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本報記者 吳曉波 發自廣州
“現在的商業地產項目危機的癥結已經不在招商及資金運作方面，太多模仿經典案例，使商圈功能重復，將引發商業地產的新危機�！敝性啼佉徊空猩碳巴卣垢苯浝韽垏绱吮硎尽�
在分析廣州的商業地產時，他表示，現在大型的新商業地產項目喜歡模仿天河城，小型的新項目喜歡模仿流行前線，但是太多的模仿只會失去自己的特色，而且同質化的市場過于飽和，對于商家后續經營不力。
他表示，例如正佳廣場，與天河城的距離本來就很近，但是它在功能方面仍然繼續模仿天河城的模式，只是在細節方面加以補充，例如強調餐廳的特色，或者一些比較新穎的主力店，但由于差異化不明顯，而且沒有成熟的氛圍，短時間內難以爭取到固定的客流，自然使開業的商家利潤受損。另一方面，目前廣州新的小型商業項目如新城區的東圃、崗頂以及天河南一路，老城區的北京南、上下九附近，幾乎同時開張了近十個摩登城或者潮流站，其模式基本都以流行前線這一專營青少年潮流用品的商場為主，但是能招的商家越來越小，檔次也越來越低，而消費者對于這類同質化的市場接受程度有多高值得商榷。模仿太過是造成眾多中小型商業地產項目頻頻易手，過一段時間就要被迫重新改頭換面推向市場的主要原因。
而不少業內人士還表示，除了商圈功能重疊外，在一線城市做商業地產，地理位置不理想，與項目定位難以配合，也是目前的一大癥結。廣州科也管理顧問公司董事長貢立華在舉例分析位于廣州金融中心的中泰國際廣場為何始終難以做旺時表示，它雖然鄰近廣州最標志性的寫字樓中信廣場，而且有地鐵口、大型綠化廣場、廣九直通車站等配套，但在地理位置上來說，它屬于一塊尷尬的窩角，不利聚集人氣。廣州東站出來的人流大多為流動人口，而南面的人流對跨越近十萬平方米的綠化廣場覺得麻煩，更傾向于到中信廣場及時代廣場購物，加上其周邊的居住人口不夠密集，因此，這個地區適宜引入一些有特色的產品，而不是常見的大型商場，才能吸引人們到此消費。這也是為何百盛百貨號稱中國面積最大的旗艦店在中泰苦苦支撐三年后，仍不得不敗走羊城的原因之一。
至于在二線城市發展商業地產的關鍵，中原地產商鋪部研究員表示，主要是看當地的市政力度對該區域支持力度有多大，以及如何針對當地的購買力引進適當的商家。一些新興的旅游城市如三亞等，不能只注重高端及游客的消費，必須切實結合當地的消費水平。因為旅游總有淡季旺季之分，商業地產如果要長遠維持，必須能在淡季中也尋找到良好的利潤平衡點。
而資料顯示，三亞目前有9000多個商業網點。去年建成的大東海瑞海購物廣場，建筑面積5萬平方米，新加坡佳新商業集團已經入主。但由于此廣場遠離市區，依托的是大東海一帶的游客市場，并未達到預期效果。營業面積在2000至5000平方米的商場僅有天成貨倉、天鴻商城、萬福隆超市等三家，且都聚集在老城區解放二路。其他的絕大部分是前店后宅形式的個體商鋪，規模小、層次低不說，管理也極不規范。這就已經有明顯過熱的傾向了。
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