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□本報記者 王擎
土地增值稅個人所得稅契稅暫時未做調整
5月11日，包括稅務總局在內的中央七部門聯合出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，其中對有關個人銷售住宅營業稅的優惠政策做出了調整。有觀察人士指出，其
實，現行對個人銷售住宅的稅收優惠政策還包括契稅、土地增值稅和個人所得稅的優惠，而這三項內容在此次調整中按兵不動，意在為今后的房產宏觀調控預留空間。
《意見》規定，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后差額征收營業稅。
而現行稅收政策對營業稅繳納的優惠政策分為兩部分：一是《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅【1999】210號)規定：對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業稅。二是《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅【2003】016號)第20條規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
5月12日，國家稅務總局負責人說，住房轉讓環節營業稅政策的調整是為了防止炒賣普通住宅，損害廣大群眾對普通住宅的消費性需求。
事實上，在1999年和2003年，為了鼓勵房地產業的發展，國稅總局對個人購買住房又對外銷售而制定的一系列優惠政策還包括契稅、土地增值稅、個人所得稅的優惠。
其中，土地增值稅暫行條例規定：轉讓地上建筑物并取得收入的個人按規定繳納土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。而1999年出臺的優惠政策規定：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
個人所得稅法規定：個人出售自有住房取得的所得按“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為20%。1999年出臺的優惠政策規定：為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所交納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。
契稅暫行條例規定：個人轉移房屋權屬按成交價格的3%-5%征收契稅。而優惠政策規定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。
稅務總局的負責人日前表示，將密切關注政策落實的效果，定期對政策的效果進行評估，以實現“做好供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展”的目的。
分析人士認為，此次稅收政策的調整是對房地產買方市場的調整，將會對市場中的投機行為有所遏制。而稅收政策由于其調控方向更清晰明確，相信會在今后的宏觀調控中發揮越來越重要的作用。
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