地產(chǎn)市場壟斷顯示市場失靈 政府再不管會(huì)出問題

　　《瞭望東方周刊》特約記者陳靜/北京報(bào)道

　　商人們的意見驚人一致，泡沫是沒有的，不過就是土地少了，需求大了，房價(jià)漲了

　　在博鰲亞洲論壇上，中國的房地產(chǎn)商推翻了以往有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的所有言論，向市場明確放出信號(hào)說，“中國房地產(chǎn)沒有泡沫。”

　　一向并不否認(rèn)房地產(chǎn)市場有泡沫的北京開發(fā)商潘石屹這次也改了口，他說，目前最主要的還是土地，只要擴(kuò)大土地供給，房地產(chǎn)市場上很多問題才能得到解決。

　　此前，北京市場上一直在鬧地荒，挑起地荒論爭的依然是地產(chǎn)開發(fā)商。他們說，可供開發(fā)的土地在政府嚴(yán)格限量后變得稀缺，這直接抬升了房價(jià)，造成今日高房價(jià)、高熱度的被動(dòng)局面。

　　地荒爭論成為開發(fā)商向政府伸手要地的一次曲折表達(dá)。

　　地荒還是心慌

　　國土資源部71號(hào)令后，開發(fā)商對(duì)于土地的訴求一直處于焦慮狀態(tài)，原有協(xié)議出讓的土地制度被改成“招標(biāo)、掛牌、拍賣”，原有閑置并未處置的歷史遺留土地一律由政府無償收回，對(duì)于農(nóng)用耕地禁止征用，城市現(xiàn)有未啟用的土地也被政府牢牢管死，限量入市。

　　許多開發(fā)商認(rèn)為，這意味著今后的土地將不再是一種唾手可得的開發(fā)資源，加上銀行的信貸收緊，沒錢的拿不到地，沒地的賺不了錢，最終難免黯然出局。

　　這種危機(jī)感使得商人們將責(zé)任歸咎于政府，認(rèn)為土地調(diào)控下的地荒已經(jīng)出現(xiàn)。

　　“現(xiàn)在北京四環(huán)內(nèi)土地已經(jīng)越來越少了，政府不批了。”北京春季房展開幕時(shí)，一位參展商笑著對(duì)正猶豫不決的看房者說。

　　開發(fā)商的日子的確也不怎么好過。一直表示要老死在CBD的潘石屹，此前靠著CBD的項(xiàng)目一夜成名，馬不停蹄地開發(fā)出幾個(gè)極具曝光率的項(xiàng)目后，立刻又陷入了斷頓的窘境。

　　“沒地了。”潘石屹告訴《瞭望東方周刊》，“我們只能走出去。”

　　“地荒論”不僅指可供開發(fā)的土地正在減少，而且更深一層指責(zé)了政策的不妥當(dāng)，認(rèn)為由于土地的閘門收得過緊，造成了需求的膨脹，土地讓市場付出了代價(jià)。

　　這個(gè)代價(jià)就是除了銀行和政府，所有人都必須付出更多，開發(fā)商要付出更多才能拿到地，而老百姓必須付出更多才能買到房子。

　　這種觀點(diǎn)不僅讓人窺視出開發(fā)商的慌亂心態(tài)，也攪亂了消費(fèi)市場的心態(tài)。

　　商人們的意見驚人一致，泡沫是沒有的，不過就是土地少了，需求大了，房價(jià)漲了。似乎只有加強(qiáng)土地供給量，中國房地產(chǎn)市場就諸事大吉了。

　　但是國土資源部門并不承認(rèn)存在地荒。

　　國土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長岳曉武4月15日公開批駁了這種觀點(diǎn)。他說，“整體來講，不存在地荒這個(gè)問題。2003年和2004年政府供應(yīng)的房地產(chǎn)用地量是相當(dāng)大的，目前這一部分地大部分都還沒有變成最終的產(chǎn)品，也就是沒有變成房屋推向市場。”

　　岳曉武說，“為什么現(xiàn)在有的開發(fā)商說有地荒，排除炒作因素外，確實(shí)也有一些新的開發(fā)商，或者過去沒有拿到地的開發(fā)商，他拿地比較困難一些，總體上市場上不存在地荒問題，尤其在北京。”

　　此后，國土資源部公布的《2005年第一季度城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告》顯示，2005年第一季度除個(gè)別城市外，全國主要城市地價(jià)增長率水平都在0-1.50%,地價(jià)漲幅平穩(wěn)。

　　“從近幾年監(jiān)測結(jié)果來看，全國總體地價(jià)水平和主要城市地價(jià)年度增幅基本上保持在5%左右，并沒有出現(xiàn)大幅增長的局面。”

　　開發(fā)商與政府在土地上的口舌較量實(shí)質(zhì)上還是一種土地訴求的較量。

　　“較量談不上，政府是職能管理部門，房地產(chǎn)企業(yè)是被管理的。”北京鋒尚國際副總經(jīng)理史勇這樣對(duì)《瞭望東方周刊》說。

　　史勇承認(rèn)，“土地政策的緊收是與國家土地緊張狀況相關(guān)的。加上節(jié)約土地政策和可持續(xù)發(fā)展的要求決定了今后對(duì)土地的控制會(huì)越來越嚴(yán)。”

　　故意制造稀缺

　　4月17日，國土資源部公布的《2005年全國土地利用計(jì)劃》顯示，2005年將繼續(xù)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總量。

　　國土資源部的報(bào)告亦警告稱，“特別是在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤為突出。所有這些矛盾將進(jìn)一步增加土地價(jià)格上漲的壓力。”

　　這也即意味著，假如不加以控制，地荒總有一天會(huì)出現(xiàn)，這只是一個(gè)時(shí)間問題。

　　然而，在政府不斷加大土地調(diào)控力度的同時(shí)，開發(fā)商們一邊叫嚷著有地荒，一邊在囤積土地惜售項(xiàng)目，試圖居有奇貨坐待時(shí)機(jī)。

　　2004年冬天，潘石屹的一個(gè)新項(xiàng)目推出不到兩個(gè)月銷售回款就達(dá)到了4億多人民幣，潘石屹向《瞭望東方周刊》提及此事時(shí)說，“這是大的市場環(huán)境好，房地產(chǎn)市場許多項(xiàng)目現(xiàn)在都不賣了，惜售！”

　　“一些房地產(chǎn)企業(yè)看到了土地將進(jìn)一步嚴(yán)控，在合法的前提下，采取囤積土地、惜售項(xiàng)目的做法，這是從自身利益出發(fā)的，可以理解，只要是在合法的前提下就無可指責(zé)，但這確實(shí)對(duì)房價(jià)的上漲有著推波助瀾的作用。”同樣是開發(fā)商的史勇對(duì)《瞭望東方周刊》說。

　　中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所房地產(chǎn)與住宅室助理研究員況偉大博士接受《瞭望東方周刊》采訪時(shí)指出，“即使土地供應(yīng)很充足，開發(fā)商也會(huì)叫著土地供應(yīng)不足。通過開發(fā)商的聲音，你不能判斷市場上的供應(yīng)到底是少了還是多了。”

　　況偉大認(rèn)為，開發(fā)商囤積土地的情況是十分普遍的，土地可以克服對(duì)未來的不確定性，對(duì)開發(fā)商而言，有土地一切都好辦。

　　在跑遍了北京房產(chǎn)市場后，況偉大得出的結(jié)論是，開發(fā)商惜售也很普遍，意在故意制造稀缺，“開發(fā)商不在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上全部供給，因?yàn)楣┙o量大了以后就會(huì)造成價(jià)格下跌。于是有意減少供給，制造稀缺，增加壟斷權(quán)力。”

　　惜售進(jìn)一步增加了房價(jià)走高的壓力，同時(shí)也讓開發(fā)商握緊了制衡價(jià)格的能力，這也即是況偉大所說的壟斷權(quán)力，而這種力量，同樣引起市場恐慌。

　　況偉大博士以切身經(jīng)歷為例說，“我去年買房的時(shí)候，說他們的購房合同是霸王合同，開發(fā)商卻說，你愛買不買，你不買，別人還排著隊(duì)買呢。”

　　況偉大就此進(jìn)一步警告說，“這種壟斷表明市場已失靈了，這時(shí)就需要政府出面，再不管，就會(huì)出問題。”

　　作為開發(fā)商的史勇則并不認(rèn)同況偉大的說法，他說，“我不認(rèn)為囤積土地和惜售現(xiàn)象很普遍，因?yàn)閲�家�?duì)土地開發(fā)是有嚴(yán)格的時(shí)間要求的，開發(fā)企業(yè)正常情況下不可能長時(shí)間閑置土地不用。”

　　而中國社會(huì)科學(xué)院城市環(huán)境與發(fā)展中心副主任宋迎昌則對(duì)《瞭望東方周刊》表示，現(xiàn)在土地供應(yīng)量不是太少，而是利用率太低了。

　　盡管國家對(duì)于土地的利用有嚴(yán)格政策制約和時(shí)限，但是，短期內(nèi)，土地囤積顯然并未就此停止。一些握有土地的企業(yè)在無法很好地將現(xiàn)有土地轉(zhuǎn)化成熟地開發(fā)時(shí)，已然走上倒賣土地的招商之路。