第一財經日報：稅收是房產調控不可或缺的杠桿

　　梁巖森

　　健康的房地產市場，首要的任務應該滿足人們正常的居住需求，讓多數人能夠“居者有其屋”(但絕非“人人買其屋”)，其次才是滿足少數投資者的投資需求，否則就是本末倒置，為投機和炒作者所利用，并有可能對經濟金融秩序造成危害。

　　從國際實踐來看，為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的調控政策分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。如果主要從土地供應等供給方面進行調控，在我國目前的房地產供求現狀下，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮金融政策、稅收政策等對需求的調控就顯得極為必要。

　　從金融政策上來說，央行宣布停止對個人住房貸款實施優惠利率已經是調控房地產需求的明確信號。但在中國的金融格局現狀下，小幅的利率上調，其作用相當有限，而利率的大幅度上調則又是“雙刃劍”，雖然打擊了投機性需求，但同時也打擊了居民真實住房需求，有導致房地產市場“硬著陸”的可能。因此在強調貨幣政策效率性的同時，運用多種積極的稅收政策組合，強調公平性的重要性便凸顯出來。

　　稅收政策對房地產市場的調控機制主要體現在三個環節：房地產的開發、保有和轉讓。

    在開發環節中的適度調控

　　之所以強調適度稅收調控，是因為我國當前的房地產市場是典型的賣方市場，稅收的后轉性強，開發商容易將增加稅款向消費者轉嫁，反而會造成房價上漲。在這一環節針對消費性需求和投機性需求設計不同的稅收政策作用有限，因而這一環節并非稅收政策調控的重點。在這一環節應著重通過對高檔住宅、別墅開征消費稅體現政策的導向性。

　　具體是：擴大目前消費稅的征收范圍，對建筑面積大于150平方米(根據2002年末的統計數據，我國城鎮人口人均住宅建筑面積為22.79平方米)的高檔住宅、別墅征收消費稅。

　　我國房地產的和諧發展主要受兩方面因素制約：資源約束和購買能力約束。因此，開征高檔住宅、別墅消費稅也主要是從兩方面考慮對消費導向加以引導：一方面鼓勵建設經濟適用房和中低價位商品房(2003年全國用于經濟適用房建設總投資為600億元，僅占當年房地產投資的6%)，以滿足多數民眾“居者有其屋”的住房需求，從而體現以人為本和“利為民所謀”的和諧發展精神(但這里需強調的是，多建經濟適用房和中低價位商品房使中低收入階層成為主要購買需求，并不能達到抑制房地產投機需求目標，因為投機行為與收入高低并沒有必然性聯系，它更取決于預期回報的高低)；另一方面征收消費稅增加了高檔住宅的銷售成本，也適度抑制了高檔住宅的需求。同時也從政策上彰顯了即使今后人民生活水平提高了，在極其有限的土地資源下，我們也不提倡或鼓勵大面積住宅的開發，這也是社會長期和諧發展的必然要求。

    房地產保有環節的稅收體系改革

　　目前我國在房地產保有環節的稅收體系有幾個突出問題：首先，現行稅制在房地產開發環節稅種較多，稅負較重，而在房地產保有環節和轉讓環節稅種較少，稅負較輕。前者導致房地產開發稅收負擔占總開發成本的比率過高，遠遠高于國內其他行業和國外同行業；后者降低了土地保有者的經濟風險，導致了土地利用的低效率，同時也使得國家無法對房地產轉讓的溢價部分參與分配，導致稅收收入的流失，客觀上增加了房地產投機者的收益。

　　其次，我國現行的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅不能準確地反映財產的現有價值、土地級差收益和房地產時間價值，也不能隨著經濟發展、房地產增值而相應增加稅收收入，也就不能很好地發揮其調節經濟的作用。

　　再者，房產稅和城鎮土地使用稅的征收范圍僅含城市、縣城、建制鎮和工礦區，而隨著鄉鎮企業的發展，東部許多農村地區與城鎮的差別已大大縮小，因此應該將發達地區的農村也納入征稅范圍。

　　從國際比較看，美國的稅收政策僅對房屋擁有者的第一套住宅傾斜，如貸款利息可以抵稅等。對非自住房屋，則無法享受第一套住房的優惠，并且房屋本身的維持費用相當昂貴，擁有房地產就得年年上稅，一般稅率在1%到1.5%之間，中產階層的住宅費用一般每年都要在4000美元左右，從而大幅度增加了投資性住宅買賣和維持的費用，明顯降低了房地產投機的吸引力。

　　因此，開征新的統一規范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。我國改革后的房地產稅其基本思路可否考慮如下：1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；3.適當擴大征稅范圍，將發達地區農村納入房地產體系；4.體現區別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。

　　所謂差別性稅收政策，其體現在于對房地產所有權轉讓環節的稅收體系設計，應區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

　　從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅：美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅(公司所得稅)，其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%~30%的稅率征收不動產增值稅。

　　因此應學習參照國外的成功做法，首先開征“房地產轉讓收益個人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅：對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。

　　其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5%營業稅，以及營業稅稅額7%的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。

　　開征“房地產轉讓收益個人所得稅”和營業稅涉及兩個關鍵點：轉讓房產年限確定和轉讓房產的稅基確定。

　　首先，轉讓房產年限確定，應按照房產所有人購進該普通住房時房地產權證上記載的時間或房屋交接書上記載的時間，至出售該普通住房時向稅務機關申請開具售房發票的當天，按孰先原則計算是否滿一年或三年。

　　其次，核定轉讓住房稅基，應按房產所有人出售該房產時與購房者簽訂的房產買賣合同上注明的售價，減去購買該房產時房產發票上注明的購房價款后的差額作為計稅依據。如果房產買賣合同注明的房產銷售價格明顯低于市場價格的，稅務機關可依據稅法規定核定計稅價格。

　　另外，在實際操作中還應區分房地產的無償轉讓，無償轉讓主要有兩種情況：遺產繼承與財產贈與。由于我國尚未開征遺產稅和贈與稅，無償轉讓房地產環節的稅收調節是缺位的。因此作為以上辦法的配套措施應予明確：房地產遺產繼承人和財產受贈人在有償轉讓房地產時同樣執行上述規定，從而避免房地產投機需求鉆政策漏洞的空子。

　　必須強調的是，無論是金融政策的效率性和稅收政策的公平性，其作用的發揮都離不開房地產產權登記制度、估價制度、定價制度的逐步完善。

　　總體分析，為了避免房地產“泡沫”膨脹可能對我國經濟和諧發展造成的負面沖擊，在我國目前由于經濟發展導致的正常房地產需求與非理性熱錢炒房需求雙重疊加，而導致的供求嚴重失衡的房地產市場中，只有通過稅收政策、貨幣政策等對需求的多管調控，在尊重引導房地產潛在需求者和投資者作為基本需求主體的理性和自主決策權的基礎上，發揮市場的作用，從而使房地產供給和需求關系恢復到與經濟和諧發展相適應的理性水平，才是調控房地產市場的根本之道。(本文僅代表個人研究觀點。作者單位：國家稅務總局）