上海閑置土地開工調查

　　本報記者 馮胤穎 郝倩 實習記者 羅晨 發自上海

　　截至2002年底，香港13家地產商對上海的投資已超過300億元人民幣，規模達700萬平方米。這其中的大部分土地雖然有主，卻未獲得及時的開發自2004年底開始，受市場預期影響，這些“未開發的有主之地”逐漸進入開工狀態

　　日前，國務院辦公廳轉發七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》指出，加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。

　　而政府對于閑置土地的梳理工作一直在持續。在這一大背景下，上海的存量土地不斷被擠出。2004年底，可以看到市中心的一部分存量土地悄然動工。

　　閑置經年

　　2004年中，上海市政府新聞發言人焦揚公開表示，截至2003年底，上海已經出讓給開發商但尚未開工的經營性項目用地共有3670公頃，未開工的主因是動拆遷、報建及規劃調整等，其中由于開發商因資金不到位兩年沒有開工的土地約有1000公頃。

　　在這3670公頃閑置土地中，外資開發商，尤其是港資開發商在上世紀90年代獲得的土地究竟占了多少比例難以估計。據知情人士估計，港資開發商的土地儲備至少能再開發700萬平方米的樓盤。

　　在1994年前后，由于對上海房地產市場的看好，一批以港資為主的外資開發商大規模進入上海房地產市場，大規模地圈地。由于公開的土地招拍掛在2003年之后才開始實行，之前，區縣也有土地批租的權力，因此究竟他們每家拿了多少土地，難以估算。而記者從相關渠道獲悉，截至2002年底，香港13家地產商對上海的投資已超過300億元人民幣，規模達700萬平方米。

　　不僅僅是港資開發商，當時很多國有企業手里也握有相當的地塊。“但是他們欠缺眼光，很多土地進入了二手市場。”一位從事多年建設規劃工作的政府工作人員告訴記者。而港資開發商從這塊市場上也拿了不少的地，在經過倒手之后，有的地價并不便宜。“也有的由于企業有資金壓力，在特定的時期被低價轉讓掉了。”

　　在上世紀90年代中后期，上海的房地產市場遭遇了低潮，再加上1998年的金融危機，而且港資開發商一向有儲備土地的習慣，大部分土地雖然有主，卻未獲得及時的開發。

　　逐漸開工

　　以現在的眼光來看，“未開發的有主之地”大多集中在現在的市中心，而當時上海的發展也不像現在“一城九鎮”那么廣。這些有主之地上，往往建著臨時建筑，或是被一大塊綠地所覆蓋。

　　在上海市靜安區，自2003年公開招拍掛開始，并未出讓過一塊土地，顯然現在開工的地塊在幾年前都已出讓。

　　在靜安寺一帶，這樣的地塊并不在少數。在靜安公園西側、市少年宮東側有一處隆隆打樁的地塊，這就是日后的“會德豐廣場”。在規劃幾經修訂之后，這座廣場的裙房面積已經縮小到幾千平方米，主體是高290米的甲級寫字樓。

　　據記者了解，該地塊的出讓是在上世紀90年代初，被九龍倉集團拿下，并且地價較高。而據知情人士透露，那時九龍倉在上海拿了近70塊地，但目前啟動的大約僅過半。之前，該地塊上是一些小店鋪。

　　“從2003年開始，上海的寫字樓市場開始興旺，而之前開發顯然風險較大。”中瑞市場研究有限公司副總經理朱峰表示。據他透露，如果早幾年開發，以當時的成本測算，如果一個平方米售價為8000元左右的話，并不能與地價持平，而且當時上海甲級寫字樓市場并不像現在火爆。如果按照這一說法，可推測這塊地的土地成本在每畝600萬元-1000萬元之間。

　　到了2003年初，九龍倉曾想開發這一地塊，因此請中瑞做市場研究。當時，南京西路東段的梅龍鎮廣場、中信泰富廣場與恒隆廣場形成的金三角初具規模，西段還未啟動。考慮到土地成本、資金成本以及時機未到，該地塊又被擱置了近2年。在2004年底動工的時候，這一時間點也配合了靜安區想要復蘇靜安寺商圈的計劃。

　　而九龍倉在上海的一個住宅項目也在近期啟動。據記者了解，位于徐家匯新華路著名的三角形地塊，匯寧花園將建成高檔住宅。“該地段附近已經沒有地可以批出，又是高檔住宅，因此開發商深具信心。”朱峰表示。

　　而靜安區另一塊出名的地塊則是吳江路休閑街。

　　早在2001年7月靜安區政府下屬的上海錦迪城市建設開發有限公司(下稱“錦迪城建”)就已將位于吳江路、石門一路占地1.38公頃的169地塊，批租給了新加坡花莎尼集團旗下的先得坊產業有限公司(下稱“先得坊公司”)，土地批租價格為2.52億元人民幣。

　　今年3月，吳江路南側的臨街店面才被拆平，改造剛剛開始。而該地塊中的一塊住宅項目靜安四季苑在2003年才動工。

　　對于這一時間跨度，靜安區商委發展規劃科科長李尚華表示項目開工的延遲主要是先得坊公司在項目申請上的問題，與政府對吳江路休閑街的規劃無關。

　　錦迪城建辦公室主任柯宏告訴記者，先得坊公司對169地塊的設計方案有過很多次反復。由于吳江路地塊臨近上海地鐵2號線石門一路車站，所以技術要求比較高。“在地鐵隧道30米以內，車站50米內的項目設計方案都必須上報地鐵運營公司進行技術審核，而吳江路項目在這一次次的上報和修改中有所擱置。”另外，柯宏表示由于先得坊是一家境外企業，對上海本地的情況很不了解，所以施工速度比較慢，這也是吳江路休閑街的改造滯后的原因之一，“如果這項工程是上海本地房產商來做的話，起碼會比現在快一半。”

　　開發遇阻的閑置土地

　　而另一些地塊卻在動與不動中徘徊。

　　之前，襄陽路市場不斷傳出搬遷改造的風聲。上海市房屋土地資源管理局的官員稱，目前徐匯區政府正在協調小商品市場的動遷事宜。

　　1992年，徐匯區住宅辦、中華企業、上海久事等共同組建了新上海國際商城發展有限公司并著手開發襄陽路地塊；1996年，經有關部門批準，這一地塊批租給香港萬都集團。

　　如果按照當初的想法，襄陽路這片地將開發為商務區，動遷工作也在1998年開始。但是該計劃遲遲沒有執行。資金壓力被認為是主要原因，由于資金掣肘，累積至今已達20多億元付款壓力。而就在幾年前，萬都集團還投資建立了虹橋地區的最高建筑——13.3萬平方米的上海萬都中心，一時成為該板塊甲級寫字樓翹楚。

　　此后，新上海國際商城投資設立了襄陽路市場，并簽訂了5年臨時用地協議。2000年5月，襄陽路市場正式對外開業。該市場建立之后，有關它的拆遷問題愈加敏感。2000年那份臨時用地協議將在今年5月到期。此時，該塊土地已經閑置了9年。

　　襄陽路市場管理辦公室在去年6月份就曾表示：“襄陽路市場肯定要撤，商戶要搬，時間沒有確定，新址還在物色中，從選址建設的整個過程來看，至少要一年多。”這塊曾經在1996年批租的土地，一直到去年仍有很大一部分土地出讓金沒有付清，如果不能付清土地出讓金，這塊土地將被收回。

　　今年4月份，襄陽路市場的簽約低調進行。記者從上海國際商城發展有限公司得到的消息是：合同期限是相關部門慎重商議的結果。商鋪分批簽半年協約。

　　此次襄陽路S、A、C區等區的商鋪業主來說，去年簽訂的合同幾乎和襄陽路市場的5年臨時用地協議合同同時到期。但是市場是否在今年搬遷還懸而未決。

　　4月8日，業主們陸續收到國際商城發展有限公司發布的《2005年度S、A、C區商鋪合同簽訂方案》。根據方案，S、A、C區三個區的業主新租賃合同期限定為半年。但是之前襄陽路市場的租賃合同都是一年一簽。國際商城發展有限公司對此的解釋是：這次商鋪簽約是原有租賃合同到期之后的正常續約，半年的合同期限是上級主管部門商議之后的結果，接下來的續約情況還要到時再定。續約時間的改變是否說明政府會在10月份、11月份搬遷改造，目前國際商城發展有限公司也沒有得到具體信息。

　　“租賃期滿后，若市場未被列入搬遷改造計劃或時間允許，在租賃期內商鋪無違約違規的可以辦理合同順延手續，順延時間另定。”同時，租賃合同的條文中也寫明了“租期內市場因為政府需要而搬遷，合約就自動失效”。

　　位于南京西路靠鎮寧路的協和世界城二期也是一個典型的項目，該項目在近期又停了下來。據了解，協和世界二期項目總投資額達70億元，將建上海最大的一片露天商場。而協和集團的內部員工稱，一期的一些尾盤尚未處理完，項目要一個個建。

　　2004年底，國土資源部下發了一個名為《關于開展全國城鎮存量建設用地情況專項調查工作的緊急通知》(國土資電發【2004】78號)。《通知》稱，為貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發【2004】28號)，決定開展全國城鎮存量建設用地情況專項調查工作。而本次調查從2004年12月10日開始至2005年3月31日結束。

　　上海市房屋與土地資源管理局的官員表示，目前閑置土地的梳理工作由計劃處在進行。

　　而業內認為，除了作土地儲備之外，閑置土地的開發遇到的最大瓶頸就是動拆遷。據了解，董家渡地區有一部分地塊早在2001年前已協議轉讓，去年，有地塊開出1.6萬元/平方米的價格都拆不動。“拆遷壓力使得很多儲備用地的開發計劃都擱置了。”在上海擁有很多土地的一位港資開發商無奈表示。

　　而另一方面，從2003年開始實施的“雙增雙減”，即中心城要增加公共綠地、公共活動空間，降低建設容量，控制高層建設的政策也使得一些地塊的規劃變得不合時宜。而要把容積率降低，開發商萬般不情愿，4月中，嘉里集團宣布位于靜安區銅仁路、常德路、南京西路及延安路之間的項目暫緩，而該計劃涉及投資額達6億美元。

　　這表明，閑置土地的開發需要天時、地利、人和。