匯率房價走勢迷離 構成巨大蜘蛛網里的兩個結點

　　王擎/文

　　人民幣匯率和房地產價格就像一張巨大的蜘蛛網里的兩個結點，獨立存在，但又緊密相聯。

　　一位經濟學家在接受媒體采訪時曾說過，2005年全球最大的謎團就是人民幣的匯率。 我想說的是，2005年，中國經濟的最大謎團是房地產價格，價格究竟會不會降，降的幅度有多大。

　　這兩個謎團，打開了其中的一個，也許就可以找到打開另一個之道。

　　就像大家都知道人民幣升值是遲早的事，只是誰也不知道升值的確切時間一樣，所有的人都知道國內的房地產價格高得有些離譜，肯定會降，但究竟什么時候會真正降下來，誰也說不準。

　　如今的現實是，無論是人民幣匯率的走勢，還是房地產價格的走勢，都越來越撲朔迷離了。

　　5月初，在土耳其伊斯坦布爾出席亞洲開發銀行年會的中國財政部部長金人慶，面對市場對人民幣升值預期的投機行為甚囂塵上，回應說，市場投機的效果將適得其反，在過度投機的干擾下，中國政府目前的匯率改革速度和難度反而將增大。

　　在不久前的4月23日，出席博鰲亞洲論壇的中國人民銀行行長周小川對中國匯率改革發表的論調是：“假如壓力不大，我們可以按照自己的優先順序，逐步進行改革；不過如果國際壓力夠強大，那也不是壞事，它將迫使我們加速改革。”

　　金部長和周行長表達上的區別在于，金部長認為，對人民幣升值的壓力太大，改革的速度和難度反而將增大。換句話說，就是希望能夠找到一個政治壓力和投機壓力都“足夠弱”的時機，推進匯率改革。周行長則認為，如果國際對人民幣匯率的壓力夠強大，將迫使決策者加速人民幣匯率改革。其中蘊含的潛臺詞是，如果繼續拖延的話，改革可能會在更困難的環境中進行。

　　雖然表述各自不同，但中心意思是一樣的：那就是匯率改革遲早會推進，只不過推進的快慢程度會因為不同的認識而有不同的選擇。因此，匯率改革到底會遲，還是會早進行，還是一個謎。

　　房地產價格的走勢同樣出現了讓人看不懂的局面。

　　今年一季度最重要的宏觀調控政策當屬央行出臺的房貸新政，政策方向具有緊縮性，目的是為了抑制過快上漲的房價。但事實是，房地產投資增長依然較快，一季度達到了26.7%；房地產市場價格仍然持續上漲，來自國家統計局的數字顯示，一季度，我國商品房平均銷售價格同比上升12.5%，漲幅比去年同期提高5.8個百分點。而且國家統計局的專家認為，下半年房價增長仍可能偏快。

　　一面是政府努力采取措施打壓房地產投資和房地產價格，一面是房地產價格攀高不下。房地產市場究竟怎么了？

　　其實，人民幣匯率和房地產價格這兩個從表面看上去并無太多關聯的問題是有聯系的。因為，在飛漲的房地產價格背后，升值預期是一個推動力。

　　據報道，今年初，海外基金收購商業物業轟動了上海灘。花旗銀行斥資8億元買下陸家嘴寫字樓物業，澳洲麥格里集團旗下M GPA花8億元收購新茂大廈，荷蘭國際房地產、摩根斯坦利等在上海房地產市場更是動作頻頻。今年前3個月，外資機構在滬房地產收購資金已經超過去年全年。4月初，高盛首度重拳出擊中國地產業，斥資1.076億美元買下坐落于上海外灘附近一棟24層的寫字樓———百騰大廈。

　　據人民銀行上海分行統計，境外資金直接流入房地產的比重，2001年是16.1%，2002年上升到23.5%，2003年超過了25%，2004年前5個月達到32.6%。

　　外資之所以大舉進入房地產，一個重要原因是人民幣升值預期，熱錢流入最主要的選擇是投資和購買房地產。

　　于是，熱錢將兩個都很敏感的問題聯系在了一起，而且似乎成了解決這兩個問題的一種選擇。

　　只要熱錢不再巨賭人民幣升值，市場上對人民幣升值的投機壓力就會弱下來，熱錢也會因此而撤離房地產業，這樣，也許匯率改革進行得會更加順利，房地產價格也會失去支撐其上漲的重要支柱。

　　但有一點需要注意，那就是外資熱錢的撤離，會不會對國內房產造成毀滅性的打擊？如果房產價格過快過猛下降，將會涉及到整個中國經濟。

　　首先是銀行受不了。據中國國際金融有限公司資料，大約60%的房地產投資來源于銀行貸款。再加上個人房貸的2萬億元，如果房價真的大落，好資產就變成了呆壞賬。本來就很脆弱的中國的金融業能否承受？其次，是農民工受不了。不可否認的是，進城的農民工一半以上都在從事建筑業以及與建筑業有關的行業，如果房價大落，帶來的必然是房地產業的萎縮，這樣，很多農民工就會失業。農民的增收問題如何解決？城市居民也會受不了，據中國社會科學院經濟研究所李實教授的研究，2002年城市居民凈房產均值29703元，占居民總財產凈值的64.38%，房價大落就意味著居民財產的縮水和貶值，進而會影響到居民的消費支出心理，國內需求也會隨之大落。

　　人民幣匯率和房地產價格就像一張巨大的蜘蛛網里的兩個結點，獨立存在，但又緊密相聯。

　　一位經濟學家在接受媒體采訪時曾說過，2005年全球最大的謎團就是人民幣的匯率。我想說的是，2005年，中國經濟的最大謎團是房地產價格，價格究竟會不會降，降的幅度有多大。

　　這兩個謎團，解開了其中的一個，也許就可以找到解開另一個之道。

　　但至少目前為止，這兩個謎團還在繼續著！