國土部否認高地價拉動高房價

　　□本報記者陸昀

　　地價房價“雞”“蛋”之爭仍在繼續

　　國土資源部方面表示，目前各地用于商品房開發的土地供量是完全能夠滿足需求的。所謂“地荒”，是不存在的。針對“土地供應不足”傳聞最多的北京市，國土資源部有關負 責人明確表示，北京現在批出的可供建設住宅，并且已經在開發商手里的協議出讓或通過規劃的開發用地已有9000萬平方米，可以建設3億到4億平方米的商品房。如果按照現在每年的竣工量計算，北京現在已經批出的土地足夠建設10年住宅。紛擾一時的“地荒拉高房價說”至此得到了官方的明確回應。

　　政府：人為提高土地招拍掛價格不大可能

　　然而，近一段時間伴隨著媒體披露了中房協地價成本占房價40%的統計數據，爆出一些地方招拍掛中“天價土地”交易案，地方政府提高稅費和土地出讓金，推動房價上漲，房地產業內一些人仍堅稱房價高企是緣于政府的高地價，認為政府將土地作為其“第二財政”，在制造新一輪經濟泡沫。對此，國土資源部的有關負責人向本報記者表示，從國土資源部目前掌握的情況看，國內的大城市、熱點城市的土地招拍掛

　　都是公開透明的。在土地招拍掛的市場機制下，地方政府要想在土地這一環節人為提高土地的稅費和土地出讓金，進行“逆向調節”是不大可能的，有關土地稅費和土地出讓金各地都有明確的征收標準，政府只能通過對土地的總量供應上調控土地的總體價格，而不能對單宗地價直接干預。在個別地方有可能出現違規的個案，但不具有代表性，國土資源部目前并沒有收到此類舉報。

　　該負責人表示，目前有很多過去比較容易獲得土地、囤地較多的開發商在極力反對土地招拍掛，無非是為謀取自我利益的最大化，影響決策層新政策的走向。國土資源部方面堅持認為，部分地區房價過快上漲主要是需求拉動中存在過度投機行為所致，地價總的趨勢是在漲，但不是房價上漲的決定性因素。開發商根據房子的市場價格來倒推取得土地的成本，然后到市場上舉牌競價。開發商競拍土地時并不是無章法，而是根據當時當地的房價來“出牌”，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心里清清楚楚。目前房地產用地基本是協議和招拍掛同時并存，兩個方式取得土地時的價格一般相差很遠，但是從來沒有看到同等條件的樓盤價格能有明顯的差別。招拍掛獲取土地的房子賣1萬元，協議獲取土地的房子也絕不會賣9000元。

　　該人士指出，國土資源部公布的《2004年度我國重點地區和主要城市地價動態監測報告》中數據就表明，2004年地價上漲幅度小于房價上漲幅度，而后者一定程度上拉動了前者的價格。

　　根據對全國主要城市的調查，2004年，全國主要城市居住用地地價占商品住宅價格的比例為20%～40%，如北京35%，天津30%，重慶25%，武漢25%～31%，南昌為30%，中山、東莞、深圳等城市在20%～30%之間。而在發達國家，地價占房價的比例較大，如在美國的主要城市，地價占房價的比例在30%～40%，韓國為50%～65%，新加坡為55%～60%，英國25%～38%，瑞典20%～22%，日本商業樓宇的土地價格占總價達80%～90%。

　　國土資源部方面認為，從房價構成看，除地價外，建安成本在房價中占較大比例，平均約為33%。據調查，北京市為32%，上海20%，武漢32%～39%，天津34%，重慶39%，成都26%，西安45%。而且，房地產開發利潤占房價的比例也較大。據調研，目前大多數城市房地產開發中的利潤率普遍在10%以上，中高檔商品房平均利潤率更高，一般達到30%-40%，遠高于其他行業的平均利潤率水平。從國際上多數國家情況來看，房地產開發商的平均利潤一般在5%左右，高的也只有6%-8%，遠低于我國目前的房地產開發的平均利潤率。

　　專家：地荒引發房價上漲可能性不大

　　房地產及土地研究專家支持國土資源部的觀點。人民大學從事房地產經濟與管理的專家針對“地價決定房價”的說法從經濟學角度提出，土地作為房地產的市場要素屬于派生需求，房價是由市場的供求決定的。在宏觀經濟不景氣，房地產市場不景氣的情況下，土地的產品價格不會高，而土地的價格也就不會高。

　　人大公共管理學院土地管理系主任葉劍平認為，房價是由“地價＋建安成本＋利潤＋稅費”所構成的，在建安成本、稅費一定的情況下，房價漲，地價肯定要漲，如果地價漲，相應的開發企業的利潤會減少。在實行招拍掛后，以往隱性的東西被顯化了，還原了原本的土地價格，房地產企業會遵從市場化的原則去拿地，都會反向推測其成本、稅費、利潤等，不可能盲目獲取土地，做賠本買賣。

　　中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌認為，金融政策和融資渠道的變化是造成近期房屋產品供應增速減慢和房價上升的一個重要原因。開發商在購地的時候，總是以現在的市場房價和預測的未來房價，去評估土地購置價格。據此，由“地荒”引發樓價上漲的可能性不大。

　　北京中原物業顧問有限公司李文杰認為，地價與房價間“雞”與“蛋”的長久爭論關鍵是土地的有效供量不到位。如果各地政府能分別將每年準許上市的土地面積、開復工面積和已立項的土地中可以招牌掛及有善后問題的均說清，在土地市場完全透明化、公開化的情況下，目前所爭論的問題不言自明。

　　土地供應進入規范期

　　為了提高土地有效供給，不少城市已經相繼動作。5月1日起，北京市首個土地供應辦法《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》將正式實行，北京市國土資源局表示，關于土地供應、土地儲備、收回辦法的多達六七個具體實施細則正在制訂中，預計5月中旬正式出臺，2005年度的“北京市國有建設用地供應計劃”也將出臺，未來所有類別的土地供應都有章可循，北京的土地供應進入規范時期。

　　同時廣州也規定，5月起，要對閑置一年以上經營性房地產用地收取地價1.2%的月閑置費，以增加土地的有效供給。業內人士認為，在各地建設用地供應計劃出臺后，隨著政府對土地調控能力的加強，由于市場不透明形成的人為預期因素將被稀釋，在公平競爭的條件下，土地價格將更趨理性。