全國房價一季度上漲9.8% 二線城市泡沫風險初顯

　　作者：李靖

　　4月，發改委和國家統計局發布了一項對全國以及主要35個城市房價和租金等的調查結果：一季度全國房價漲幅9.8%，房屋租賃價格上漲1.9%。

　　由于這是對全國各個城市數據的一個平均，業內人士認為，目前房價的上揚已經不僅 是上海、北京這樣的一線城市的問題。結合各個城市的房租和居民消費收入的變動情況，房地產市場出現了一些非常微妙的變化，需要尤其警惕二線城市的房地產泡沫危險。

　　二線城市房價持續上漲

　　不久前聽一個石家莊的朋友說，他們那里二環內一套兩室一廳的房子租金也就三四百元，但是同樣區域要想買下來一套則需要二三十萬元，相比之下大家都覺得房價漲得有些蹊蹺。據發改委的數據，石家莊今年一季度房價漲幅6.5%，而租金增長不過0.5%。社科院城市發展與環境研究中心的一位副主任表示，石家莊的房價漲得摸不著頭腦。

　　在一些房地產正在發力的二線城市里類似的現象比比皆是。同樣是二線城市的青島市，其市委書記去年下半年明確表示對房價的擔心，他認為，如果青島的房價一直走高，那么民生將受到限制，并造成城市發展的滯后。

　　中國城市競爭力項目主持人倪鵬飛針對發改委和統計局近期的調查結果對記者表示，“我個人認為，目前的房地產問題不是局部問題”，應該說隨著經濟的發展和人民生活質量的提高，房價上漲是一個長久的趨勢。但是目前的價格和租金以及居民收入等數據比起來，上漲的速度快了一些。

　　倪不久前對35個大中城市的整體分析得出如下判斷：房地產市場存在著整體過熱和一定程度的泡沫。其中，青島、蘭州、天津、沈陽、廈門、合肥、寧波、武漢、濟南、南昌、海口、石家莊等城市“發展過熱，已產生泡沫”，其“房屋銷售價格增長高于城鎮居民消費價格增長，而租賃價格低于城鎮居民消費價格增長”。

　　雖然沒有以上這些城市這么嚴重，但處在“發展過熱，有泡沫威脅”階段的二線城市，如南京、杭州、重慶、寧波，“這些城市的房屋銷售價格增長遠高于城鎮居民消費價格增長，而租賃價格略高于城鎮居民消費價格增長，表明這些城市銷售價格脫離了租賃價格增長，快速提升”。

　　但要強調的是，也有一些省會發展相對不足，房地產市場處在有潛力的待發展狀態，比如昆明、鄭州、南寧、長春、太原、呼和浩特、烏魯木齊。

　　而同樣是房價上漲很快，這些二線城市和上海、北京存在很大的區別。倪鵬飛指出，目前一些東部城市，如上海、寧波、廈門、北京、廣州、深圳、大連、濟南、重慶、杭州等房地產需求潛力很大，同時也有條件消化房地產泡沫。烏魯木齊、昆明、福州、海口、石家莊、蘭州等城市市場需求相對潛力弱小一些，消化房地產泡沫的能力也較弱。也就是說，大多數中西部二線城市雖然產生了泡沫，但是他們消化泡沫的能力不如東部一些城市，泡沫危險比起一線城市來要大。

　　警惕高房價“傳染”

　　對于許多城市出現的房價短期內過快上揚，《2005年房地產藍皮書》副主編李景國認為這是去年房地產價格持續上漲的一個延續，但是調控政策上沒有“精確制導”是一個很重要的因素，“目前采取的抑制房價措施并沒有擊中要害，很多措施雖然會有效果，但有一個滯后期”。另外，各地政府對開發商“以非法手段哄抬房價的行為”督察不利，銷售環節上的不法行為對房價短期大幅上揚起了很大的作用。

　　倪鵬飛表示，現在中等城市房價短期內上漲這么快，炒作是很重要的因素。而這種房地產炒作實際上是從大城市向中小城市“傳染”的，就像服裝的流行，先在大城市流行，然后逐漸過渡到中小城市，現在流行的是炒作意識和手法。各地看到房地產的利差這么大，紛紛開始模仿，一些企業和炒家先在大城市炒起來，成功后向其他的城市傳播。

　　一位開發商在談到即將發力的二三線城市時說，這些樓市的發展方向很簡單，以前一線城市已經發生過的事，接下來也會在這一類城市身上重復。