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2005-05-13本網訊
《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》下發后，國家稅務總局高度重視，認真貫徹落實，要求各級稅務機關嚴格稅收征管，確保調整住房轉讓環節營業稅等政策落實到位。
國家稅務總局有關方面負責人指出，在國民經濟發展中房地產業從來都是一個非常重要的部分。在1999年和2003年，為了貫徹國家積極的財政政策，為了鼓勵房地產業的發展，對個人購買住房又對外銷售的制定了幾項優惠政策。主要內容如下：
一、營業稅
營業稅暫行條例規定：個人銷售不動產，按銷售額征收營業稅。
優惠政策：1、《財政部國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅[1999]210號）規定：對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；個人自建自用住房，銷售時免征營業稅。
2、《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]016號）第20條規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
二、 土地增值稅
土地增值稅暫行條例規定：轉讓地上建筑物并取得收入的個人按規定繳納土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。
優惠政策：財稅[1999]210號文件規定：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
三、 個人所得稅
個人所得稅法規定：個人出售自有住房取得的所得按“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為20%。
優惠政策：《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅[1999]278號）文件規定：1、為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所交納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。2、對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。
四、 契稅
契稅暫行條例規定：個人轉移房屋權屬按成交價格的3%--5%征收契稅。
優惠政策：財稅[1999]210號文件規定，個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。
五、 印花稅
印花稅暫行條例規定：商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅。
這些優惠政策在國民經濟處在內需不足的時期，和其他宏觀調控政策相配合發揮了預期的作用，房地產業（包括住宅）已走出內需不足的陰影，發展速度加快。自2004年第二季度起，國家開始調整宏觀調控政策，總體上從擴張方向向緊縮方向轉變，以抑制已經局部過熱的宏觀經濟。今年以來，國家對房地產業中住宅業的形勢進行了分析，總體來說，住宅業呈現了一定程度的過熱局面，具體表現在：從供需關系上來看，需求大于供給;從結構上來看，普通住宅供給尤其不足;從性質上看，房地產開發商已經銷售的住宅中空置率相對較高，表現出這些已經銷售的住宅中商業性購買比重較高，消費性購買比重較低。因此，住宅價格上升趨勢過快。這些均說明在住宅業已經出現了一定的泡沫。
在住宅業泡沫未破裂之前，調整住宅業的宏觀調控政策勢在必行。經國務院同意，建設部等七部門發出《關于做好穩定住房價格工作的意見》，提出八項措施。這些措施的落實，可以增加住宅特別是普通住宅的有效供給，可以抑制目前已經出現的一部分不合理需求，同時，可以調整住宅業供需結構，而稅收政策是發揮調整結構功能的一項重大舉措。
住宅業有兩大特點：一個是既有商業性買賣，又有消費性買賣；另一個是既有普通住宅，又有非普通住宅。
從上所述特點出發，根據宏觀調控需要，國家對營業稅的優惠政策做了調整。
1、為了體現對商業性買賣和消費性買賣的區別，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時不再享受按售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅的優惠政策，而恢復為按售房收入全額征收營業稅。為了防止炒賣普通住宅，損害廣大群眾對普通住宅的消費性需求，對這種銷售行為的營業稅政策不再區別普通住宅和非普通住宅。
2、對于個人購買住房超過兩年轉手交易的，為了體現對普通住宅和非普通住宅的區別，凡普通住宅可以繼續享受免征營業稅的優惠政策，對非普通住宅則只能繼續享受按售房收入減去購房價款后的差額征收營業稅的優惠政策。
特別需要說明的是，現行對個人銷售住宅的優惠政策在這次調整中只調整了營業稅。而契稅、土地增值稅、個人所得稅的優惠政策仍繼續執行，印花稅目前對此沒有優惠政策，這次調整中也維持不變。
這位負責人說，房地產是國民經濟中一個支柱產業，它的健康發展對整個國民經濟健康發展有重大作用。各項政策調整的目的是解決房地產投資規模過大，價格上漲幅度過快等問題，將泡沫消除在初發階段。我們要密切關注政策落實的效果，定期對政策的效果進行評估，以實現“做好供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展”的目的。
這位負責人強調指出，各地稅務機關在落實這次優惠政策調整中負有重要責任。目前，國家稅務總局正會同建設部等部門研究制定具體操作辦法，下發以后各地要嚴格執行。國家稅務總局要求，各地稅務機關對不符合享受優惠政策標準的住宅，一律不得給予稅收優惠，對于違法給予稅收優惠，影響國家宏觀調控政策效果的，要追究有關人員責任。
最后，這位負責人表示，各地稅務機關一定會嚴格落實七部門文件，為搞好對房地產（住宅）業的宏觀調控履行好自己的職責，做出應有的貢獻。
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