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反向貸款平抑房價上漲


http://whmsebhyy.com 2005年05月14日 19:35 《財經時報》

  推行反向住房抵押貸款可適當平抑目前依舊飛漲的房價

  □ 蘇晶

  有兩種力量在房地產市場上博弈。一部分在拼命的炒房,力求使利潤最大化;另一部分在拼命的“打壓”,為了讓中國經濟實現“軟著陸”。

  推行反向住房抵押貸款可適當平抑目前依舊飛漲的房價,這也是一種將土地以及房屋、林木等地上附著物——“不動產”的“不動性”變成“可動性”的解決方法。

  所謂“反向住房抵押貸款”,是指房屋產權的擁有者,把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構,后者在綜合評估后給房主固定的貸款等融資形式。

  盡管如此,反向住房抵押貸款受多種制約因素還沒有得到廣泛的推廣。阻礙的原因主要是來自風險控制的問題,其中包括房價風險、期限風險、利率風險、道德風險等。另外,反向住房抵押貸款的推行需要一個成熟的住房二級市場,這才能使銀行收回的房屋能夠迅速變現,回籠資金。

  然而,目前我國不少城鎮的房屋二級市場還不發達,抵押住房的處置也就隨之變得較為困難。且國外的房產屬于終身所有,而國內房地產的使用年限只有70年。70年后,房產又將歸屬何方,這將令保險公司處于十分尷尬的位置。

  但可以預見的是,反向住房抵押貸款有助于社會養老體系的創新,還可以改變人們的消費觀念,拉動經濟持續增長。

  目前我國有關法規對于保險公司從事經營活動范圍的限制很嚴,類似于房屋經營的業務是不允許涉及的。實行了“反向抵押貸款”保險服務就使得壽險公司有機會把保險業務同房屋的長期經營結合起來。從國外的經驗看,人壽保險公司發放長期抵押貸款的資產與長期債務是十分匹配的。

  由于國內金融產品品種單一,資本市場不夠活躍,造成商業銀行資產單一,投資渠道狹窄,銀行可貸項目偏少。相反,房地產市場卻一直保持著較好的發展勢頭,房價持續上升,其持續增值趨勢可保持相當長時期,對銀行來說無疑是一項風險較小的優質資產。因此反向抵押貸款的推出可以降低銀行的不良資產比例,有利于商業銀行提高經營績效。

  在我國宏觀調控緊要關頭之時,抑制房價上漲過快,使房地產市場平穩、健康發展成為當前經濟健康運行一大目標。此時考慮推行反向住房抵押貸款,有利于促進房地產二三級市場的建立,緩解真實購房需求的壓力。如果再通過合理估算房產價格,配套相應的產業政策,我國現已脫韁飛漲的房價也可適當得到有效的平抑。

  (作者為ANBOUND安邦集團研究總部研究員)


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