揭開房價迷霧背后的調控真相

　　本刊記者 天元

　　目前，房價的上漲與反復已經成為中國經濟中一個非常特殊的現象。盡管來自于國家的調控力量和民間的呵斥之聲一直在繼續，但是，房價卻像斷了線的風箏，越飛越高。

　　所以，回顧一系列的調控過程，透析房價上漲的奧秘，可以幫助我們對當前的房地產 有更加深入的認識。

　　多管齊下，房價漲勢未緩

　　事實上，從3月份開始，新一輪的宏觀調控就已開始，房貸利率回到了原始位置。與此同時，其他的調控措施也在默默進行中。

　　作為被歸結為房價上漲根源的土地也開始進入調控的范圍。

　　4月15日，國土資源部開始將《2005年全國土地利用計劃》下達各地。除了對本年度土地供應形勢做出判斷后，《計劃》的另一個重要意義就是在嚴格控制建設用地總量的前提下，優先保障穩定房地產市場急需的建設用地。

　　國土資源部有關負責人表示，目前調控部分地區房價過快上漲已經成為中央的一項重要決策，國土資源部門也將積極參與到這場調控中。主要加大土地供應調控力度，在房地產用地供應總量和結構上做文章。具體做法是，在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地地價、住宅價格上漲過快的城市，將適當提高居住用地在土地供應中的比重，增加中低價位商品住宅和經濟適用住房的用地供應量。

　　分析人士指出，《計劃》的出臺，既是一次針對“地荒論”的國家行動，也是通過調控土地市場抑制房價的有力信號。

　　與此同時，部分地方政府針對土地的措施也開始了。在廣州，為打擊囤積土地的投機開發商，從5月1日起，廣州市國土房管局將對閑置土地征收土地閑置費，對于已經簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并被認定閑置滿一年的經營性房地產用地，其每月的土地閑置費標準為合同出讓金總額的1.2%。新法執行后，對囤積土地坐等升值的投機者形成不小的壓力。

　　而在北京，市政府法制辦制定的《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》已經由市政府批準，將從5月1日開始實行。本市首個年度土地供應計劃———“北京市國有建設用地供應計劃”也將同時出爐。據了解，該系統將對所有土地使用信用情況進行詳盡記錄，任何單位和個人都有權舉報違法用地行為。對經核實的欠繳地價款、擅自改變土地使用用途、閑置土地以及其他違法行為，系統將采取向全社會公布的方式予以警示。

　　一直以來，稅收政策一直被看作是調控房價的另一個有力手段。

　　而從市場上關于不動產稅征收的種種傳言看，這個問題顯得更加復雜。先是財政部財科所所長賈康在一次會議上表示，不動產稅征收應該著眼于是中長期目的,與短期抑制房地產泡沫并無必然聯系。緊接著，在4月24-25日的全國部分城市房地產形勢座談會上，中共中央政治局委員、國務院副總理曾培炎在講話中提出運用信貸、稅收等經濟杠桿，遏制投機性炒房，從嚴控制投資性購房，對普通商品住宅和經濟適用房繼續給予稅收優惠，對超越國情、超越經濟發展階段的住房消費要合理引導和調控的要求。再下來，有消息稱，央行準備對房產征收不動產稅和投資貿易稅，并在包括北京在內的6個城市試點。但后來的消息證實此事并不確實。

　　所以不管是土地還是稅收，可以看出，宏觀調控的力度和廣度都在進一步加深，在這時，市場的反應就顯得尤為重要。

　　房價走高的迷霧

　　但是，當我們的努力在持續不斷的時候，房價卻在走高的道路上一去不回頭。5月8日，北京市統計局公布的一組數據表明，今年第一季度北京市房地產市場保持了較快的發展態勢，市場需求旺盛。其中商品房銷售價格比上年同期上漲6.5%，比上年四季度上漲1.9%。在住宅類中，普通住宅和高檔住宅售價分別比上年同期上漲8%和8.9%，均創下全市1998年以來的房價最高漲幅。

　　而來自市建委的數據也顯示，僅4月份北京市商品住宅預售登記共25463套，登記面積2978168平方米。這一數字與去年同期相比有很大增長。

　　不難看出，在各種宏觀調控政策不斷出臺之后，房屋交易量不但出現繼續增長，價格也持續上漲，而這種結果遠遠背離了我們對于房價的預期。

　　迷霧背后

　　那么是什么影響了調控的步伐，讓房價成了一只放飛的鴿子呢？

　　其實，造成調控失算的原因是多方面的。

　　首先，地方政府受各種因素影響，片面發展地區房地產業，最終影響宏觀調控效果。

　　房產市場的地域性差異，決定了國家對房價的調控不可能以統一“零售價”或者是“指導價”的方式來完成，只能通過抑制各地區(城市)房價，實現全國范圍內房產市場的穩定有序。因此，在實現政府宏觀調控的過程中，地方政府起著舉足輕重的作用。地方政府態度的偏移，可能會對國家宏觀調控的成效產生很大的干擾作用。

　　但是在目前的行政區劃中，地區利益是宏觀調空所面臨的一大障礙。由于房地產業涉及范圍廣、帶動的相關利益比較多，因此在很多地方房地產業就成了支柱產業，房產企業也是地方上的納稅大戶和地方經濟的代表。不但房產企業與地方經濟直接掛鉤，房產也與官員政績掛鉤。在這樣一種不協調的關系鏈中，房地產成了最該扶持和最不能倒的行業，因為它已經與地方經濟和官員生涯聯系在一起了。于是乎房地產的發展陷入一種畸形狀態，大量泡沫由此產生。

　　其次，調控政策缺乏有力配合措施。

　　不管是去年10月底的加息還是今年3月銀行調整貸款利率的方法，甚至最近一直被炒得沸沸揚揚的“國八點”的出臺，我們發現，在新政策剛出臺的時候，來自市場的震動是非常明顯的，但是隨著時間的推移，市場對于政策的免疫反應開始呈現，麻木情緒也充斥坊間。

　　之所以會出現這種情況，一方面在于這些政策的落實力度不夠，很多預期的措施在遭遇一系列的現實障礙之后失去了效果。在另一方面，新政策的實施，需要相關的配套政策來輔助，因為單一的政策無法體現出應有的作用。而目前許多調控政策出臺后，相關的配套政策不能出臺，使這些政策成了唬人的紙老虎，雷聲大，雨點小，最后不了了之。

　　因此，業內人士認為，宏觀調控最終還是要落在微觀政策和具體執行上，要使微觀政策真正奏效，沒有配套措施是不行的。

　　再次，房地產系統的問題。

　　在所有的關于調控的言論中，幾乎所有的人都將調控房地產市場，抑制房價的寶押在了金融等措施上面，盡管這些調控手段的確能夠帶來一定的作用，但是從長遠看，僅僅通過這些調控措施能夠實現房地產市場的安全嗎？

　　答案顯然是否定的。因為金融系統作為一個獨立的體系，不但有自身發展的一套理論和方法，從實證的意義上說，金融安全來自于金融系統本身治理結構的改革，而不是某個行業的好壞。例如在房地產信貸方面，即便是房地產的信貸風險很大，但也可以通過一系列的措施來降低這種風險。也就是說，金融機構可以通過透明機制來約束信貸的發放，但是不應該因此而惜貸或者不貸。

　　同樣，房地產的發展也是自成體系的，必須在市場規律的作用下進行，而不應是通過其他途徑來解決。國家調控房價和抑制房地產泡沫的愿望是美好的，但是必須明確的是，在現在的市場背景下，受住房不可替代性、住房需求的剛性及土地資金稀缺等因素影響，供不應求將是未來幾十年中國房地產市場的基本走勢�？刂仆顿Y，不僅對房地產無益，而且還會危害社會協調發展。 因此，如果不是從房地產這個行業的整體來進行有益的調控，僅僅通過一些皮毛性的東西來達到調控房地產的目的顯然是行不通的。

　　房價，到底該怎么辦？

　　在遭遇房價與調控的矛盾之后，現在應該是我們通過房價迷霧來看清調控真相的時候了。

　　其實，要想長期穩定房價，首要的問題是必須建立抑制房地產泡沫化的長效機制。因為從房價上漲的原因探究，不外乎以下因素：首先，國民經濟的持續增長帶動居民收入的增加，人們對住房需求的檔次隨之提高，改善性需求增加，供需不平衡的現象成為影響房價的最大因素；其次，在房價上漲這一大背景下，消費者關于房價上漲的預期增強，甚至因為房價上漲而帶來一定的市場恐慌心理，因此刺激了人們購房的欲望；再次，投機心理以及境外大量資金攪局中國房地產市場，客觀抬高了實際房價。在北京、上海等發達城市，隨著境外投資基金的介入，房價被抬高。

　　故此，我們認為，房地產泡沫的問題并不是三言兩語就能說清楚的，抑制房地產泡沫也需要一個長期的政策準備和心理準備，要通過一系列連環性的措施來解決房價問題。

　　其次，從供求的關系看，應該采取相應的措施來平抑供求矛盾。因為如果供需矛盾不能解決的話，房價問題無法得到平抑。而很多人堅持看好房價會漲的理由，正是因為有大量的需求在那里。實現供求對接，進一步放開房地產二、三級市場，增大房地產供應量，在對一級市場的沖擊中平分秋色，這在一定程度上可抑制一級房地產價格。

　　因此在現在，需要我們重新審視關于宏觀調控的一切理念和方法，對此進行總結和回顧，只有這樣才能應對新的房產形勢。

　　5月5日

　　建設部規定申報國家園林城市

　　必須符合4項條件

　　建設部日前修訂了國家園林城市申報與評審辦法，規定申報國家園林城市必須符合4個條件：已制定國家園林城市規劃、并實施3年以上；對照建設部國家園林城市標準組織自檢達到國家園林城市標準；已開展省級園林城市創建活動的，必須獲得省級園林城市稱號2年以上；近3年內未發生重大破壞綠化成果的事件。此外，建設部還要對申報后通過綜合評審的城市進行10天公示。

　　5月6日

　　經濟適用房最多90平米

　　新管理辦法6月1日實施

　　在建設經濟適用住房時，存在戶型面積偏大、結構不盡合理等現象，讓不少中低收入家庭難以承受。浙江省政府近日頒布了《浙江省經濟適用住房管理辦法》，該《辦法》限定：經濟適用住房建筑面積標準一般為80平米或60平米兩種套型，高層、小高層建筑可以適當放寬面積標準，但每種套型增加的建筑面積不得超過10平方米。新管理辦法6月1日開始實施。

　　城鎮房屋拆遷補償款

　　將免征個人所得稅

　　經國務院批準，國家稅務總局日前發出通知，明確了與城鎮房屋拆遷相關的稅收問題。通知規定，對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　　國家統計局

　　下半年房價增長仍可能偏快

　　來自國家統計局的數字顯示，一季度，我國商品房平均銷售價格同比上升12.5%，漲幅比去年同期提高5.8個百分點。盡管央行提高了商業銀行自營性個人住房貸款利息，但國家統計局的專家認為，下半年房價增長仍可能偏快。

　　5月7日

　　農行：守信買房人給優惠

　　貸款利率可適當下浮

　　根據中國農業銀行剛剛出臺的個人住房貸款政策調整的意見，守信的個人住房貸款者將獲得實惠。根據這個“意見”，對于今年3月17日前取得農業銀行個人住房貸款并執行優惠利率的客戶，在2006年1月1日利率調整時無不良信用，即無到期未還本金、利息或罰息的，可對其貸款利率按照下限利率即期限基準利率的0.9倍即5.508%執行(分行另有規定的除外)。此外，對于今年3月17日以后新發放的個人住房貸款，各分行可對借款人購買的第一套自住普通商品住房(含經濟適用房)實行下限利率；除此之外，對借款人支付首付款比例較高的、借款人為農行個人優質客戶的、借款人購買農行總分行級房地產優質客戶開發的住房的，或滿足其他相關條件的，可在基準利率的基礎上進行一定程度的下浮。

　　5月8日

　　建設部最新數據

　　全國累計清償拖欠工程款近半

　　建設部最新公布的統計數據顯示，截至4月1日，全國累計清償工程款823億元，占拖欠總額的49.61%。其中，清償政府拖欠工程款295億元，占政府工程拖欠總額的41.87%。

　　開業時多位高官出席

　　五星酒店竟是違章建筑

　　據悉，今年3月31日，蘇州市規劃局在其政府機關網站上正式公布了一批違章公告。坐落在太湖國家旅游度假區中心長沙島上的一家五星級標準的酒店———蘇州寶島花園酒店竟赫然在列。記者近日經過調查后發現，這家開業儀式有不少蘇州高層領導參加的豪華酒店，竟然是一個沒有《建筑工程規劃許可證》的違章建筑。

　　我國首部公共建筑

　　節能設計標準7月1日起實施

　　我國批準發布的第一部公共建筑節能設計的綜合性國家標準《公共建筑節能設計標準》將于2005年7月1日起正式實施。這部標準的發布實施，標志著我國建筑節能工作在民用建筑領域的全面鋪開，必將對我國的建筑節能工作發揮重要作用。

　　5月9日

　　上海辟54塊房產為

　　本地“窮老板”建創業園區

　　從上海市勞動和社會保障局獲悉，上海16個區縣已經初步物色54塊房產，幫助在上海的“窮老板”解決創業之初無場地的困難。這些房產將用于建設54個創業園區，總面積達10萬平方米，預計年內陸續建成。這些創業園區在年內全部啟動后，預計可吸納2500多家非正規就業勞動組織，吸納就業者1.2萬余人。

　　國稅總局:單位自建住房

　　銷售給職工應納營業稅

　　國家稅務總局日前明確表示，納稅人自建住房銷售給本單位職工，應納營業稅。根據營業稅有關規定，納稅人將自建的房屋對外銷售，涉及建筑與銷售不動產兩個應稅行為，所以應按建筑業繳納營業稅(3%)，再按銷售不動產征收營業稅(5%)。若是自建自用的房屋則不征營業稅。若是自建住房后又銷售給本單位職工，屬于銷售不動產行為，應征收營業稅。

　　5月10日

　　杭州準許農轉居住宅上市

　　北京暫無相關政策

　　日前，杭州市政府辦公廳發布了《關于完善撤村建居和城中村改造有關政策的意見》，明確規定已辦理房屋所有權證的農轉居多層、高層和小高層住宅，其所有人補繳土地出讓金、原減免的大市政配套費和相關稅費后，可上市交易。北京市建委有關官員表示，目前北京市不會出臺類似政策。有業內人士認為，杭州出臺該政策的目的是抑制新開發商品房價格的非理性上漲。北京也存在大量農轉居住宅，應該允許其業主在繳納相關費用后上市交易。

　　7.9個億 南京出讓

　　“天價”地塊興建豪華別墅區

　　南京市國土部門近日公布了今年第7號土地出讓公告，位于城東臨近寧杭高速公路的、面積為18.3萬平方米，容積率僅0.5的一塊地，出讓底價高達7.9億元。引起了業內的高度關注。據悉，根據容積率可以判斷出這里將建成一處別墅區，建筑面積則在9萬平方米左右，若按照每套別墅300平方米來計算的話，別墅的數量將達到300套之多。

　　5月11日

　　新規范正式出臺實施

　　物業擅租共用部位叫停

　　從北京市建委了解到，《北京市住宅物業服務檢查規范(試行)》近日正式出臺實施，新規范規定，物業公司利用小區共用部位、共用設施設備開展有償服務的，應該持有相關業主、業主大會同意意見或協議。業內人士表示，這將有效遏制物業公司擅自利用小區公用部位和設施設備牟利的情況。

　　天津市公積金基數七月調整

　　繳存比例不作調整

　　從天津市住房公積金管理中心獲悉，天津市將調整住房公積金繳存基數，繳存比例不作調整。自2005年7月1日起，住房公積金繳存基數由2003年職工個人月均工資總額，調整為2004年職工個人月均工資總額。2005年住房公積金繳存比例不作調整，單位和職工住房公積金繳存比例仍為各8%。