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本報記者 章正義 發自深圳
深圳福田區政府在漁農村的改造中，遭遇三道坎：先是農民的一輪搶建私房風潮；接著是圍繞拆遷賠償標準的艱苦談判；而集體股的不透明操作還留在后面，有待解決
拆了搶建，搶建再拆
搶建一直是導致城中村居住環境不斷惡化的重要因素，也是城中村改造中的難題。正是因為搶建，漁農村成了深圳市福田區城中村改造中首先“開刀”的對象。
福田區宣傳部提供的資料顯示，2004年5月，漁農村52棟私宅集體拆除，違法搶建成37棟。5月11日，福田區政府果斷采取措施制止了這次集體搶建行為，并研究提早啟動漁農村改造計劃。
然而，8月上旬，在停建私房3個月后，漁農村村民又集體恢復搶建，并有村領導參與其中。直到8月17日，福田區委區政府對漁農村違法搶建私房的行為堅決采取強制性措施后，搶建行為才得以制止。
“如果去年漁農村不出現集體搶建潮的話，崗廈村河園片區的改造才是福田區首當其沖的目標。”2005年5月23日上午，深圳市福田區重建局副局長郭鵬生向記者道出了漁農村之所以成為試點的原因。
據郭鵬生介紹，漁農村共有76戶原村民，建筑面積13.2萬平方米。平均每戶約1700平方米。而該村竟有人擁有房產面積超過10000平方米。若按20元/平方米的價格出租，每月僅收取租金最高便可達20萬元。這種利益驅動也正是城中村搶建屢禁不止的主要原因。
“搶建又不僅僅是漁農村的問題，哪個城中村不在搶建？”20日下午，在問及漁農村當初為何搶建時，村民的反問折射出他們較為普遍的搶建心態：法不責眾。
時任深圳市市長的李鴻忠在去年10月28日的動員大會上便分析了“搶建潮”形成的兩個周期律:一是政策周期律，一旦政府要出臺什么政策，搶建潮就出現；另外一個是選舉周期律，每次區政府換屆，默許違法建筑便成為有些領導獲得選票的手段，從而造成違法搶建高潮。
“鑒于此，市政府最終決定以1999年3月5日人大《關于堅決查處違法建筑的決定》為標準，即‘9935’標準，決不退讓，”深圳市城中村改造工作辦公室(下稱“深圳市城改辦”)副主任陳軍軍解釋說，“凡是1999年3月5日前建成的均是合法的，之后的則屬于違建”。
深圳于2004年2月27日開展“梳理行動”以來，僅用不到一年時間便成功拆除亂搭建和各種臨時建筑物3833萬平方米，涉及人口200多萬。而按照“梳理行動”三步走的部署，違法建筑的查處則是今年的重點。
深圳市查處違法建筑工作辦公室督察察督辦組組長張文業5月19日下午告訴記者，查違辦成立以來一直著手查處違法建筑的工作，每個月乃至每周都有相關統計資料匯總。但該辦一位負責人則表示暫時不能透露相關統計數據。因為“這一數量相當大，且目前還正在全市范圍進行普查，不宜透露”。
對城中村搶建甚至出現個別人員房產面積逾萬的現象，深圳一位資深地產研究人士半球(筆名)認為，“這只能說明政府的控制能力太差，城中村的問題是政府嚴重不作為的惡果，為什么在建的時候不予制止而等到建完之后才去拆呢？而且有些都是領導(如村長)帶頭搶建，這同時也顯示了政府監督機制上還存在漏洞。”
拆賠標準：政府、村民、開發商三者博弈
“城中村改造難在與村民拆遷賠償的談判上”，談到深圳特區內今年上報的28個改造項目，深圳市城改辦副主任陳軍軍表示，這些項目或許在年內仍無法動工。但在城中村改造沒有多少經驗可供借鑒的情況下，“示范年的意義在于，通過幾個具體項目的運轉探索出比較好的經驗做法，為今后的工作探路。”5月21日下午，記者來到漁農村，爆破的各項準備工作已接近尾聲。一名現租住在漁農村對面裕亨花園的漁農村原村民告訴記者，此次拆遷采取住房補償和租金補償相結合的方式，其中住房補償按1：0.9的比例補償；由于原村民要在兩年后新房建成后才能回遷，其間以租金方式給予補償，每月每平方米補償20元。同時，那些去年搶建而成的在建房屋也可根據是否高于8層而獲得90%或80%基建成本的補償。這便是開發商所稱的“9982”補償標準。
據福田區宣傳部提供的資料，該標準形成于2004年10月10日左右，并經福田區領導同意于2004年12月31日定稿。其間，為做村民的工作，福田區政府專門抽調28名科級以上干部入駐漁農村，實行“包干到戶”式的說服簽約工作。
“村民們對這個賠償標準都不滿意，我們的要求是住房補償按1：1的標準，租金補償每月每平方米為25元”，上述村民向記者表示，“但那些人說政府決心已定，不簽便拿不到補償金，拆了的房子也不準再建，這種情況下，我們能不簽嗎？”
深圳城中村改造堅持“政府主導，市場化運作”的基本模式，關于拆遷和補償的標準，《暫行規定》中有明確規定：城中村改造項目建設單位負責項目用地范圍內的拆遷工作，并承擔有關拆遷補償安置費用；拆遷補償實行貨幣補償為主，對村內居民住宅可以實行產權置換方式補償，或者采取二者結合的方式進行；補償給居民的房地產面積原則上不超過每戶480平方米，超過的合法住宅面積實行貨幣補償。
然而，據福田區重建局副局長郭鵬生透露，在漁農村的拆遷賠償中，村民獲得的住房補償面積戶均高達1000多平方米，“至于超過住房補償的合法住宅面積的補償標準，還需進一步評估決定”。而且考慮到為防止矛盾關系的進一步擴大，對搶建房屋也根據其基建成本給予一定比例的補償，以讓其支付建筑工人的工資。“這是一個比較現實的選擇。”郭鵬生說。
在深圳土地資源供應趨緊的情況下，城中村改造無疑給地產開發商帶來了新的機遇。深圳市華來利實業有限公司主管營銷的副總經理蔡偉光表示，繼2002年深圳市政府實施土地緊縮政策以來，2003年、2004年土地供應總量持續減少，2005年，深圳市土地供應總量將控制在0.8平方公里內，而特區內不新增土地供應，土地持續緊俏。“沒有土地，深圳的開發商已沒有選擇余地”，蔡偉光說，“要么離開深圳，要么走城中村改造之路！”
據陳軍軍透露，通過城中村改造可以從特區外通過農轉地獲得100多平方公里的土地。深圳市社會科學院院長樂正向記者表示，“某種意義上說，深圳正向城中村要地，比如南山區的大沖村改造后將變為高尚住宅區，而在此之前深圳是不會有這么多地來搞高尚住宅區的。”
在城中村改造中，既要吸引開發商的進入，同時也要防止高強度、高密度的開發。開發商在享受地價優惠的同時也受容積率的制約。根據《暫行規定》：特區內城中村改造項目建筑容積率在2.5及以下部分，免收地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照現行地價標準的20%收取地價；建筑容積率超過4.5的部分，則按照現行地價標準收取地價。
深圳資深地產研究人士半球分析說，開發商實現盈利的唯一的途徑便是提高容積率，因此，政府靠容積率來限制開發強度的作用不大。漁農村占地面積3.1萬平方米，“改造后建筑面積為18.5萬平方米，容積率約為6,這是以辦公的容積率來蓋住宅，開發商在享受政府地價優惠的同時，還可以獲得更多的商品房來出售獲利。”
集體股，“村長股”？
深圳進行如此大規模的城中村改造，也承受了很多來自反對者的壓力。半球表示，他反對進行大面積的拆除重建。同時他對深圳城中村改造前景也不看好，“即使漁農村拆完了，但其他地方也動不了。”
政府并沒有提供足夠的廉租房來供應社會，而農民實際上扮演了“二政府”的角色，建了很多房子來供低收入人群居住，城中村實際上就是深圳的廉租房，應對其進行科學的評價。深圳經濟發展的主動力(如高科技)都是靠年輕人，這些人一開始來深圳的第一站便是城中村，在沒有足夠替代品的情況下大面積拆除城中村并不是一個可取的做法。
深圳社科院院長樂正也表示了同樣的觀點，不過他認為，最終的結果不是藍領勞務工離開深圳，而是整個深圳物價水平的進一步提高。
樂正認為，城中村改造的一個目標便是使其符合城市規劃總體目標和城市安全基本需求，并且使其經營合法和建筑合法。但令他擔憂的是，通過改造把城中村物業完全置換成高尚住宅，又把低收入階層居住的空間擠壓掉。“雖然深圳目前面臨人口壓力，但不能以行政行為進行結構調整，況且人口結構的置換必須建立在產業結構置換的基礎上。”樂正說。
他更為關心的是，城中村改造之后還應該進一步對其進行改制，包括其村屬集體股份制公司便須進行大的調整。據他介紹，每個村都有一個村屬集體股份制公司，由49%的村民分攤的合作股和51%的集體股組成。
其中，集體股非常不明確，主要表現在完全的黑箱操作，集體股到底怎么運作以及這些錢到哪里去了，百姓完全不知道。完全就是股份公司的董事長黑箱操作，因此有人認為這51%的集體股實際上就是“村長股”，控制在村長的小金庫里。“應將集體股進一步攤薄，擴大村民的合作股，以使村民在分紅中獲得實利；同時，不能僅靠收租來過日子，而要進一步拓展收入來源。”
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