天津房市的京字招牌

　　作者：鄺新華  

　　和很多天津下崗工人一樣，刑海選擇

　　了開出租來延續自己的職業生涯。刑海是一個實誠的人：“我那偏單賣早了！要現在賣能多落好幾萬塊錢！”刑師傅的老房子在河西區小海地居住區，一個兩室。天津人把兩室 叫偏單，一室叫獨單。他的房子是在2003年初賣的，就在那年的年底，天津的房價突然井噴，一個套內面積四十多平方米的小偏單，從七八萬漲到十一二萬。自那以后，天津人的房子神經變得異常敏感。

　　在2004年的天津，有一句很有名的房地產廣告語：“天津，你準備好了嗎？”這個項目叫“融創奧城”，是在天津市單價最高的土地上開發的，開發商自稱中國房地產業的“NO.1”。在2004年初期，天津人似乎對這樣一個“變故”沒有足夠的思想準備。

　　都是拆遷惹的“禍”

　　“第一原因是拆遷。2003年官方公布的拆遷數量是700萬平方米。根據1∶3的拆遷需求帶動關系，市場上會產生2100萬平方米的需求。這幾乎是1997年到1999年新增商品房供應量的總和�！碧旖蛑性�物業顧問有限公司市場研究部經理梁美娜向記者解釋說：“有些業內人士認為，實際拆遷數量比這個還要大。”

　　梁美娜用剛性需求來形容人們的心態，而南開大學區域經濟研究所的黃楠教授則形象地解釋為：“海河工程、道路改建等帶來的拆遷逼著市民進入房地產市場�！边@對安分守己的天津人來說，不無道理。

　　天津房地產市場的發展，可以從另一個視角來解讀。在2003、2004年，天津一些大型居住區的主干道上，許多房地產中介連鎖店如春筍般冒出，甚至有同一家出現在馬路的兩頭的現象。在小海地居住區的雙水道、王頂堤居住區的迎水道等地方，順馳、廣廈、匯眾、龍盛、二十一世紀、津房、龍都等二手房中介一個也不少。當時南方有這么一條新聞：“天津買房的人比買白菜的還多。”其實，賣房的比賣白菜的也不少。據業內人士透露，2004年初最旺的時候，迎水某些房屋中介店普通店員的月薪達一萬元。對人均年可支配收入只有一萬出頭的天津人來說，這是一個天文數目。

　　在內環南京路津匯廣場十四樓，梁美娜給記者講解天津房地產市場成長的歷程：天津房市的發展從1997年到2004年分為三階段。

　　1997年到1999年是起步階段。這段時間的年成交量比較低，基本上是每年300萬平方米左右。2000年到2002年是成長階段。這段時期的特點是供需在均衡的狀態中穩步上升，年成交量大概在600萬平方米左右。2003年到2004年是快速發展的階段。其重要標志是2003年全年成交量突破1000萬平方米，這也是拆遷量最大的一年。

　　黃楠說：“決定房屋市場價格的主要因素是供給和需求的關系，但土地和建材的成本也是重要的方面�！蓖恋貎r格的上揚對房價的影響也不可忽視。天津是在2003年實行土地轉讓“招拍掛”的，和其它城市一樣，這使天津的地價走上了一個新的臺階。至于建材，用天津市房地產協會秘書長梁正文的話說：“鋼材的價格快要翻一倍了�！痹谶@三個因素中，“拆遷帶來的需求放量起著主導作用�！绷好滥日f。在記者采訪的對象中，基本持這種觀點。

　　對京、津、滬房市的不同，梁美娜這樣解釋：與京、滬比較，天津的房地產市場還比較滯后，這主要體現在需求結構上。天津的商品房內銷的占了絕大比例；投資型客戶不到10%，安居、改善型客戶占大部分。而京、滬的購房者中外地人或者投資者所占的比例都比較大。梁正文說的“天津人對中低檔住宅的需求特別明顯”也印證了這一點：房價的上漲對某些地區來說是投機倒把的象征，而在天津，這代表的是復興。

　　那么，沒有了拆遷，天津房地產市場還會保持高調嗎？

　　城市復興進行時

　　在南京路的另外一個高檔寫字樓——萬科世貿廣場十五樓，天津泰達城市開發有限公司副總經理元勇給記者講述著天津六百年的滄桑。

　　1860年，天津成為通商口岸以后，北方海運大港的趨勢也越來越明顯。當時的九國租界內，外國人大量投資建房，形成現在著名的五大道風景區。中國的第一個火車站、第一個郵政局、第一個印鈔廠都出現在天津。清末民初，天津是中國北方最大的經濟中心。

　　在上世紀80、90年代，珠三角、長三角等地隨著改革開放迅速發展。與其它沿海城市相比，天津似乎沒有那么引人注目了。

　　這種情況在進入二十一世紀后便有所改變了。在2002年底，天津市提出一個“五年規劃”，要投資7000億元進行城市固定資產投資，其中城建投資約3000億元。

　　于是，2003年展開了大規模的拆遷，刑師傅的故事就發生在這樣的歷史背景之下。因《南風窗》策劃了天津復興的話題，從此“天津”與“復興”兩字引起了媒體的廣泛關注。

　　在天津市眾多的舉措中，最引人矚目的是海河兩岸綜合開發。官方的說法是，到2010年，海河區域綜合開發總投資將達1050億元。如此巨大的蛋糕引來了包括香港泰升集團在內的眾多地產大鱷。位于海河發端的泰達城就是北京萬通集團、上海廣洋集團與天津泰達集團聯合開發的。元勇正是這個項目的負責人之一。

　　泰達城的主題是城市復興，意指天津的中心城區舊貌換新顏。無獨有偶，北京人也在思考著城市中心的重新定位，厭倦于每天奔波在上班的路上，北京人希望回到城市中心居住�！氨本└�天津還不太一樣，天津住宅區尚未郊區化，大部分高檔社區都在外環以內。我們說的復興不僅指老城區的發展，更代表我們是在為天津的大發展而做貢獻�！痹�勇說。

　　由老城區和道路改造帶來的拆遷只是中間變量，以海河工程為代表的天津新政是帶動房地產市場一路走高的更深層次的原因。

　　梁正文指出，居民收入的增長也是房地產市場有效需求提升的重要原因，“最近兩年天津市民的收入都以兩位數的幅度增長�！�

　　無疑，拆遷需求、收入提高帶來的內需是天津房市起飛的關鍵原因，而隨著市內道路改造、海河工程帶來的拆遷逐漸減少，收入的提高是否還能支撐天津房市的發展呢？像珠三角、長三角等地，房地產的繁榮總是伴隨著外來人口多，外來投資多的特點。在內需逐漸減少的今后，天津是否也需要外需的拉動呢？對于這個問題，似乎天津人早就想到了。

　　在2004年的最后幾天里，《天津市城市總規劃(2004-2020)》高調出爐。房地產的業內人士稱，打北京牌是天津人的下一招。

　　等待老大拉一把？

　　3月18日下午5點零5分，北京開往天津的列車上擠滿了人。兩層的快速列車為乘客提供了額外的座位——兩個臺階上坐滿了人，而記者手中的報紙也被“借”走了一半。乘務員介紹說，每天下午5點這趟車人都“倍兒”多，票都買不著，何況今天還是周五。這種場景讓人想到了繁華鬧市的下班時間，沒有一輛“有座”的公交車；也讓人想起了將要在今年7月動工的京津城際輕軌和行程四十分鐘的諾言。

　　京津城際輕軌是天津新規劃中最刺激人眼球的一項內容。3月3日，鐵道部部長劉志軍、北京市長王岐山、天津市長戴相龍分別簽署了會議紀要，這個總投資超過120億元的項目得到了確認。人們常說，要想富，先修路。四十分鐘意味著什么？一個在北京東城區工作的朋友說：“我從家里開車到單位需要一個半小時！”昔日，天津是北京的政治后花園，今天，天津是否會成為北京的生活后花園呢？天津房地產會從京津聯合的趨勢中得到什么好處呢？

　　站在過道的劉偉在北京某建筑公司工作，這次去天津是找一個朋友，“我要在天津過周末”。劉偉經常去天津，“我們喜歡開車到天津吃海鮮，連油錢算在一起，這一頓飯能省好幾百塊錢，還落個汽車旅行。”當他聽說四十分鐘能到天津時，第一反應是：“以后吃海鮮可方便多了�！�

　　在一些地產商看來，這絕不僅僅是一頓海鮮。合生珠江是最早嗅到京津間商機的房產商之一。其新項目京津新城位于天津寶坻區周糧莊，距離北京90公里，距離天津市區25公里。京津新城的名字大有“京津通吃”的意思。雖然重點針對天津市場，可不少北京消費者還是慕名而來。據合生珠江相關人士介紹，今年該公司會就該項目加強對北京市場的宣傳。與此相似的是萬科新城，天津萬科營銷中心的陳其告訴記者，在他們的客戶中有相當一部分來自北京。

　　不論北京人還是天津人，都喜歡談論一個話題：“京津聯合以后，會有更多的北京人到天津買房子嗎？”

　　黃楠認為，京津的聯合會促進兩地人員的流動，但京津的城市功能不一樣，城市所能提供的服務也不一樣，所以并不是每一類人都能搬到天津來住。對于一些在北京城中心區工作的管理層，他們的時間很寶貴，用經濟學的話說就是時間的機會成本很高，這種人可能周末來度假，但不會長住。

　　對于天津，對于房地產，這已經足夠了。

　　“環渤海大經濟圈形成以后，作為環渤海經濟中心的天津，流動人口會增加，外來需求也會有明顯的提升，北京人在天津買房子也是很正常的。而且，隨著京津城際軌道的建設，城際軌道一帶會形成新的產業帶。天津市的房地產會繼續發展。”梁正文說。

　　“加強與北京的聯系是天津發展的重要手段�，F在有一種共識，城市的發展不是局部地區內城市與城市之間的競爭，而是區域與區域之間的競爭。區域內的各大城市間不應該搶占資源，而應該利用各自的長處進行優勢互補�！痹�勇說。

　　“拆遷過后，天津市房地產仍然需要發展，于是天津打出北京牌，希望通過京津經濟互動，帶動天津房地產的持續發展。”梁美娜總結說。