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這位重慶市常務副市長表示，一般來說房地產投資不能也不應該超過城市投資的30%
本報特約記者 季譚 發自北京
如果一個地方的基礎設施投資長期超過60%，就會出現"空心化"問題；工業投資長期超過60%，就會出現GDP增長，生活環境改善不多，人均GDP很多，人均年收入不高的情況；房
地產投資長期占大比重，一定會出現房地產泡沫問題。
重慶經濟進入轉軌時期，目前它正從基礎開發、投資拉動型逐漸轉為市場消費、生產貿易拉動型。按照這樣的發展速度，統計2010年該市的工業生產總值將達到1萬億元左右。而這正是該市的發展目標。
5月16日晚，重慶市常務副市長黃奇帆在中央財經大學作“重慶：城市活力與政府決策”專題演講，演講之后，就當前重慶經濟增長方式的轉變、房地產投資等方面的問題，黃奇帆回答了《第一財經日報》記者的一些提問。
《第一財經日報》：重慶下一步將加快經濟增長從“投資推進型”向“消費拉動型”轉變，從“資本和土地主導型”經濟增長向“技術和勞動主導型”轉變，政府的經濟發展戰略，為什么作這樣的調整？
黃奇帆：如果重慶經濟發展僅靠外援、靠外力拉動的路子，是不能持續發展的，所以我們這樣說，重慶經濟的外力拉動，眼下是有合理性的，但是長遠是要調整的。
重慶的發展用二十年或者是三十年的眼光來說，要把它變成三個階段：1997年到2007年，可以說是西部開發中，基礎開發階段。是彌補基礎設施缺口，補缺的階段，這一階段要靠投資拉動。
從2007年到2018年，這一階段是功能開發階段，大規模的基礎設施建設到了一定的程度，工商產業大幅度發展，靠市場拉動，工業出口拉動。商業的發展，第二、第三產業的發展，本身產生有力的經濟拉動作用。這個10年，工商產業的拉動，可能要占到GDP60%~70%，而基礎設施開發、投資拉動，可能只占GDP30%左右。
到第三階段，按照中央的要求，是希望把它建成長江上游的經濟中心，經濟中心不光是工業、商業，既然叫經濟中心，就應該是各種要素集聚和輻射的中心，是一個區域中心，是能夠在重慶周邊有所輻射，今后會逐漸形成積聚效應，這樣才能真正成為中心。
《第一財經日報》：在政府手中，有什么牌來保障上述三個階段目標實現？
黃奇帆：應該說，上述這些目標是每一位市長都想到的事情，但不是每一位市長都能夠做到的事情。
這是一個漸進的過程，在第一階段，投資拉動是最主要的，但是再過3年、5年，投資當然還會有1000億元、2000億元的投資，但是這個結構逐漸會有所變化，所以重慶的投資結構會跟著這個目標在變化。在2000年，重慶的2000多億元投資里邊，其中，60%是基礎設施投資，10%多是工業投資，30%是房地產和第三產業的投資。這個投資很粗放，是基礎工業為主。
在2004年開始，基礎工業設施的比重開始下降，2004年，基礎設施投資占45%，工業投資比重已經到了25%，去年1600億元總投資里，工業投資400億元。第三產業占30%(其中房地產投資占24.7%)。
今年的投資比重我們會進一步調整，到2007年左右，我們會調整到4∶3∶3的比例，也就是40%基礎設施，30%的工業、30%的第三產業，包括房地產。
《第一財經日報》：為什么4∶3∶3被作為一個合理的投資比例？
黃奇帆：如果一個地方基礎設施投資長期超過60%，就會出現“空心化”問題；工業投資長期超過60%，就會出現GDP增長，生活環境卻改善不多，人均GDP很多，人均年收入卻不高的情況；房地產投資長期占大比重，一定會出現房地產泡沫問題。均衡的投資比例既涉及投資效益回報問題，也涉及到可持續發展問題。
房地產在投資中比重過大，雖然同樣是第三產業在投資，但是投資產出的結構是在變化的。這都是重慶目前的投資方面的一些狀況。
《第一財經日報》：始于去年的宏觀調控，其實就是在調節政府的投資比例，重慶在這次調控中受到哪些影響？
黃奇帆：房地產這一塊，經濟蕭條的時候，政府給房地產業許許多多的優惠政策；但發現房地產有點過熱，想調控的時候，就會對房地產市場帶來波動，帶來挫傷，對我們潛在的土地資源的價值利用會產生影響。
從重慶的角度來說，我們是覺得要控制好重慶的房地產發展，然后把握好土地資源價值的利用。
這里要把握好幾個問題，一個就是房地產到底存在不存在泡沫，你的標準要有一個客觀的判斷，不能憑著本能的感覺。
房地產要有客觀的定量標準，總結國內外市場，大體的標準，首先就是在一個高速發展的城市里，房地產投資過不過熱的標準，看比率，一般來說房地產投資不能也不應該超過城市投資的30%。
像重慶這樣的一個城市，與上海、北京有所不同，有廣大的農村地區，所有把房地產投資作為一個基數算的時候，一般不要超過25%。
《第一財經日報》：重慶的實際情況怎樣，存在過熱的現象嗎？
黃奇帆：重慶在2000年以來，我們就是在有意的控制，每年房地產的投資始終在25%左右，2002年占25%，2003年還是25%，2004年占24.7%，我相信我們在2005年一定還是25%，預計2000多億元總投資，我們大概500億元的房地產投資，這是可以控制的。政府有能力從各個角度進行控制，但是這種控制不能沒有數，明明只有20%，再控制，那是不行的，如果一個大城市的房地產投資長期超過30%、40%，也是不行的，那就會脫節。
再就是房地產的總需求量，什么時候房地產會過剩呢？一般來說，每一個城市人口的人均住房面積35平方米，不能超過這個數。
像重慶，1200萬城市人口，現在人均住房面積22平方米，那么要讓重慶的人均住房面積達到35平方米的話，還需要再造1.56億平方米住房。重慶的農村每年有40萬~50萬農村人口進入城市，成為城市人口，他們需要多少房子？還要1750萬平方米，就是說，重慶的房地產增量，至少每年應該有2000萬平方米。所以重慶的房地產還相當于10年前的上海，剛剛起步。對于房地產來說，東部與西部不能一刀切。
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