯示，與房?jī)r(jià)上漲相伴隨，中國(guó)城市家庭債務(wù)不斷增加，債務(wù)增加的速度全球歷史僅見。據(jù)社科院發(fā)布的報(bào)告，上海家庭債務(wù)與可支配收入的比率是155%，北京是122%，青島是95%，杭州是91%，深圳是85%，寧波是79%，天津是44%。相比2003年美國(guó)家庭債務(wù)與可支配收入的比率為115%，英國(guó)為140%。分析人士說，5年前中國(guó)的家庭債務(wù)還是零，債務(wù)增加的速度全球歷史僅見。貸款購(gòu)房者的還貸能力來自于持續(xù)穩(wěn)定的可支配的收入，如果購(gòu)房者對(duì)未來的利息支出和個(gè)人支付能力不能作出正確的判斷和合理的財(cái)務(wù)安排，由此形成的高負(fù)債，最終買單承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的只能是銀行。
去年9月，瑞士信貸集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)主席德瑞克在北京接受記者采訪，談到風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)曾提醒中國(guó)同行要謹(jǐn)慎發(fā)展消費(fèi)信貸。他說，目前中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，商業(yè)銀行在經(jīng)濟(jì)快速上升時(shí)要學(xué)會(huì)保持必要的自律，特別不要過多地投入個(gè)人消費(fèi)信貸，如汽車、住房抵押貸款等，以防止因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)在未來3到5年后形成新的不良貸款，導(dǎo)致危機(jī)。此言現(xiàn)在看來可謂語(yǔ)重心長(zhǎng)。如果進(jìn)一步考慮到下面兩點(diǎn)，則適當(dāng)放緩個(gè)人消費(fèi)信貸的發(fā)展速度更是銀行的理性選擇。其一，我國(guó)社會(huì)信用環(huán)境較差，個(gè)人信用體制建設(shè)不完善，銀行對(duì)個(gè)人信用的衡量和管理缺乏嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的手段，這是發(fā)展個(gè)人消費(fèi)信貸最大的障礙；其二，信貸資產(chǎn)證券化只是剛剛起步，真正將按揭貸款通過證券化的渠道進(jìn)入債券市場(chǎng)，從而達(dá)到分散和有效化解風(fēng)險(xiǎn)的目的還有待時(shí)日。
從最近有關(guān)房貸新政實(shí)施后商業(yè)銀行反映的調(diào)查中可以看到，盡管銀行對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、住房?jī)r(jià)格走勢(shì)表示擔(dān)憂，開始理性應(yīng)對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)。但是在具體操作中，除了四家國(guó)有銀行實(shí)行基準(zhǔn)利率外，其他商業(yè)銀行普遍執(zhí)行了下限利率和較低的貸款條件；而且商業(yè)銀行表示更愿貸款給按揭第二套住房的買房者，這顯然與此次政策調(diào)整的抑制投機(jī)的意圖背道而馳，反映出了商業(yè)銀行內(nèi)在趨利性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于理性。實(shí)際上，在盲目擴(kuò)大消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)上，銀行是有教訓(xùn)的。汽車消費(fèi)貸款在經(jīng)歷了暫短的繁榮之后暴露出的危機(jī)，已經(jīng)是前車之鑒，個(gè)人住房貸款不應(yīng)重蹈覆轍。
| 
