房價沉浮命門何在

　　對全國房價有坐標意義的上海房價，終于有了松動的跡象。

　　5月17日，來自新華社的消息說，目前，上海房價的平均降幅超過5%，同時，租賃市場開始回暖，拋售與轉租并存，短線投資者開始退場。新華社的消息還樂觀地作出如下結論：“上海樓市已如期踏上‘回歸’路”。

　　上海房價突然出現下跌，顯然與5月11日國務院辦公廳轉發的建設部等七部委聯合出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》(以下簡稱《意見》)有直接關系。仔細分析，近期上海樓市中的高檔、高價房交易量極小，近乎“空量”，以及北京、上海、南京、杭州等地二手房市場相繼出現的“售冷租熱”等變化，基本上可以和《意見》中有關強調規劃調控、調整住房轉讓環節營業稅政策等條款聯系起來，更重要的是，近期連普通價位的房產交易量也萎縮很多，說明消費者已經開始持幣待購，大眾對房價的心理預期正在發生改變。

　　當然，也有不同的聲音。比如說，《意見》對企業限制過多；還有專家提出質疑，政府是調控市場還是操縱市場？房地產價格是政府說了算，還是市場說了算？兩種論調都將矛頭指向政府。我們認為，要正確認識這個問題，首先要對目前的房地產市場有個正確的理解。

　　房地產商眼里的土地：用時間換取金錢

　　土地在房地產商的眼里，是什么呢？

　　是推動房價高漲的“罪魁禍首”？當然，事實并非如此。

　　我國正處在城市化、工業化加快發展的時期，對土地的需求十分強烈，人多地少的基本國情，決定了建設用地供應的有限性。從長遠看，土地供應是有限的，但目前居住用地的供應是充足的。而房地產商正是從長遠的角度出發，拋出了“地荒論”以及地價決定房價等似是而非的觀點，使其在理論上具有一定的欺騙性。

　　地價是社會經濟發展狀況的反映，是由土地供求狀況決定的。地價穩中有升，是經濟發展和社會財富不斷積累的表現。從理論上看，土地作為房地產的市場要素屬于派生需求，地價僅僅是房價的一個構成部分。一般而言，成熟市場中的商品價格應是成本加上合理利潤。房價是由“地價+建安成本+利潤+稅費”所構成的，在建安成本、稅費一定的情況下，房價漲，地價肯定要漲，如果地價漲，相應的開發企業的利潤會減少。

　　在實行招拍掛后，以往隱性的東西被顯化了，還原了原本的土地價格，房地產商在購地的時候，總是以現在的市場房價和預測的未來房價，去評估土地購置價格。因此，由地價引發房價上漲的可能性不大。與此針鋒相對的觀點是，開發商只有在預計將來的房子能賣多少錢后，才會決定買不買地。這等于說是產品的價格決定原材料的價格，換言之，是價格決定成本。也就是說，市場所遵循的普遍規律：成本決定價格，在房地產行業被顛倒了。

　　問題的關鍵在于，在房價與地價這個話題的爭論中，讓我們看到了房地產商勢力的強大，和控制話語權的能力。在謊言重復一千遍有可能變成事實的年代，這種強大和能力所造成的后果，以及對我們的生活和經濟帶來的損失，往往具有相當長的隱藏期和殺傷力。而有關房價與地價，我們的討論還沒有結束。

　　地方政府的角色：裁判員還是運動員

　　出讓土地的收益，成為地方政府財政收入的重要來源，這已經不是什么秘密。在這種情況下，地方政府作為提供土地供應的壟斷者，追求土地收入的最大化，就有了動機。而房地產收入作為地方財政收入的重要組成部分，更令地方政府對房價的高低抱有一種非常復雜的感情。

　　事實上,導致本輪房地產業過熱的根源之一，就是地方政府的投資沖動，這是引發目前房地產過熱的直接原因。一些城市房價連年瘋漲，也可以說與地方政府的主導或參與密不可分。其主要表現是盲目倡導“經營城市”。大搞形象工程、“造城運動”，盲目擴大拆遷規模，人為制造“需求旺盛、拉動房價”的虛假現實。同時，炒賣地皮現象嚴重。一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多；價格越高，政府收益越大。一些地方政府對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導致本地房價居高不下。

　　上述現象，反映了在房地產領域，一些地方政府職能的越位和錯位，以及認識上的迷誤，這是造成我國部分地區房地產泡沫產生的深層次原因。因此，如何讓地方政府正確認識到自己在市場經濟中的地位與作用，這是目前調控房地產市場中所面臨的關鍵問題。

　　當然，不僅僅是地方政府，包括中央政府的一些職能部門在調控房地產市場過程中存在的認識上的模糊，也直接影響或延緩了調控效果。比如2004年10月在有關房地產是否存在泡沫的爭論中，作為主管部門的建設部曾在發布了一份《怎樣認識當前房地產市場形勢》的調研報告，稱：宏觀調控已見成效，局部過熱并不等于泡沫經濟，房地產金融風險尚未影響到國家金融和經濟；而且基于目前不斷上漲的需求，報告預言“未來10年，中國房價還將平穩上漲”。此報告一出臺，即被有關專家指為“建設部并非一個中立的政府機構，而是一個具有更多部門利益的機構。”可見造成的不良影響已經超出了報告本身的內容。

　　這份報告在當時就存在很多“硬傷”，現在更沒必要加以討論。我們關注的是，為什么建設部當時要發布這樣一份報告？是認識上有偏差，還是出發點根本就是錯的？

　　對房地產業來說，地方政府是當裁判員，還是當運動員，非常重要；而中央政府的一些職能部門是代表社會公眾的利益，還是代表某些利益集團的利益，也非常重要。但無論如何，在房地產業，我們看到了商人力量的過分強大和地方政府積極參與的身影，這兩者都顯示出房地產業并不是一個完全市場化的市場。對這個產業采取純市場手段或經濟手段進行調控，成效難免會大打折扣；對這個產業的各個要素，用純經濟學的理論和標準來衡量，也難免會有刻舟求劍之感。

　　房地產業：一個并非完全市場化的市場

　　近幾年，國內房地產市場之所以能在短期內迅速發展，一方面是1998年住房改革以來的住房需求短期內釋放，另一方面是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。有專家指出，目前我國住房金融信貸商業化過濃，追求短期盈利，很少考慮后果及對整體經濟的影響。上海不少銀行投資性個人住房貸款新增額超過50%以上，不少享受政策性優惠低利率的住房貸款，也被大量用來房地產炒作。這的確是很值得警惕的一種趨勢。在我國目前的房地產開發投資中，開發商的自有資金只有18.6%，加上融資渠道單一，絕大部分是來自銀行貸款。央行對房地產的信貸政策進行了調整以后，房地產商貸款增速去年迅速下降，年末貸款余額為0.78萬億元，同比增長17.3%；但消費者購房貸款增速卻高出一倍，達35.15%，年末貸款余額為1.6萬億元，也多出一倍。也就是說，無論是在生產領域，還是在消費領域，其資金來源都過于單一，風險的集中也自然帶來了抗風險能力的脆弱。這是房地產業不是一個完全市場化的市場的另一個表現。

　　基于以上分析，再回過頭來看本文開始時提出的問題，就可以有一個比較明確的回答了。

　　加強房地產市場宏觀調控的根本目的不是打擊房地產業，而是為了促進房地產市場的持續健康平穩發展，更好地發揮房地產業對改進居民住房條件、拉動國民經濟持續健康發展的作用。3月份以來，中央出臺的各項政策最大的特點就是比較具體，從供給需求、價格結構、需求管理和市場監管等多方面提供了操作性強的規定。我們還注意到，制定《意見》的7個部門分別包括建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會，幾乎所有能在穩定房價過程中發揮作用的政府部門悉數在列。這說明房地產業很復雜，其管理涉及好幾個宏觀部門，需要互相配合、協調。當然，進一步做好房價調控工作，關鍵在于地方各級要高度重視這項工作的重要性，把思想和行動統一到中央對當前房地產市場形勢的判斷上來，統一到中央關于加強宏觀調控切實穩定房價的決策和部署上來，把穩定房價的各項政策措施落到實處。